Как арендатору защитить свои права, если арендодатель выполняет капитальный ремонт предоставленного в аренду помещения, оформляя его под видом текущего ремонта и выставляя арендатору к оплате стоимость его осуществления под видом оплаты текущего ремонта?
Содержание:
ГО «С» (далее – истец, арендодатель) обратилось в суд с исковым заявлением к ООО «И» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании расходов по проведению текущего ремонта.
Между сторонами заключен договор аренды изолированных помещений (далее – договор).
Договором предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и иные платежи, оплачивать расходы по содержанию и эксплуатации, текущему ремонту торгового центра, расчет которых производится на основании фактических затрат, предъявляемых арендодателю сторонними организациями на основании заключенных с ними договоров, пропорционально размеру арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора.
Арендодателем был привлечен индивидуальный предприниматель Е., который произвел текущий ремонт и восстановление работоспособности инженерной системы сбора и отвода воды, в том числе в помещении, арендуемом ответчиком.
После окончания текущего ремонта арендатору в соответствии с условиями договора направлен расчет затрат, составивший 10 283,28 руб., а также счет-фактура на их оплату.
Поскольку арендатор отказался оплачивать данную сумму, истец просил взыскать расходы по проведению текущего ремонта в судебном порядке.
Ответчик исковые требования не признал, указав, что с момента заключения договора аренды и при его последующем перезаключении были зафиксированы протекание потолка, разрушение потолочного перекрытия, что отражалось в передаточных актах с отметкой об устранении повреждений за счет арендодателя.
В силу условий договора аренды арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора в передаточном акте, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении настоящего договора или передаче имущества в аренду.
При повторном протекании потолка арендатор письменно поставил в известность арендодателя, который составил дефектный акт с примерным (укрупненным) перечнем видов СМР, согласно которому установлено наличие указанного дефекта в местах сопряжения плит покрытия в торговом зале и подсобных помещениях парикмахерской, расположенных за подвесными потолками. Арендатор, сославшись на положения договора аренды, рекомендовал провести необходимые мероприятия и в рамках текущего ремонта устранить возникающие дефекты за счет собственных средств, без возмещения затрат арендодателю в дальнейшем.
Истец привлек индивидуального предпринимателя Е., который осуществил капитальный ремонт арендуемого помещения с элементами реконструкции, выставив к оплате счет-фактуру на сумму 10 283,28 руб.
Согласно ответу Мингорисполкома установлено, что в торговом центре от затекания значительно повреждена тепловая изоляция наружных ограждающих конструкций помещения, произошла коррозия боковых отводов металлических полутруб, возникла необходимость в дополнительных электромонтажных работах, работах по металлическим реечным потолкам, расширении отверстий для установки уширенных лотков ПВХ и других сопутствующих расходах.
Данный ответ подтверждает, что выполнение истцом значительной части ремонтных работ было вызвано затеканием, то есть дефектом, к образованию которого арендатор отношения не имеет.
Поскольку спорный ремонт является не текущим, а капитальным и представлял собой устранение недостатков, проявившихся в арендуемом помещении после заключения договора аренды, отсутствуют правовые основания для оплаты ответчиком затрат по его проведению.
Поскольку в процессе рассмотрения дела между сторонами возник спор по отнесению работ, выполненных по договору строительного подряда, к работам по текущему или капитальному ремонту, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта было установлено следующее:
Суд принял во внимание положения договора аренды в части разграничения ответственности за устранение явных недостатков и пришел к выводу, что при заключении спорного договора отсутствовали недостатки, очевидность которых в силу договора исключает для ответчика возможность ссылаться на их проявление и требовать устранения за счет арендодателя.
Также суд учел многочисленные нарушения со стороны истца, выразившиеся в ненадлежащем оформлении дефектных актов, неуведомлении арендатора о проводимых обследованиях, признав данные обстоятельства нарушением презюмируемой законодательством добросовестности сторон договора.
С учетом изложенного суд пришел к выводу, что выполненные индивидуальным предпринимателем Е. работы, стоимость которых истцом предъявлена ответчику, являются капитальным, а не текущим ремонтом, обязанность по возмещению затрат на проведение которого предусмотрена законодательством и договором, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
На заметку арендатору
При заключении и исполнении договора аренды арендатору необходимо обратить внимание на следующее:
1) учитывая стандартность условий договоров аренды относительно невозможности предъявления претензий по недостаткам, наличие которых при заключении договора аренды очевидно, необходимо проводить качественную приемку принимаемого в аренду объекта, в том числе с привлечением технического специалиста, фиксировать недостатки в установленном порядке;
2) в ходе исполнения договора аренды фиксировать проявляемые недостатки объекта, письменно ставить о них в известность арендодателя;
3) при оформлении дефектного акта, являющегося основанием для последующего проведения ремонта, настаивать на получении от арендодателя его копии;
4) по мере возможности контролировать ход проведения ремонтных работ, в том числе фиксировать, чьими силами они осуществляются;
5) тщательно проверять предъявляемые арендодателями к оплате счета-фактуры на проведение текущего ремонта объекта, акты выполненных работ на предмет включения в них работ, относящихся к капитальному ремонту, правильности применения расценок для схожих видов работ, недопустимости завышения объемов работ как по фактическому их выполнению, так и в части их относимости к арендуемому помещению.
