Важность назначения платежа при внесении арендной платы

Ответ: Нет, арендодатель не имеет такого права. Это связано с тем, что арендатор указал месяц, за который был осуществлен арендный платеж.

Законодательство напрямую не регулирует порядок зачета платежей в арендных правоотношениях. Вместе с тем полагаем обоснованным воспользоваться аналогией с регламентацией правоотношений поставки. Согласно п. 2 ст. 492 ГК если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты.

Аналогичная норма содержится в п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 05.12.2012 № 12, в силу которого если в платежной инструкции указан договор (при отсутствии договора ‒ накладная ТТН-1 или накладная ТН-2), в счет которого производится оплата, то оплата засчитывается в погашение обязательства по договору (при отсутствии договора ‒ накладной ТТН-1 или накладной ТН-2), указанному в платежной инструкции.

В целом такой подход соответствует свободе воли стороны, которая выражается в том, что участник правоотношений выбирает сам, какое из обязательств исполнять первым.

При этом полагаем, что в указанном случае зачет платежа в счет задолженности за сентябрь 2024 г. в большей мере соответствует интересам арендодателя по следующим причинам:

• непрерывное течение нарушения и расчет штрафных санкций ‒ пеней, а также процентов за пользование чужими денежными средствами;
• длительный срок неисполнения обязательств может рассматриваться как существенное нарушение и дает основание для применения негативных последствий, вплоть до одностороннего отказа от договора;
• возможность обращения за взысканием просроченной задолженности, в том числе получением исполнительной надписи.

Негативным последствием для арендодателя, не считая отсутствия платежа, является наличие просроченной дебиторской задолженности более 30 дней, что может иметь значение при привлечении финансирования и (или) оформлении финансовой аренды (лизинга).

Полагаем, что ситуация не изменится даже в том случае, когда в договоре аренды будет напрямую установлена очередность зачета платежей при наличии назначения платежа в платежном поручении. Представляется затруднительным предсказать порядок разрешения таких противоречий в судах, поэтому рекомендуем руководствоваться назначением платежа.