Договор строительного подряда: как защитить заказчика от подрядчика - jvs

Договор строительного подряда: как защитить заказчика от подрядчика

В период строительства и течения гарантийного срока заказчик, как правило, сталкивается с рядом трудностей, вызванных тем, что подрядчик выполнил работы некачественно, уклоняется от передачи исполнительной документации или возврата сумм неотработанных авансов.

О том, как заказчику защитить свои интересы и с минимальными затратами обязать подрядчика исполнить обязательства надлежащим образом, читайте в статье.

Акулич Анастасия

Адвокат минской областной коллегии адвокатов, юридическая группа REVERA

Подрезёнок Кристина

Адвокат Минской областной специализированной юридической консультации по правовому сопровождению бизнеса


1451 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

В соответствии с п. 1 ст. 696 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену. Добросовестность сторон гражданских правоотношений презюмируется законодателем. Вместе с тем заказчику нелишним будет отразить в договоре строительного подряда ряд условий, направленных на защиту своих интересов в возможных спорах с подрядчиком.

1. Предусмотреть в договоре право заказчика требовать устранения явных недостатков после приемки работ

На основании п. 3 ст. 673 ГК заказчик, принявший результаты работы без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).

Однако это диспозитивная норма, которая может быть изменена сторонами в договоре строительного подряда.

Так, стороны в договоре строительного подряда вправе предусмотреть возможность предъявления требований заказчиком подрядчику об устранении явных недостатков после приемки работ.

Пример договорного условия:

«Заказчик вправе предъявить Подрядчику требование, связанное с явными недостатками работы, в течение 30 (тридцати) рабочих дней после приемки результата работы».

Предусмотрев указанное условие, заказчик, обнаружив явные недостатки в установленный договором срок, не будет лишен права предъявить требования к подрядчику.

2. При подписании акта выполненных работ фиксировать явные недостатки и право предъявления требований об их устранении

Следует отметить, что даже в том случае, если заказчик не предусмотрит в договоре строительного подряда условие о возможности предъявления требований, связанных с явными недостатками (п. 1), такое право он вправе реализовать при подписании акта выполненных работ.

Согласно п. 2 ст. 673 ГК заказчик, обнаруживший при приемке явные недостатки работ, вправе ссылаться на них в случае, если такие недостатки были им обозначены в акте приемки или в ином аналогичном документе либо в таком документе было зафиксировано право заказчика на последующее предъявление требования об устранении недостатков.

Таким образом, для обеспечения своих будущих прав требовать устранения явных дефектов заказчику при приемке работ по акту необходимо указать в нем:

— перечень имеющихся недостатков;

— право предъявления требований об их устранении.

3. Предусмотреть в договоре промежуточные сроки выполнения и сдачи работ

В соответствии с п. 7 Правил № 1450 к проекту договора заказчик прилагает проекты графиков производства работ. При этом заказчик вправе определить в данном графике помимо окончательных сроков исполнения обязанности также промежуточные сроки выполнения и сдачи-приемки строительных работ (сроки завершения подрядчиком отдельных этапов (видов) работы).

В п. 26 Правил № 1450 закреплено, что подрядчик обязан выполнять строительные работы в определенные договором сроки в соответствии с проектной документацией и графиком производства работ.

Так, в случае неисполнения промежуточных сроков, установленных в графике производства, заказчик вправе взыскать с подрядчика законную неустойку в размере 0,2 % от стоимости невыполненных работ за каждый день просрочки (п. 85 Правил № 1450).

Кроме того, указанные промежуточные сроки при включении их в договор будут дисциплинировать подрядчика.

4. Предусмотреть в договоре право заказчика не принимать и не оплачивать работы, если подрядчик не предоставил исполнительную документацию

Традиционно заказчики отказывают подрядчикам в оплате выполненных строительных работ в связи с непредставлением последними исполнительной документации. В настоящий момент сложилась судебная практика о том, что непредставление исполнительной документации подрядчиком не является основанием для неоплаты выполненных работ, поскольку:

— законодательством не предусмотрено право заказчика отказать в оплате выполненных подрядчиком работ в связи с непредставлением подрядчиком заказчику исполнительной документации на выполненные работы;

— заказчики не лишены возможности реализовать свои права по понуждению подрядчиков к исполнению обязательства по передаче исполнительной документации (ст. 11 ГК);

— обязанность по представлению исполнительной документации является самостоятельной и не связанной с исполнением обязанности по оплате работы.

Тем не менее, если стороны предусмотрят в договоре прямую зависимость приемки работ от факта представления исполнительной документации, получить оплату за выполненные работы без предоставления исполнительной документации подрядчик не сможет. В такой ситуации обязательство по приемке выполненных подрядчиком работ у заказчика не возникнет, соответственно не возникнет и обязательство по их оплате.

Пример договорного условия:

«Приемка выполненных Подрядчиком работ осуществляется при предоставлении Заказчику акта выполненных работ с приложением оригиналов исполнительной документации».

Предусмотрев такое условие в договоре, заказчик вправе не принимать работы без наличия исполнительной документации, а подрядчик в свою очередь не сможет требовать оплаты стоимости таких работ.

5. Детально прописывать условия о гарантийном удержании (при его применении) в договоре

ГК предусматривает открытый перечень форм обеспечения исполнения обязательств, среди которых неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, гарантия, банковская гарантия, задаток и другие способы (ст. 310 ГК).

В настоящее время в строительной практике широко применяется такая форма обеспечения исполнения обязательств, как гарантийные удержания.

Суть института гарантийных удержаний сводится к следующему:

— заказчик удерживает (недоплачивает) часть причитающегося подрядчику вознаграждения за работы;

— заказчик вправе использовать удержанную сумму для целей устранения недостатков в работах, выполненных подрядчиком;

— выплата удержаний осуществляется по истечении гарантийного срока (либо иного срока по договору), если удержания не были израсходованы на указан-ные цели.

При этом на сегодняшний день судебная практика в части гарантийных удержаний неоднозначна. Так, в отсутствие в договоре четкого условия о квалификации гарантийных удержаний как способа обеспечения исполнения обязательства суд толкует гарантийные удержания как часть стоимости работ, подлежащей оплате через определенный период.

Чтобы избежать сложных судебных споров по вопросам оплаты (возврата) сумм гарантийных удержаний, вызванных в первую очередь различным толкованием указанного института сторонами, на стадии подписания договора условию о гарантийном удержании (при его использовании) необходимо уделить особое внимание.

В частности, рекомендуем сторонам детально прописать в договоре:

• размер удержаний;

• правовую природу (квалификацию) удержаний как способа обеспечения исполнения обязательств;

• порядок предоставления (механизм удержания);

• цели использования (некачественные работы, штрафные санкции);

• период использования (только в период гарантийного срока или до его наступления);

• срок возврата удержаний (согласованность срока, досрочный возврат);

• порядок использования (алгоритм действий заказчика и порядок оформления);

• порядок возврата;

• меры ответственности за несвоевременный возврат.

1451 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме