Вопрос: Может ли заказчик, одновременно являющийся застройщиком, получить разрешительную документацию на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт объектов строительства?
Ответ: Согласно дефинициям, изложенным в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»:
— заказчик в строительной деятельности (далее — заказчик) — юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора;
— застройщик в строительной деятельности (далее — застройщик) — юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора.
Сравнение обоих определений позволяет сделать вывод, что отличием между ними является возможность застройщика осуществлять свою деятельность без привлечения подрядчика в строительной деятельности для выполнения отдельных видов работ на основании заключенного договора, то есть выполнять работы собственными силами.
В целом перечень функций заказчика, застройщика в строительстве является идентичным и определяется одним документом — постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4 «Об установлении перечня функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства и утверждении Инструкции о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта».
Так же и квалификационные требования, предъявляемые к лицам, претендующим на получение аттестата соответствия на выполнение функций заказчика, застройщика, оказание инженерных услуг при осуществлении деятельности в области строительства объектов первого — четвертого классов сложности, согласно постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 02.05.2014 № 25 «О некоторых вопросах аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений» являются одинаковыми.
Вместе с тем, если лицо, обладающее аттестатом соответствия на выполнение функций заказчика, застройщика, намерено выполнять работы собственными силами, оно должно иметь аттестат соответствия на выполнение данного вида работ.
Согласно ТКП 45-1.02-298-2014 (02250) «Строительство. Предпроектная документация. Состав и порядок разработки» предынвестиционная стадия включает:
— разработку предпроектной документации, необходимой для архитектурной и инженерной подготовки к реализации инвестиционного проекта в строительстве;
— финансовую и экономическую оценку инвестиционного проекта;
— подготовку и выдачу комплекта разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию и (или) реставрацию объектов строительства (далее — разрешительная документация на строительство).
Следует обратить внимание, что постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 (в редакции от 06.03.2015) «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» (вместе с «Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов», «Положением о главном архитекторе области, города, района, района в городе») определяет порядок подготовки и выдачи заказчику, застройщику разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт объектов строительства (далее — разрешительная документация).
При выдаче разрешительной документации перспективы выполнения лицом как функций заказчика, так и выполнения собственными силами строительных работ (застройщика) не анализируются, что находит свое отражение в том, что в данном документе заказчик и застройщик не разграничиваются и именуются как заказчик.
То, что строительно-монтажные работы будут производиться собственными силами (строительным подразделением, входящим в структуру заказчика (застройщика)) или привлеченной сторонней строительной организацией, указывается, согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 25.02.2016 № 151 «О некоторых вопросах выдачи (перерегистрации) разрешений на производство строительно-монтажных работ, внесения изменений и (или) дополнений в них и продления срока их действия» (вместе с «Положением о порядке выдачи (перерегистрации) разрешений на производство строительно-монтажных работ, внесения изменений и (или) дополнений в них и продления срока их действия»), в заявлении на имя органа государственного строительного надзора при обращении за получением разрешения на производство строительно-монтажных работ.
При этом в силу упомянутого постановления при изменении условий, при которых производилась выдача разрешения заказчику, застройщику — юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю (передача в установленном порядке функций заказчика, застройщика другому юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю без перехода права собственности на объект; изменение организационно-правовой формы и (или) изменение наименования заказчика, застройщика; замена подрядчика, организаций или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих авторский и (или) технический надзор; привлечение заказчиком второго и последующего подрядчика; принятие решения заказчика, застройщика о продолжении строительства объекта самостоятельно без привлечения подрядчика в случае прекращения действия договора строительного подряда; замена ответственного производителя работ, ответственного представителя технического надзора, руководителя авторского надзора; существенные изменения проектных решений, при которых осуществлены повторная государственная экспертиза и (или) повторное утверждение проектной документации; выделение в составе проекта очередей строительства и (или) пусковых комплексов; приостановление строительства объекта; изменение данных об аттестатах соответствия и (или) квалификационных аттестатах, указанных в заявлении для получения разрешения), в течение 10 календарных дней заказчик, застройщик — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель представляют в орган государственного строительного надзора документы и сведения, предусмотренные в п. 3.12 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, для внесения изменений и (или) дополнений в разрешение.
