Приобретение инвестором прав на земельный участок (часть 2)

В первой части статьи мы рассмотрели два случая приобретения инвестором прав на земельный участок: в заявительном порядке, а также по результатам аукциона. Какие еще способы приобретения земельного участка существуют, читайте в статье.

Лашкевич Максим
Лашкевич Максим

Директор, партнер GRATA International

Ананич Артем
Ананич Артем

Юрист GRATA International

254 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


Предоставление земельного участка для реализации инвестиционного договора

В соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», участки предоставляются инвестору (организации, реализующей инвестиционный проект) для строительства объектов, предусмотренных инвестиционными договорами с Республикой Беларусь, в период действия таких договоров, без аукциона, без внесения платы за право заключения договора аренды, с освобождением от потерь сельско- и/или лесохозяйственного производства, без уплаты земельного налога на период строительства и до 31 декабря года, следующего за вводом объекта в эксплуатацию.

Справочно. 
Полный перечень льгот и преференций, получение которых возможно без принятия отдельного решения Совета Министров по согласованию с Президентом, установлен Декретом Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь».

Перечень участков, предназначенных для дальнейшего предоставления инвесторам, формируют районные (городские) исполнительные комитеты. Такой перечень составляется на основании градостроительных паспортов земельных участков, подготавливаемых с учетом утвержденных генеральных планов городов и иных населенных пунктов, и вместе с данными, характеризующими участки и инвестиционные проекты, размещается на сайтах местных исполкомов.

До момента обращения в соответствующий орган с заявлением о заключении инвестиционного договора инвестору необходимо выбрать земельный участок из перечня участков, предназначенных для дальнейшего предоставления инвесторам, и проверить соответствие цели предоставления земельного участка, указанной исполкомом, назначению планируемого объекта. После заключения инвестиционного договора инвестор должен обратиться в соответствующий местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением о предоставлении участка.

Справочно. 
Для отдельных регионов есть специальные электронные площадки с актуальной информацией по земельным участкам и не только – например, Минский областной центр инвестиций и приватизации (rlt.by) или Минский городской центр недвижимости (mgcn.by). 

При прекращении инвестиционного договора в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением инвестором своих обязательств (наиболее распространенное условие – незавершение строительства в срок, установленный инвестиционным договором) происходит утрата права на льготы с даты такого прекращения. В этом случае у исполкома появляются основания для изъятия у инвестора земельного участка, предоставленного без проведения аукциона для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным договором, в том числе с расположенными на участке объектами незавершенного строительства.

До начала заключения инвестиционного договора следует тщательно оценивать возможности завершить реализацию проекта в срок. Полагаем, что заключение инвестиционного договора имеет смысл только в том случае, если предлагаемый исполкомом участок полностью подходит для осуществления задуманного, а удельный вес платы за право аренды в общей цене инвестиционного проекта составляет значительную величину.

Переход прав на землю при покупке недвижимости

В соответствии со ст. 55 КоЗ при переходе к приобретателю капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений или долей в праве на данные объекты переходят права на земельные участки, на которых они расположены. В случае, если они расположены на арендуемых земельных участках, также переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды.

Приобретение существующей недвижимости для ее приспособления под нужды инвестора путем реконструкции, возведения новых объектов, в том числе со сносом всех или части приобретенных объектов, является весьма распространенной практикой.

В данной связи хочется напомнить, что право собственности на объекты недвижимости не является безусловной гарантией того, что при обращении в исполком для получения разрешительной документации на строительство оно будет рассмотрено положительно. В силу требований градостроительных документов может быть предусмотрено сохранение существующих параметров застройки либо даже ее снос. Соответственно, планируя развитие инвестиционного проекта на базе существующей недвижимости, необходимо предварительно, перед покупкой объектов, тщательно изучить действующие градостроительные регламенты, получить сведения о возможном нахождении на разных стадиях согласования новых требований.

Кроме этого, возможны ситуации, когда развитие недвижимости в нужном направлении не противоречит регламентам, но является нецелесообразным из-за специфики инженерной и транспортной инфраструктуры.

Пример. 
Отсутствуют или будут не соответствовать требованиям, предъявляемым к новому объекту, подъездные пути, места для парковки транспортных средств, существующие инженерные сети устарели, изношены, либо не в состоянии доставить на объект необходимую мощность, либо обеспечить необходимый объем потребления.

Такие возможные негативные сценарии должны быть предметом предварительного анализа осуществимости проекта.

Указанные выше рекомендации актуальны также для случаев приобретения контроля над юридическими лицами, являющимися собственниками недвижимости и землепользователями, в результате корпоративных процедур либо приобретения предприятия как имущественного комплекса.

Иные случаи

Безусловно, описанные выше ситуации не исчерпывают всех возможных случаев  приобретения инвестором прав на землю.

Земельные участки для строительства и обслуживания объектов могут предоставляться по решению Президента Республики Беларусь либо в соответствии с программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь, определяющей характеристики объекта, для строительства и обслуживания которого предоставляется земельный участок.

Совершенно отдельный порядок в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь  от 12.05.2017 № 166 «О совершенствовании специального правового режима Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» существует для предоставления участков резидентам Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» или инвесторам: земельный участок может быть приобретен в собственность либо арендован у совместной белорусско-китайской компании по развитию индустриального парка на основании обращения в такую компанию с согласованием в администрации парка либо получен в субаренду у другого резидента парка с согласованием у совместной компании и администрации парка. Разрешительная документация на строительство выдается администрацией парка и совместной компанией*.

* См.: Лашкевич М. «Великий камень»: разрешения на строительство по-новому

254 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме