Изъятие земельного участка по решению местного исполнительного государственного органа

Фактические обстоятельства дела

Решением исполнительного комитета было прекращено право аренды земельного участка, предписано изъять земельный участок и передать его в состав земель запаса соответствующего района для дальнейшего использования по назначению. Фактическими основаниями названного решения явились:

— акты обследования земель, которые установили, что землепользователь не приступил к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (строительство торгового центра);

— предписание, в котором были указаны нарушения законодательства Республики Беларусь и сроки устранения этих нарушений со стороны землепользователя.

Правовым основанием для принятия решения послужили следующие положения законодательства:

— в соответствии с частью второй ст. 67 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — Кодекс о земле) решения о прекращении права пожизненного наследуемого владения, пользования земельным участком, аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, за нарушение законодательства об охране и использовании земель, условий договора аренды земельного участка, если иное не установлено законодательными актами, принимаются исходя из материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания от государственного органа, осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, землепользователь не принял мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка;

— согласно части пятой п. 7 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667) юридическое лицо, индивидуальный предприниматель в течение 6 месяцев, а гражданин в течение одного года со дня государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него обязаны приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство или иное освоение земельного участка с учетом целевого назначения земельного участка).

К сведению. 
Для целей Указа № 667 под началом строительства понимается осуществление строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией, в том числе в отношении нежилых построек на придомовой территории на земельном участке, предоставленном для целей, связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений).

Таким образом, из анализа вышеуказанной нормы следует, что землепользователь обязан приступить к занятию земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания капитального строения (здания, сооружения), в течение установленного срока, то есть землепользователь должен начать осуществление строительно-монтажных работ, для чего требуется определить правовую природу (квалификацию) таких работ.

Не согласившись с обоснованностью и правомерностью названного решения, землепользователь, руководствуясь ст. 227 ХПК, обратился с заявлением в экономический суд о признании недействительным ненормативного правового акта, а именно решения исполнительного комитета о прекращении права аренды земельного участка и его изъятии и передаче в состав земель запаса соответствующего района для дальнейшего использования по назначению.

Первоначальная позиция заявителя (землепользователя)

Первоначальная позиция заявителя (землепользователя) состоит в следующем:

1. Нарушен порядок обследования земель и вынесения предписания, что само по себе является основанием для признания недействительным оспариваемого решения исполнительного комитета.

В силу подп. 2.4 п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 11.12.2009 № 622 «О совершенствовании порядка регулирования земельных отношений и осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель» (далее — Указ № 622) на землеустроительные службы местных исполнительных комитетов также возложена функция по проверке соблюдения физическими и юридическими лицами в порядке, установленном законодательными актами, законодательства об охране и использовании земель.

Согласно части второй ст. 67 Кодекса о земле решения о прекращении права пожизненного наследуемого владения, пользования земельным участком, аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, за нарушение законодательства об охране и использовании земель, условий договора аренды земельного участка, если иное не установлено законодательными актами, принимаются исходя из материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания от государственного органа, осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, землепользователь не принял мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка. 

Землепользователь полагал, что исходя из положений части второй ст. 67 Кодекса о земле для принятия решения о прекращении права аренды земельного участка необходимо наличие в совокупности следующих условий:

— факт нарушения законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка на момент вынесения письменного предписания;

— факт получения письменного предписания землепользователем с указанием сроков для устранения нарушения законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка;

— факт неисполнения письменного предписания землепользователем в установленные сроки, то есть наличие нарушений законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка на момент вынесения решения о прекращении права аренды земельного участка. 

Таким образом, по мнению землепользователя, обжалуемое решение могло быть вынесено только при наличии факта получения им письменного предписания и факта неисполнения последнего в установленные сроки.

В нарушение требований Указа № 622, части второй ст. 67 Кодекса о земле землепользователь не был ознакомлен с предписаниями или актами обследования земель до вынесения оспариваемого решения, что свидетельствует о неправомерности принятия оспариваемого решения исполнительного комитета.

2. В нарушение распределения бремени доказывания по делу исполнительный комитет не представил достаточных доказательств правомерности и обоснованности обжалуемого решения.

Согласно части второй ст. 229 ХПК при рассмотрении заявления о признании ненормативного правового акта противоречащим законодательству на государственный орган, орган местного управления и самоуправления, иной орган или должностное лицо, издавших такой акт, возлагается обязанность доказывания:

— соответствия этого акта законодательному или иному нормативному правовому акту;

— наличия у государственного органа, органа местного управления и самоуправления, иного органа или должностного лица надлежащих полномочий на издание оспариваемого ненормативного правового акта.

В соответствии с частью третьей ст. 229 ХПК обязанность доказывания законности действий (бездействия) государственного органа, органа местного управления и самоуправления, иного органа или должностного лица возлагается на государственный орган, орган местного управления и самоуправления, иной орган или должностное лицо, совершившие действия (допустившие бездействие), которые обжалуются.

Таким образом, обязанность доказывания правомерности обжалуемого решения исполнительного органа лежит на органе, который вынес такое решение.

Позиция заинтересованного лица (исполнительного комитета)

Факт неполучения землепользователем предписания, на которое есть ссылка в обжалуемом решении, не оспаривался представителями заинтересованного лица. Вместе с тем в судебное заседание были представлены иные предписания и акты обследования земель, которые были получены землепользователем и, по мнению заинтересованного лица, являются сами по себе достаточным основанием для изъятия земельного участка в связи с тем, что землепользователь (коммерческая организация) не приступил к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления.

В частности, заинтересованное лицо обратило внимание, что в нарушение части пятой п. 7 Указа № 667 заявитель не приступил в установленный срок со дня государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Позиция заявителя (землепользователя) с учетом позиции заинтересованного лица (исполнительного комитета)

С учетом целевого назначения земельного участка (строительство торгового комплекса) землепользователь приступил к выполнению строительно-монтажных работ, что подтверждается актами выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ, актами освидетельствования скрытых работ, журналами производства работ и иной исполнительной документацией, соответствующей требованиям законодательства Республики Беларусь. Указанные строительно-монтажные работы выполнялись в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией, что подтверждалось соответствующими письмами проектной организации и организацией технического надзора, копиями документов из проектно-сметной документации. 

Согласно п. 2.9 ТКП 45-1.03-162-2009 «Технический надзор в строительстве. Порядок проведения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 07.12.2009 № 396, под строительно-монтажными работами понимаются работы, выполняемые при возведении зданий и сооружений, а также при монтаже технологических систем и оборудования. Строительно-монтажные работы делятся на общестроительные (земляные, каменные, бетонные, железобетонные, плотничные, столярные, отделочные (штукатурные, облицовочные, малярные), кровельные работы, монтаж строительных конструкций, погрузочно-разгрузочные работы и др.) и специальные (устройство искусственных оснований, замораживание грунта, понижение уровня грунтовых вод, торкретирование, монтаж технологического оборудования, трубопроводов, средств контроля и автоматики, электромонтажные работы, санитарно-технические работы и др.). С учетом положений вышеупомянутого ТКП выполненные на земельном участке работы, которые указаны в исполнительной документации и актах выполненных работ (справках о стоимости выполненных работ), однозначно квалифицируются как строительно-монтажные работы.

Позиция суда первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции с учетом доводов сторон и основываясь на тех доказательствах, которые были исследованы в заседании по названному делу, установил факт занятия землепользователем земельного участка в установленном порядке и его последующее целевое использование и принял решение удовлетворить в полном объеме заявленное требование о признании недействительным ненормативного правового акта, а именно решения исполнительного комитета о прекращении права аренды земельного участка и его изъятии и передаче в состав земель запаса соответствующего района для дальнейшего использования по назначению.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции в силе.

Резюме.
В целях минимизации возможных рисков, связанных с изъятием земельного участка, землепользователям следует четко понимать основания для такого изъятия и перечень необходимых мероприятий к занятию земельных участков и их целевое назначение.
В частности, с учетом приведенных положений п. 7 Указа № 667 подготовка проектной документации не рассматривается как начало занятия земельного участка; проблемой для землепользователя может стать невозможность выполнения соответствующей обязанности в связи с несоблюдением проектировщиком сроков разработки проектной документации.