Содержание:

Предмет договора
Выполнение строительных работ собственными силами либо с привлечением субподрядчиков
Сроки выполнения строительных работ
Цена договора и способ ее определения
Порядок и сроки представления проектной документации
Порядок расчетов за выполненные строительные работы

В силу ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку договор на выполнение капитального ремонта с благоустройством относится к разновидности договора строительного подряда, то условия такого договора, порядок его заключения и исполнения, в том числе в части существенных условий, регламентированы п. 10 Правил № 1450:

предмет договора;
указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;
сроки начала и завершения строительства объекта;
цена договора;
порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав;
порядок расчетов;
источники и объемы финансирования;
ответственность сторон;
обязанности заказчика и подрядчика;
форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества.

Разберем существенные условия договора на проведение капитального ремонта с благоустройством более подробно.

Предмет договора

В предмете договора обязательно должны быть указаны: наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, объемы таких работ.

Наименование объекта строительства в договоре должно состоять из следующих частей:

вид строительства;
наименование объекта строительства с учетом общегосударственного классификатора Республики Беларусь ОКРБ 007-2012 «Классификатор продукции по видам экономической деятельности», утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.12.2012 № 83, назначения капитального строения;
адрес с указанием наименования района, населенного пункта, улицы и номера здания, сооружения (в случае наличия), иные данные, указывающие на местоположение, в целях идентификации капитального строения;
очередь строительства (при наличии).

Виды строительных работ, выполняемых при капитальном ремонте, можно разделить на работы, выполняемые:

при капитальном ремонте жилого фонда;
при капитальном ремонте зданий и сооружений.

Виды и состав работ при проведении капитального ремонта жилищного фонда определены в п. 14 Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.04.2016 № 324.

Перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений, приведен в приложении Б к СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утвержденным постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.12.2021 № 106 (в ред. от 02.04.2022, далее – СП 1.04.01-2021).

Коллизия правовых норм
В соответствии с п. 20 приложения Б к СП 1.04.01-2021 ремонт существующих элементов благоустройства, восстановление озеленения на придомовой территории, установка малых архитектурных форм взамен демонтированных относятся к видам работ при капитальном ремонте. Эти же виды работ указаны в подп. 5.1, 5.4 п. 5 Правил благоустройства и содержания населенных пунктов, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.11.2012 № 1087 (далее – Правила № 1087), как работы по благоустройству.

По нашему мнению, изложенное означает, что если в договоре по капитальному ремонту с благоустройством указаны работы, одновременно предусмотренные и Правилами № 1087, и приложением Б к СП 1.04.01-2021, то на них будут распространяться требования законодательства по разработке проектной документации для их выполнения (при условии обязательности ее разработки).

Обратите внимание. В силу подп. 1.2 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 05.06.2019 № 217 «О строительных нормах и правилах» строительные правила являются добровольными к применению.

В связи с вышеизложенным заказчик совместно с проектной организацией (при необходимости ее привлечения) в зависимости от функциональной и экономической необходимости с учетом результатов обследования и достижения целей, определенных терминами указанных видов, может принять решение о невыполнении работ, указанных в приложении Б к СП 1.04.01-2021, либо о выполнении иных видов работ, не указанных в данном приложении.

Выполнение строительных работ собственными силами либо с привлечением субподрядчиков

Из анализа договоров строительного подряда, в том числе на проведение капитального ремонта, установлены основные варианты согласования рассматриваемого условия:

привлечение субподрядчиков только по письменному согласованию с заказчиком;
привлечение субподрядчиков с письменным уведомлением заказчика;
привлечение субподрядчика на объем работ, не превышающий определенный процент от общего объема работ подрядчика;
запрет на привлечение субподрядчиков при выполнении работ.

В этой ситуации стороны при заключении договора связаны условиями конкурсной документации о возможности привлечения субподрядчиков, а если эти условия отсутствуют – то определяют их с учетом принципа свободы договора, финансово-хозяйственных возможностей подрядчика.

С учетом изложенного рекомендуется предусмотреть для подрядчика штрафные санкции за привлечение без письменного согласования с заказчиком субподрядчиков для выполнения работ (в определенном размере либо в базовых величинах или в процентном соотношении от стоимости работ, выполненных субподрядчиком).

Сроки выполнения строительных работ

По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки), а также сроки передачи результатов работ и ответственность за их нарушение.

Сроки выполнения работ являются важным условием договора, от которого зависит осуществление окончательного расчета за их выполнение, применение штрафных санкций, возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

По общему правилу сроки выполнения строительных работ при капитальном ремонте, устанавливаемые в договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией и условиями процедур закупок (п. 17 Правил № 1450).

В интересах подрядчика предусмотреть в договоре возможность продления данных сроков при наступлении определенных условий, связанных с нарушением сроков передачи проектной документации, выявлением в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией (увязав выявление данных работ с возможностью своевременного исполнения договора), с нарушением порядка финансирования, в том числе уменьшения предусмотренного договором объема финансовых ресурсов, выделяемых для выполнения капитального ремонта на очередной финансовый год, нарушение заказчиком сроков поставки материальных ресурсов и т.д.

Поскольку сроки выполнения капитального ремонта с благоустройством могут истекать в зимний период, исключающий как проведение работ по благоустройству, так и их надлежащую приемку, то подрядчику важно предусмотреть в договоре возможность поэтапной сдачи результата строительных работ с правом переноса работ (сдачи работ) по благоустройству на благоприятный период.

Несоблюдение данного условия чревато применением к подрядчику соответствующих штрафных санкций, предусмотренных законодательством и договором.

Цена договора и способ ее определения

Теоретически при согласовании в договоре способа определения цены работ стороны могут как согласовать стоимость работ в твердой сумме, так и определить ее с учетом избранного способа определения цены. Например, по формуле, где цена работ определяется как произведение установленной договором базовой цены и какого-либо коэффициента (индекса).

Вместе с тем при заключении договора на капитальный ремонт с благоустройством в силу положений законодательства о необходимости разработки проектной документации должна быть указана твердая стоимость работ, сформированная заказчиком с учетом Положения № 1553.

В последней редакции Положения № 1553 установлено, что:

цена заказчика формируется в размере стоимости подрядных работ, определенной в сметной документации на дату начала выполнения подрядных работ, установленную заказчиком в документации о закупке, с учетом норм задела в строительстве для данного объекта и прогнозных индексов стоимости строительно-монтажных работ, утвержденных Министерством экономики, действующих в соответствующем периоде нормативной продолжительности строительства;
цена предложения подрядчика формируется на дату начала выполнения подрядных работ, установленную заказчиком в документации о закупке, на основании предоставляемой заказчиком проектной, в том числе сметной, документации, составной частью которой является ведомость объемов работ и расхода ресурсов по форме согласно приложению 1 к Положению № 1553 с применением прогнозных индексов, действующих в соответствующем периоде нормативной продолжительности строительства, с учетом налогов и отчислений согласно законодательству.

Цена подрядных работ, выбранная заказчиком, является неизменной до завершения строительства, за исключением случаев ее корректировки, установленных в п. 11 Положения № 1553. В связи с этим подрядчику важно проконтролировать внесение в договор данных условий.

Справочно. В соответствии с ч. 2 ст. 51 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности затраты на разработку ППД при планировании осуществления инвестиций в капитальный ремонт включаются в сводный сметный расчет стоимости объекта как затраты, связанные с получением исходных данных.

Порядок и сроки представления проектной документации

Обязанность подрядчика по выполнению работ на основании переданной в установленном порядке проектной документации предусмотрена законодательством (ст. 698 ГК).

Коллизия правовых норм
Глава 4 Правил № 1450 предусматривает возможность разработки проектной документации как заказчиком, так и подрядчиком.
Вместе с тем из п. 8 Правил № 1450 следует, что наличие у заказчика проектной документации на капитальный ремонт является одним из обязательных условий заключения договора строительного подряда.
Положения пп. 24, 26 Правил № 1450 предусматривают обязанность заказчика передать проектную документацию подрядчику и не содержат аналогичной обязанности последнего.

С учетом системного толкования вышеприведенных положений законодательства, специфики работ по капитальному ремонту, а также сложившейся практики полагаем, что обеспечение проектной документацией при проведении капитального ремонта (если ее разработка предусмотрена законодательством) является обязанностью заказчика.

В любом случае неуказание об этом в договоре будет свидетельствовать о несогласовании существенных условий договора и, как следствие, о его незаключенности в указанной части.

Ввиду изложенного в договоре должны быть прописаны как обязанность заказчика по передаче проектной документации подрядчику, ее состав, так и обязанность последнего приступить к выполнению работ только после ее получения, а также основания и порядок вносимых в нее изменений (ст. 699 ГК).

Порядок расчетов за выполненные строительные работы

Обязанность заказчика оплатить выполненные работы предусмотрена ст. 701 ГК, п. 26 Правил № 1450.

Рассматриваемый договор не содержит особенностей при определении в нем порядка расчетов за выполненные работы, они соответствуют порядку, предусмотренному главой 7 Правил № 1450.

Условия договора могут варьироваться в каждом конкретном случае с учетом особенностей конкретного капитального ремонта, сроков его проведения, обязанности по предоставлению проектной/исполнительной документации, особенностей выполняемых работ по благоустройству в неблагоприятный период года и пр.

Продолжение в следующем номере