Инвестиционные договоры в строительстве

Понятие инвестиционного договора

Гражданский кодекс не содержит понятия «инвестиционный договор».

Статья 17 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях» предусматривает, что в целях создания дополнительных условий для осуществления инвестиций инвестор или инвесторы имеют право на заключение инвестиционного договора с Республикой Беларусь.

Механизм заключения и исполнения такого договора предусмотрен Декретом Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь». По такому договору одна сторона (инвестор) обязуется реализовать на территории Республики Беларусь инвестиционный проект (например, построить объект) в сроки и на условиях, предусмотренных таким договором и законодательством, а вторая сторона (Республика Беларусь) обязуется содействовать инвестору в реализации проекта, в том числе путем предоставления льгот и преференций.

По своей природе инвестиционный договор с Республикой Беларусь можно отнести скорее к специальным режимам осуществления деятельности (наравне с деятельностью в сельской местности, льготами индустриального парка «Великий камень», СЭЗов и т.д.), а не к коммерческому (хозяйственному) договору. В этой связи инвестиционный договор с Республикой Беларусь не будет предметом рассмотрения в настоящей статье.

Исходя из множества лиц, задействованных при строительстве, в сложившейся белорусской практике делового оборота под инвестиционными договорами в строительстве понимают различные договоры, опосредующие отношения инвестирования (финансирования) строительного процесса.

Рассмотрим юридическое оформление отношений сторон в наиболее часто встречающихся ситуациях.

Варианты оформления отношений сторон при инвестировании

Вариант 1. Заказчик реализует проект по строительству объекта (офисного центра). Инвестор заинтересован в строительстве офиса в составе объекта для собственных нужд в будущем и готов профинансировать строительство своих офисов.

В данной ситуации между сторонами, как правило, заключается договор долевого строительства. По такому договору одна сторона (дольщик) обязуется обеспечить финансирование строительства своих объектов, а вторая сторона (застройщик) обязуется организовать строительство. Застройщик организует строительство путем заключения договоров с проектировщиком (на выполнение проектных работ, на ведение авторского надзора), инженерной организацией (технадзором), подрядчиками.

В Беларуси законодательно урегулирован только порядок заключения договоров долевого строительства жилой недвижимости: в отношении объектов, расположенных в многоквартирных или блокированных жилых домах, в отношении одноквартирных жилых домов (см. Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь»).

В отношении строительства полностью нежилой (коммерческой) недвижимости действует свобода договора. Поэтому сторонам особенно четко следует прописать условия сотрудничества (сроки, требования к объекту, местам общего пользования, порядок формирования стоимости, сроки оплаты, нормы об ответственности и т.д.).

Дольщику, как слабой стороне договора долевого строительства, стоит позаботиться о предоставлении застройщиком обеспечения исполнения своих обязательств. Это может быть, например, поручительство со стороны учредителей застройщика, залог (ипотека) недвижимости.

Также стороны могут заключить вместо договора долевого строительства предварительный договор купли-продажи. На практике заключение таких договоров в описываемой ситуации неудобно (в частности, стороны не могут детально прописать сроки отдельных этапов строительства в договоре и установить ответственность за их нарушение, так как предмет предварительного договора — только обязанность заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором).

Вариант 2. Заказчик реализует проект по строительству объекта (офисного центра). Инвестор заинтересован в строительстве офиса в составе объекта для нужд третьего лица (будущего арендатора) и готов профинансировать строительство офисов.

В описываемой ситуации дополнительно между инвестором и будущим арендатором заключается предварительный договор аренды. Обязательства по заключению основного договора аренды можно обеспечить путем перечисления будущим арендатором задатка или обеспечительного платежа.

Денежные средства арендатора, перечисляемые в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору аренды, можно также де-факто рассматривать как своего рода инвестиции (поскольку они могут быть направлены на финансирование строительства). Де-юре такие денежные средства являются только способом обеспечения исполнения обязательств.

Вариант 3. Несколько лиц за свой счет решают вместе реализовать один проект по строительству объекта.

Как правило, в указанном случае оптимальным будет или совместное учреждение нового юридического лица, или вхождение одного из партнеров в состав учредителей другого. В таком случае регулирование отношений будет осуществляться в первую очередь корпоративными документами.

Иной вариант оформления отношений — заключение договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей законодательству цели (п. 1 ст. 911 ГК). Из-за сложностей ведения бухгалтерского и налогового учета простого товарищества эта форма договора в Беларуси используется крайне редко.

Справочно:
Концессионный договор — это письменное соглашение, в силу которого одна сторона (концедент) обязуется предоставить другой стороне (концессионеру) на возмездной или безвозмездной основе на определенный срок право владения и пользования объектом концессии или право на осуществление вида деятельности.

Нельзя не отметить также, что отношения инвестирования в объекты государственной собственности, как правило, опосредуются специальными договорами. На сегодняшний день это концессионные договоры (Закон Республики Беларусь от 12.07.2013 № 63-З «О концессиях») и соглашения о государственно-частном партнерстве (Закон Республики Беларусь от 30.12.2015 № 345-З «О государственно-частном партнерстве»).

На основе соглашения о государственно-частном партнерстве частный партнер получает право доступа к объектам инфраструктуры. Например, он может построить автодорогу, а взамен получать всю или часть платы за пользование этой дорогой третьими лицами в течение долгосрочного периода (10–20 лет).

Справочно:
Государственно-частное партнерство — оформленное на определенный срок сотрудничество государственного и частного партнеров, осуществляемое в форме соглашения о государственно-частном партнерстве, которое определяет основные условия реализации проекта.

Подводя итог нашему краткому экскурсу в отношения инвестирования, отметим, что как такового единого понятия инвестиционного договора в строительстве не существует. Инвестиционные отношения опосредуются различными типами и видами инвестиционных договоров (договор долевого строительства, предварительный договор купли-продажи и др.) и иными механизмами (например, корпоративными документами).