Обязанностью застройщика является использование уплачиваемых по договору денежных средств дольщика для финансирования строительства объекта долевого строительства и недопущение их нецелевого использования.
Однако на практике поступающие на расчетный счет средства дольщиков нередко перечисляются другим организациям, в том числе по договорам безвозмездного займа, помещаются на депозит, используются застройщиком в собственных интересах. Часто крупные компании-застройщики осуществляют строительство одновременно нескольких объектов и используют деньги дольщиков для финансирования того объекта, где финансирования не хватает. С одной стороны, привлечение инвестиций одновременно на создание нескольких объектов увеличивает финансовые возможности застройщика, ускоряет и удешевляет процесс строительства.
С другой стороны, такая практика характерна и для компаний-«пирамид», которые в итоге не выполняют свои обязанности перед дольщиками, выводят активы через лжепредпринимательские структуры, объявляют себя банкротами. К тому же результату может прийти и добросовестный застройщик, неверно оценивший свои возможности.
Ситуация осложняется невозможностью для дольщика получить достоверную информацию о хозяйственной деятельности застройщика, поэтому нередки обращения в правоохранительные органы, прокуратуру, исполнительные комитеты.
Проблема выявления нецелевого использования денежных средств
В ходе проверок хозяйственной деятельности застройщика выявить и доказать нецелевое использование средств дольщиков может быть проблематично.
Законодательство не содержит ответа на вопрос, признавать ли использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства на создание (строительство) одного объекта, на строительство другого объекта нецелевым.
Справочно.
Национальный банк Беларуси рекомендовал банкам осуществлять контроль за операциями по счетам организаций — застройщиков жилья и коммерческой недвижимости. В ходе контроля в соответствии с осуществлением мер по предотвращению и выявлению финансовых операций, связанных с легализацией доходов, рекомендовано обращать внимание на явные и очевидные случаи нецелевого использования застройщиками денежных средств дольщиков, аккумулированных на специальных счетах. При возникновении подозрений в том, что финансовые операции осуществляются застройщиками в целях легализации доходов, полученных преступным путем, следует информировать орган финансового мониторинга.
Соответствующее письмо было направлено в банки на основании информации Комитета государственного контроля по результатам проверки организаций, осуществляющих долевое строительство жилья и коммерческой недвижимости, в ходе которой были установлены факты грубого нарушения законодательства.
Отсутствие спецсчета для перечисления средств инвестора и поступление денежных средств инвестора на расчетный счет застройщика, а также сама природа безналичных расчетов делают фактически невозможным контроль за их целевым использованием.
Безналичные средства, находящиеся на расчетном счете, используются для хозяйственной деятельности предприятия, а не только для финансирования строительства конкретного объекта, что исключает разделение денежных средств застройщика и инвестора.
Сама суть отношений по привлечению средств субъектов хозяйствования для участия в долевом строительстве предоставляет застройщику возможность аккумулировать значительные средства нескольких инвесторов, что позволяет сформировать достаточный объем финансирования, необходимый для создания соответствующего объекта недвижимости, и за счет пользования деньгами дольщиков удешевить строительство.
Банковский кодекс Республики Беларусь не обязывает банки осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств дольщиков. Ответственность за целевое использование таких средств возложена на застройщиков.
Специальные счета для аккумулирования средств дольщиков
Для объектов в многоквартирных домах законодательство предусматривает требование о перечислении средств дольщиков на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика.
Застройщик один раз в год за свой счет организует проведение аудита целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств и в 3-дневный срок после получения аудиторского заключения представляет его копию в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, а также размещает информацию о результатах аудита в месте, доступном для ознакомления, по своему месту нахождения. Согласно п. 5 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее — Положение № 263), дольщик вправе ознакомиться с аудиторским заключением в полном объеме.
Но вышеупомянутое Положение распространяется только на связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в том числе ограждения, стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома. То есть на коммерческую недвижимость, не относящуюся к жилому дому, указанные требования не распространяются.
В настоящее время возможность открытия специального счета для аккумулирования средств дольщиков при строительстве коммерческой недвижимости и иных объектов недвижимости, не являющихся сферой действия Положения № 263, законодательством Республики Беларусь не предусмотрена.
Если застройщик желает вести раздельный учет средств дольщиков и контролировать их целевое использования путем размещения на отдельном счете, он вправе открыть для этих целей текущий (расчетный) банковский счет, который и указывает в договорах долевого строительства для целей зачисления на него денежных средств дольщиков.
Если застройщик осуществляет строительство нескольких объектов коммерческой недвижимости, он вправе открыть несколько текущих (расчетных) счетов в одном либо нескольких банках по каждому объекту строительства, поскольку в настоящее время количество текущих (расчетных) счетов, которые может открыть организация, не ограничено*. Но открытие таких счетов является не обязанностью, а правом застройщика коммерческой недвижимости.
Предоставление денежных средств в качестве займов
Осуществляя строительство объекта, организация-застройщик прежде всего ведет хозяйственную деятельность, предусмотренную уставом предприятия и направленную на получение прибыли, и в этом смысле действует в собственных интересах.
Оценка соответствия действий организации-застройщика по предоставлению средств на основании безвозмездных договоров займа интересам инвесторов должна проводиться с учетом всех обстоятельств дела. Запрет на совершение таких сделок может быть предусмотрен в уставе предприятия, равно как и ограничение по сумме сделки, порядок ее совершения и т.п.
Несмотря на отсутствие запрета на совершение договоров займа между субъектами хозяйствования, следует учитывать также истинную направленность воли сторон такого договора с учетом всех обстоятельств дела, например, наличия у займодавца сведений о финансовом положении заемщика, его банкротстве, схемы финансирования строительства.
Гражданское законодательство предусматривает возможность признания недействительными мнимых и притворных сделок (ст. 171 ГК).
В п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 № 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» разъясняется, что эти сделки отличаются между собой направленностью воли сторон. При совершении мнимой сделки воля сторон направлена не на установление между ними каких-либо гражданско-правовых отношений, а на возникновение правовых последствий для каждой стороны или одной из них в отношении третьих лиц (например, мнимое дарение имущества должником с целью предотвратить его арест).
