Приостановление строительства: вы спрашивали – мы отвечаем

Вопрос 1: КоАГСД предусматривает ограничение по количеству приостановлений строительства в зависимости от сроков строительства на основании ч. 1 п. 2 ст. 100. Будут ли учитываться по объекту строительства процедуры приостановления, которые были начаты до 23.07.2024? В случае, если процедура приостановления строительства начата до вступления в силу Кодекса, а окончание приостановления предусмотрено после 23.07.2024, количество приостановлений будет исчисляться заново?

 Вероника ЯРМОЛЬЧИК, руководитель практики сертификации и аттестации ООО «Юридическая группа Бюро 24»

Ответ: Приостановление строительства — это временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве, которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда. До вступления в силу КоАГСД при определении срока приостановления строительства необходимо было руководствоваться положениями Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З). Однако с 23.07.2024 Закон № 300-З прекратил действие.

В соответствии с положениями ст. 66 Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах» нормативный правовой акт не имеет обратной силы, то есть не распространяет свое действие на отношения, возникшие до его вступления в силу, за исключением случаев, когда он смягчает или отменяет ответственность граждан и юридических лиц. С учетом вышеуказанного можно говорить о том, что на все правоотношения, связанные с приостановлением строительства, которые имели место до 23.07.2024, положения КоАГСД распространяться не будут. Соответственно, по очередным приостановлениям строительства следует руководствоваться правилами, закрепленными в КоАГСД. Таким образом, приостановления строительства, которые были начаты до 23.07.2024, учитываться не будут, количество приостановлений должно учитываться с момента вступления в силу КоАГСД.

Исходя из вышеизложенного в отношении приостановлений строительства, начатых до 23.07.2024, будут применяться правила Кодекса, а именно: в зависимости от сроков строительства приостановление строительства может осуществляться:

• до 1 года – не более двух раз в течение срока строительства;
• от 1 года до 2 лет – не более трех раз в течение срока строительства;
• свыше 2 лет – не более четырех раз в течение срока строительства.

Срок приостановления строительства не должен суммарно превышать трех месяцев. Обращаем внимание, что местные исполнительные и распорядительные органы по заявлению заказчика, застройщика вправе разово продлить срок приостановления строительства дополнительно на срок до двух месяцев.

Вопрос 2: Заказчик приостановил строительство объекта. В акте о приостановлении строительства в графе «Руководитель подрядной строительной организации» должны быть указаны все привлеченные подрядчики или какой-то один?

Вероника ЯРМОЛЬЧИК, руководитель практики сертификации и аттестации ООО «Юридическая группа Бюро 24»

Ответ: Обязанность составления акта о приостановлении строительства не предусмотрена законодательно, следовательно, установленной формы акта о приостановлении нет. Однако предоставление акта о приостановлении в некоторых случаях обязательно, к примеру, если по причине приостановления строительства меняются сроки строительства. Один из документов, которые необходимо предоставить в исполком для продления таких сроков, – это акт установления даты приостановления строительства. В связи с вышеуказанным полагаем, что форма акта может быть разработана заказчиком самостоятельно.

Исходя из изложенного, предлагаем следующий алгоритм. Заказчик принимает решение о приостановлении и издает распорядительный документ (к примеру, приказ о приостановлении). В данном документе отражается следующая информация: срок приостановления строительства (не должен превышать 3 месяцев), информация о создании комиссии (в состав комиссии обычно включаются представители заказчика, подрядчика, проектной организации, осуществляющей авторский надзор); при необходимости определяются меры о сохранности имущества, находящегося на объекте, и назначается ответственный за его сохранность. Также может быть отражена информация о необходимости направления уведомления о приостановлении в органы государственного строительного надзора.

Ранее порядок составления акта о приостановлении был регламентирован ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов». В связи с тем, что форма акта не установлена, полагаем, что в акте должна быть отражена следующая информация: состав комиссии о приостановлении строительства, причина его приостановления, срок приостановления, дата возобновления строительства.

Исходя из вышеуказанного, можно говорить о том, что в акте желательно указать представителей всех подрядчиков и известить их о создании комиссии и дате ее заседания должным образом (к примеру, письмом с описью вложения и уведомлением). В случае, если представители не явились, следует составить акт с оговоркой о том, что не все представители подрядчиков прибыли, но они уведомлены должным образом путем направления письма. Состав комиссии может быть определен заказчиком самостоятельно.

Вопрос 3: Заказчик приостанавливает строительство в связи с отсутствием денежных средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможностью обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки. Что необходимо отразить в приказе о приостановлении строительства? 

Полина ПИЛЯК, юрист практики аттестации и сертификации ООО «Юридическая группа Бюро 24»

 Ответ: В соответствии с ч. 2 п. 10 Инструкции по делопроизводству в государственных органах, иных организациях, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 19.01.2009 № 4 (далее – Инструкция по делопроизводству), распорядительные документы, издаваемые руководителем, иным уполномоченным лицом организации единолично, оформляются в виде приказов и (или) распоряжений. Приказы издаются для разрешения задач, стоящих перед организацией, а также в случаях, когда необходимо довести требования нормативных правовых актов, документов вышестоящих организаций до сведения работников организации и (или) подчиненных (входящих в состав, систему) организаций, наметить конкретные мероприятия по их выполнению, определить ответственных лиц, сроки выполнения этих мероприятий (п. 86 Инструкции по делопроизводству).

Законодательно не предусмотрены особые правила в части содержания приказа о приостановлении строительства. Исходя из этого, заказчик сам может решить, какую информацию отразить в данном распорядительном документе. Рекомендуем указать наименование объекта строительства, причины приостановления строительства и состав комиссии. Также можно указать меры по устранению причин приостановления и меры по обеспечению сохранности материалов и оборудования.

Вопрос 4: Как правильно оформлять технологические перерывы в связи с неблагоприятными погодными условиями? Заказчик должен принять решение (приказ, распоряжение)? Необходимо ли участие Госстройнадзора в оформлении акта на приостановление строительства? 

Полина ПИЛЯК, юрист практики аттестации и сертификации ООО «Юридическая группа Бюро 24»

Ответ: Пунктом 4.24 СП 1.03.11-2023 «Продолжительность строительства. Оптимальная продолжительность выполнения строительных и монтажных работ на объектах строительства. Порядок определения» (далее – СП 1.03.11-2023) предусмотрено, что в процессе строительства зданий и сооружений учитывается воздействие природно-климатических факторов на условия труда и технологию производства работ путем введения технологических перерывов в соответствии с требованиями соответствующих ТНПА.  С учетом продолжительности технологических перерывов расчетные значения оптимальной продолжительности выполнения строительно-монтажных работ рекомендуется увеличивать. При осуществлении строительной деятельности обязанностью сторон является обеспечение безопасности объектов для жизни и здоровья физических лиц, сохранности имущества юридических и физических лиц, окружающей среды согласно ст. 2 КоАГСД.

Таким образом, в случае необходимости установление технологического перерыва априори является обязанностью сторон, так как данный перерыв направлен на обеспечение безопасности. Однако для применения последствий технологического перерыва целесообразно предварительно согласовать условия распространения СП 1.03.11-2023 на отношения сторон по договору.

Ранее (до СП 1.03.11-2023) действовал ТКП 45-1.03-122-2015 (отменен с 18.12.2023), однако ни тогда, ни сейчас точный порядок оформления технологического перерыва не закреплен.

Согласно ст. 670 ГК подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок. Далее нужно издать распорядительный документ, например, приказ о приостановлении строительства в связи с технологическим перерывом. В нем рекомендуем указать о наличии определенных природно-климатических условий и их влиянии на невозможность продолжения строительства, указать дату приостановления строительства, а также обозначить ответственных лиц.

Когда причины установления технологического перерыва будут устранены, необходимо издать приказ о возобновлении строительства. В соответствии с п. 75 Правил № 1450 срок строительства продлевается по соглашению сторон в установленном порядке с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору. Изменения и дополнения в договор вносятся в соответствии с законодательством путем заключения сторонами дополнительного соглашения (п. 71 Правил № 1450).

Поскольку обязанность оформления акта о приостановлении строительства не предусмотрена в законодательстве, то и участие Госстройнадзора в оформлении данного акта тоже не предусмотрено. Однако следует помнить, что Госстройнадзор необходимо проинформировать в случае изменения условий, при которых направлялось уведомление, в течение 10 рабочих дней с даты возобновления строительства объекта после приостановления (п. 5 Положения о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343).

Вопрос 5: Как оформить приостановление в связи с выявлением дополнительных работ, дополнительного объема работ? 

Полина ПИЛЯК, юрист практики аттестации и сертификации ООО «Юридическая группа Бюро 24»

Ответ: Среди причин для приостановления строительства выявление дополнительных работ не указано, однако обратим внимание, что приостановление строительства может осуществляться также в иных случаях, предусмотренных законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и (или) договором строительного подряда (ст. 100 КоАГСД).

Подрядчик вправе приостановить начатую работу при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (п. 1 ст. 672 ГК). При выявлении подрядчиком дополнительных работ, не предусмотренных в проектной документации и влекущих увеличение стоимости строительства, он обязан своевременно сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа в течение 10 календарных дней, если иной срок не предусмотрен договором, подрядчик вправе приостановить выполнение строительных работ с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости проведения таких работ (п. 46 Правил № 1450). В данном случае приостановление строительства осуществляется по решению подрядчика (ст. 100 КоАГСД).

В случаях выявления в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией и влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств, предусмотренные договором сроки строительства подлежат пересмотру. Срок строительства продлевается по соглашению сторон в порядке, установленном Правилами № 1450, с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору. Изменения и дополнения в договор вносятся в соответствии с законодательством путем заключения сторонами дополнительного соглашения (п. 71 Правил № 1450). Сторона договора, которой стали известны обстоятельства, требующие изменения условий договора, обязана уведомить о них другую сторону договора в письменной форме и подготовить предложения об изменении условий договора. Другая сторона договора обязана в течение 5 рабочих дней рассмотреть предложения об изменении договора и подписать дополнительное соглашение к договору либо в порядке, предусмотренном Правилами № 1450, согласиться на расторжение договора по соглашению сторон или отказаться от его исполнения.

На сегодняшний день форма акта установления даты приостановления строительства, а также необходимость его составления законодательно не закреплены. Однако в некоторых регламентах административных процедур указано, что для продления сроков строительства в исполком среди прочих документов нужно предоставить акт установления даты приостановления строительства. Также акт может понадобиться для того, чтобы вовремя проинформировать Госстройнадзор. Когда причины приостановления строительства будут устранены, рекомендуется издать приказ о возобновлении строительства и также снова проинформировать Госстройнадзор.