Правоотношения, возникающие при создании и использовании земельных участков, весьма многообразны и нередко сложны.
На примере нижеприведенного спора рассмотрим практику об установлении факта ничтожности заключенного по результатам проведения аукционных торгов договора аренды земельного участка, в состав которого неправомерно включены земли общего пользования.
Гомельский горисполком 12.01.2009 принял решение о формировании земельного участка площадью 0,1745 га из земель г. Гомеля под улицами, площадями и иными местами общего пользования для проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства магазина продовольственных товаров в районе улиц Физкультурная — Технологическая в г. Гомеле.
Комиссия, созданная для выбора места размещения земельного участка, по результатам рассмотрения земельно-кадастровой документации о размещении указанного земельного участка оформила соответствующий акт выбора от 30.08.2011, согласно которому земельный участок находился в охранной зоне сетей и сооружений канализации, газоснабжения и относился к виду «другие земли населенных пунктов».
Аукционные торги на право заключения договора аренды земельного участка были проведены горисполкомом 17.12.2014.
На аукционные торги по лоту № 3 заявился только один участник — ОДО «Д», в связи с чем аукцион был признан несостоявшимся. С ОДО «Д», как с единственным участником аукциона, был заключен договор аренды от 08.01.2015, в рамках которого арендодатель (Гомельский горисполком) передал в срочное возмездное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Гомель, район улиц Физкультурная — Технологическая площадью 0,1745 га, а арендатор (ОДО «Д») принял указанный участок для строительства и обслуживания магазина продовольственных товаров (земельный участок для размещения объектов розничной торговли) (далее — договор).
Земельный участок имел ограничения в использовании:
— 0,0525 га — охранная зона сетей и сооружений канализации;
— 0,0184 га — охранная зона сетей и сооружений газоснабжения.
В последующем, при разработке в ноябре 2015 г. специализированной организацией схемы размещения объекта «Строительство магазина продовольственных товаров в районе улиц Физкультурная — Техническая», было установлено, что почти треть земельного участка заходит за красные линии как по ул. Технологической, так и по ул. Физкультурной.
ОДО «Д» обратилось в экономический суд с иском об установлении факта ничтожности договора, поскольку все ранее представленные документы и информация указывали только на соблюдение требований к охранным зонам канализации и газопровода, без прохождения через земельный участок красных линий.
Удовлетворяя исковые требования ОДО «Д», экономический суд пришел к выводу, что договор был заключен в нарушение требований законодательства, поскольку истцу был передан в срочное возмездное пользование земельный участок, включающий в себя земли общего пользования, без разработки для проведения аукциона градостроительного паспорта на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу Гомельского горисполкома — без удовлетворения.
На планировочной схеме земельного участка площадью 0,1745 га, расположенного в г. Гомеле в районе улиц Физкультурная — Технологическая, были указаны возможные границы посадки здания магазина с учетом градостроительных и строительных норм, в том числе с учетом красных линий, которые не были отражены на схеме. Граница красной линии совпадала с границей охранной зоны канализации земельного участка со стороны ул. Технологической, со стороны ул. Физкультурной красная линия незначительно затрагивала угол земельного участка.
Согласно требованиям ТКП 45-3.03-227-2010 (02250) «Улицы населенных пунктов. Строительные нормы проектирования» на 1/3 земельного участка, расположенной в пределах красной линии и охранной зоны сетей и сооружений канализации, по генплану предусматривалось строительство парковочных мест. Здание магазина предполагалось запроектировать за пределами красных линий.
В проекте отвода земельного участка красные линии не были указаны, но поскольку объект строительства не выходил за их границы, соответственно, земельный участок был предоставлен без нарушения требований законодательства.
Выводы суда о том, что земельный участок предоставлен из земель общего пользования г. Гомеля, а также о наличии нарушения законодательства при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка при отсутствии градостроительного паспорта являются необоснованными.
Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 169 ГК).
В соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон № 300-З) красные линии — это предусмотренные градостроительной документацией детального планирования условные линии, предназначенные для отделения в населенных пунктах земель общего пользования от территорий, предназначенных для застройки или иного использования.
Подразделяя земли Республики Беларусь по видам, абз. 11 ст. 7 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) устанавливает, что земли общего пользования — это земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками и другими общественными местами. На землях запаса и землях общего пользования обязанности землепользователей, предусмотренные этой статьей, осуществляются соответственно Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами или уполномоченными ими юридическими лицами (ч. 15 ст. 70 КоЗ).
В состав земельного участка, право аренды которого передано ОДО «Д» по договору, были включены земли общего пользования, что впоследствии было подтверждено письмом землеустроительной службы Гомельского горисполкома.
Данный факт был установлен ОДО «Д» в ноябре 2015 г. по результатам выполнения специализированной организацией схемы размещения объекта с фиксацией прохождения через участок красных линий.
Однако ни в решении Гомельского горисполкома от 12.01.2009 о формировании земельного участка, ни в акте выбора от 30.08.2011 не было данных о наличии ограничений в определении режима пользования земельным участком, обусловленных наличием красных линий, которые устанавливали ограничения при застройке земельного участка.
Указанные документы и договор аренды земельного участка от 08.01.2015 свидетельствовали только о наличии ограничений в использовании земельного участка: 0,0525 га — охранная зона сетей и сооружений канализации и 0,0184 га — охранная зона сетей и сооружений газоснабжения.
Пунктом 59 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (в редакции по состоянию на момент проведения горисполкомом аукциона 17.12.2014), предусмотрено, что для проведения аукциона местный исполнительный комитет подготавливает градостроительный паспорт земельного участка, намечаемого для проведения аукциона.
В соответствии с подп. 1.20 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» формирование в установленном порядке земельных участков для проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), а также включение земельных участков в перечни участков, предназначенных для последующего предоставления инвесторам и (или) организациям, в установленном порядке созданным в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, для строительства объектов, предусмотренных инвестиционными договорами, заключенными с Республикой Беларусь, осуществляются на основании градостроительных паспортов земельных участков, состав, содержание и форма которых утверждаются Министерством архитектуры и строительства.
Справочно:
В состав градостроительного паспорта входят:
— комплект чертежей, который включает ситуационную схему в масштабе М 1:2000 — М 1:10000;
— пояснительная записка с регламентами использования и застройки земельного участка, включающая, в частности, характеристику земельного участка, планировочные ограничения (ТКП 45-3.01-294-2014 «Градостроительство. Градостроительный паспорт земельного участка. Состав и порядок разработки»).
Ранее постановлением судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 18.10.2016 было отказано в удовлетворении иска ОДО «Д» к Гомельскому горисполкому о признании недействительным аукциона от 17.12.2014 на право заключения договора аренды земельного участка по лоту № 3 на основании следующего.
Договор, заключенный в силу ч. 1 подп. 1.4 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 05.05.2009 № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)», не может быть расценен как договор, заключенный с победителем торгов, и нельзя признать недействительным то, что не создало юридических последствий, для которых проводился аукцион (определение победителя).
Таким образом, договор аренды земельного участка от 08.01.2015, заключенный Гомельским горисполкомом с ОДО «Д» как с единственным участником аукциона, также не соответствует нормам Положения о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667» (далее — Положение).
Справочно.
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются в аренду по результатам:
— аукционов (п. 1 Положения);
— электронных торгов (абз. 7 п. 3 Положения о порядке проведения электронных торгов по продаже государственного имущества, включая земельные участки, права заключения договора аренды государственного имущества, в том числе земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.07.2013 № 608);
— публичных торгов по продаже права аренды земельного участка, принадлежащего ликвидируемому юридическому лицу, если срок такой аренды не истек и была внесена плата за право заключения договора аренды земельного участка (ч. 1 п. 37 Положения о порядке продажи имущества ликвидируемого юридического лица с публичных торгов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2013 № 16).
Судебные инстанции правомерно пришли к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка от 08.01.2015, в состав которого в нарушение ст. 7 КоЗ были неправомерно включены земли общего пользования, которые не могли быть использованы для строительства, поскольку отделены красными линиями от территории, предназначенной и возможной для застройки (ст. 1 Закона № 300-З).
Отсутствие градостроительного паспорта объекта, а также сведений в земельно-кадастровой документации о наличии в составе земельного участка части, отделенной красными линиями от территории, предназначенной для застройки, свидетельствует о ненадлежащем обеспечении горисполкомом полной и достоверной информации об ограничениях (обременениях) прав в отношении спорного земельного участка, что является нарушением п. 6 Положения.
В ходе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций была дана надлежащая правовая оценка установленным по делу обстоятельствам, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Постановления судов первой и апелляционной инстанций по делу оставлены без изменения, а кассационная жалоба Гомельского горисполкома — без удовлетворения.
