Возобновление строительства по договору 1997 года: возможно ли?

Ситуация: 
В организации имеется объект незавершенного строительства. Изначально строительство объекта осуществлялось по договору строительного подряда 1997 г. Из-за отсутствия денежных средств строительство объекта было приостановлено. Решение о консервации незавершенного строительства принято не было. В 2023 г. выделено финансирование на завершение строительства. Срок действия проекта продлен.

Вопрос: 
Можно ли осуществлять строительство объекта далее по договору 1997 г.? Либо необходимо выбрать подрядчика путем проведения процедуры закупки?

Анализ ситуации 

Строительство объекта было начато в 1997 г. и осуществлялось в соответствии с Законом Республики Беларусь от 26.11.1993 № 2613-XII «Об основах архитектурной и градостроительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон № 2613-XII) и Правилами о договорах подряда в капитальном строительстве, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 № 583 «О мерах по улучшению работы строительного комплекса в условиях перехода к рыночной экономике» (далее — Правила № 583).

Из ситуации непонятно, в каком году закончились денежные средства и было остановлено строительство, а также на какой период времени оно было остановлено.

Исходя из того, что в описываемой ситуации срок действия проекта был продлен, можно сделать вывод, что строительство объекта осуществлялось в период с 1997 по 2023 г. В противном случае, если не завершенное строительством здание стояло без выполнения строительных работ начиная с 1997 г., просто продлить проектную документацию без внесения в нее изменений в части корректировки конструктивных решений и технико-экономических показателей объекта не представляется возможным.

Также из ситуации до конца неясно следующее:

• какая разрешительная документация на строительство объекта была получена;
• на каком праве и с какой целью был предоставлен земельный участок, на котором начато строительство в 1997 г. 

Ответы на эти вопросы могут повлиять на выводы по результатам анализа ситуации в целом.

1. Что является объектом незавершенного строительства?

С точки зрения бухгалтерского учета объект незавершенного строительства — здания, сооружения и иные объекты, строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, работы по строительству которых начаты, но не завершены (абз. 7 п. 2 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10). Все затраты по такому объекту учитываются на счетах бухгалтерского учета независимо от того, имелось решение о консервации или нет. 

С точки зрения законодательства об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности объект незавершенного строительства может появиться в результате технологического перерыва, приостановки работ до 3 месяцев или консервации объекта. 

Исходя из того, что в описанной ситуации решение о консервации не принималось, можно сделать вывод, что работы были приостановлены до 3 месяцев либо не выполнялись более чем 3 месяца. При этом решение о консервации не было принято в нарушение законодательства, что может повлечь административную ответственность (ст. 22.3 КоАП, ТКП 45-1.03-165-2009 (02250) «Консервация строящихся объектов. Правила проведения»).

Принимая во внимание тот факт, что проектную документацию продлевали, первый вывод о приостановке выполнения работ до 3 месяцев несостоятельный. Если бы строительство объекта велось без больших перерывов, то срок дейст­вия проектной документации не истек бы и ее не нужно было бы продлевать.

Таким образом, считаем, что в данном случае строительство приостанавливалось более чем на 3 месяца, но консервация не оформлялась.

2. Легитимность договора 1997 г.

В описываемой ситуации договор строительного подряда был заключен в 1997 г. и должен был соответствовать Закону № 2613-XII и Правилам № 583. В процессе исполнения договора вступили в силу Правила № 1450. Согласно п. 3 Правил № 1450 в редакции до 2011 г. договор 1997 г. должен был быть приведен в соответствие с ними.

Справочно.
Если после заключения и до прекращения действия договора подряда принят акт законодательства Республики Беларусь, устанавливающий обязательные для заказчика и подрядчика требования, отличные от действовавших при заключении договора подряда, его условия должны быть приведены в соответствие с этим актом законодательства, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.06.2011 № 875 принята новая редакция Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, которая применима для договоров, заключаемых после вступления в силу новой редакции Правил № 1450.

Таким образом, де-юре осуществлять строительство по договору 1997 г. можно, если такой договор соответствует Правилам № 1450 до новой редакции 2011 г. Однако нужно принимать во внимание последствия приостановления строительства, описанные в п. 3.

3. Последствия приостановления строительства и договорные отношения.

Правила № 1450 как в первоначальной редакции, так и во всех последующих редакциях устанавливают норму, согласно которой консервация объекта незавершенного строительства — это приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

Учитывая выводы по п. 1, считаем, что в рассматриваемом случае имело место приостановление строительства более чем на 3 месяца и, соответственно, договор подряда должен был быть прекращен. Это значит, что при возобновлении строительства нужно заключать новый договор с соблюдением требований действующей редакции Правил № 1450.

4. Процедуры закупок.

Принимая во внимание выводы по п. 3, заключение договора строительного подряда должно осуществляться с соблюдением законодательства о закупках. В случае, если строительство объекта осуществлялось за счет бюджетных средств, при проведении закупок будут применяться нормы Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)».

При привлечении собственных средств закупки следует проводить с применением постановления Совета Министров Рес­публики Беларусь от 15.03.2012 № 229 «О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств». Поскольку подробностей о видах работ, объекте в описании ситуации не содержится, то рекомендуем проанализировать указанные выше НПА и определиться с их применением.