Занятие земельного участка: правила и рекомендации

Содержание:

• Какие действия признаются занятием земельного участка?
• О чем говорит судебная практика?

Какие действия признаются занятием земельного участка?

В соответствии с абз. 11 ст. 1 КоЗ занятие земельного участка — это:

• строительство объекта недвижимого имущества (осуществление строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией) — в случае, если земельный участок предоставлен для целей, связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений);
• иное освоение земельного участка (осуществление комплекса работ в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления земельного участка) — в случае, если земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством капитальных строений.

Согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» строительство — это деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, в том числе оказание инженерных услуг в строительстве, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ. 

Таким образом, если участок предоставлен для целей строительства, для признания действий землепользователя занятием необходим именно факт начала строительно-монтажных работ, а не выполнения любых процессов, входящих в определение строительства (например, разработки проектной документации).

Справочно.
Землепользователи обязаны соблюдать установленные сроки занятия земельного участка (абз. 2 и 5 ч. 1 ст. 70 КоЗ).
Если земельный участок предоставляется юридическому лицу для строительства капитального строения (здания, сооружения), данный срок не может превышать 6 месяцев со дня утверждения в установленном порядке проектной документации на строительство.

С учетом того, что от начала выполнения работ на земельном участке до момента выполнения работ в отношении капитального строения непосредственно зачастую проходит значительный период времени, важно определиться, в какой момент заказчик строительства осуществил занятие земель.

Согласно определению, приведенному в государственном стандарте СТБ 1900-2008 «Строительство. Основные термины и определения», утвержденном постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 12.09.2008 № 46, строительно-монтажные работы — это работы, выполняемые на строительной площадке (объекте) при возведении, реконструкции и капитальном ремонте зданий, сооружений и при монтаже всех видов оборудования.

В свою очередь, в п. 1 строительных норм СН 1.03.04-2020 «Организация строительного производства», утвержденных постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 12.11.2020 № 73 (далее — СН), выделяются следующие этапы строительства:

1. приемка и ознакомление с проектно-сметной документацией;
2. разработка проекта производства работ (далее — ППР) на каждый объект;
3. выполнение строительно-монтажных работ;
4. подготовка и сдача объекта в эксплуатацию. 

Согласно подп. 4.1 п. 4 СН до начала строительства объекта должны быть выполнены работы по подготовке строительного производства в объеме, обеспечивающем строительство, в установленные проектом организации строительства (далее — ПОС) нормативные сроки, включая проведение общей организационно-технической подготовки, а также подготовки к строительству объекта строительной организацией. Строительство объекта необходимо осуществлять на основе разработанных ПОС и ППР, решений по организации строительства и технологии производства работ. 

Справочно.
Подготовка к строительству включает в себя как организационно-технические мероприятия, так и выполнение работ подготовительного периода (подп. 5.2 и 5.3 п. 5 СН).

При обращении к перечню видов работ и услуг, относящихся к строительной деятельности, установленному в приложении к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.05.2011 № 17, можно определить, что проявлениями строительной деятельности являются большинство внеплощадочных и внутриплощадочных подготовительных работ, таких как:

• строительство подъездных путей и причалов, линий электропередачи с трансформаторными подстанциями, сетей водоснабжения с водозаборными сооружениями;
• освобождение строительной площадки для производства строительно-монтажных работ (снос зданий и сооружений, инженерных сетей и коммуникаций);
• планировка территории; 
• искусственное понижение, при необходимости, уровня грунтовых вод; 
• перекладка существующих и прокладка новых инженерных сетей; 
• устройство постоянных и временных дорог.

Отметим также, что в подп. 4.2 п. 4 ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.11.2015 № 279, указано на вхождение срока выполнения внутриплощадочных подготовительных работ, состав которых установлен ПОС, в общую продолжительность строительства.

Справочно.
Инструкция о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденная постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.11.2011 № 51, устанавливает, что затраты на подготовку территории строительства входят в общий сметный расчет.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что строительно-монтажными работами, начало выполнения которых создаст факт занятия земельного участка, будут являться любые работы, выполняемые после разработки ППР подрядчиком, в том числе направленные на реализацию решений, содержащихся в ППР и ПОС, которые относятся к видам работ по строительству. 

Соответственно, для признания участка занятым, полагаем, достаточно начать выполнение работ подготовительного периода, касающихся непосредственно строительства. При этом действия, не относящиеся непосредственно к строительству (например, заключение договора с подрядчиком, разработка проектной документации), при решении вопроса о соблюдении срока занятия земельного участка не будут считаться действиями, направленными на это. 

О чем говорит судебная практика?

Нарушение установленного ст. 70 КоЗ срока занятия земельного участка в силу ст. 68 КоЗ является основанием для подачи местным исполнительным комитетом в суд иска о расторжении договора в соответствии с положениями ст. 420, 422, 590 ГК.

Решение экономического суда Брестской области от 14.10.2019 по делу № 108-6/2019

Исполнительный комитет (далее — исполком) заявил исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка для строительства и обслуживания магазина, заключенного с индивидуальным предпринимателем (далее — ИП) по итогам проведения аукциона, поскольку последний не приступил к занятию земельного участка.

В качестве возражения ИП указал, что он приступил к исполнению обязанностей по договору аренды, так как обратился за разработкой проектной документации. Невозможность занятия участка пояснил невозможностью организации подъезда с соседнего участка и отказом районного исполкома от внесения изменений в архитектурно-планировочное решение.

При определении понятия «занятие земельного участка» суд сослался на абз. 11 ст. 1 КоЗ и пришел к выводу об отсутствии доказательств начала ведения строительно-монтажных работ на участке:

1. заключение договора на выполнение проектных работ не было принято судом в качестве доказательства занятия земельного участка;
2. доводы ИП о том, что освоение земельного участка было невозможно по причине отсутствия подъезда с соседнего участка и отказа районного исполкома от внесения изменений в архитектурно-планировочное решение, суд нашел несостоятельными, поскольку:

• архитектурно-планировочное решение было утверждено до момента заключения договора аренды;
• состояние прилегающей к участку территории было известно ИП до заключения договора аренды;
• заключенный договор аренды не предусматривал исполнение ИП обязанности по своевременному занятию земельного участка в зависимости от внесения изменений в архитектурно-планировочное решение или выполнения работ на прилегающей территории.

Выводы суда:

1. Допущенное ИП нарушение является существенным нарушением договора аренды земельного участка.
2. Договор аренды земельного участка подлежит расторжению с прекращением права аренды на земельный участок в силу п. 2 ст. 420 ГК.

Справочно.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной (п. 2 ст. 420 ГК).

Таким образом, отсутствие факта занятия земельного участка негосударственным юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него либо в течение иного срока, установленного решением государственного органа, является основанием для прекращения вещного права на земельный участок. В отношении земельного участка, предоставленного для несельскохозяйственных целей, — в течение 2 лет (абз. 4, 6 ч. 2 ст. 60, ч. 1 ст. 64 КоЗ).

Выводы и рекомендации

Если участок предоставлен для целей строительства, то уже на этапе обращения за его предоставлением либо участия в аукционе по приобретению права заключения договора аренды для минимизации в последующем рисков его изъятия следует внимательно изучить все документы по формированию земельного участка и требования, предъявляемые исполкомом к лицу, которому земельный участок будет предоставляться.
С использованием различных публичных ресурсов (Геопортал земельно-информационной системы (gismap.by), Публичная кадастровая карта (map.nca.by)) рекомендуем ознакомиться с местоположением интересующего участка, границами и назначением участков смежных землепользователей, чтобы спрогнозировать возможные сложности с разработкой проектной документации и освоением земельного участка.
Далее землепользователю будет необходимо подготовить и реализовать такой план взаимодействия со всеми участниками процесса, при котором проектная документация будет разработана, а работы начаты с соблюдением предельных сроков занятия участка, предусмотренных законодательством и решением исполкома. Если в ходе производства проектных работ будут выявлены факторы, препятствующие занятию участка в срок, критически важным будет незамедлительное вступление в переписку с исполкомом по вопросу внесения изменений в разрешительную документацию.
При этом важно фиксировать все факты, указывающие на то, что землепользователь предпринял все зависящие от него меры для обеспечения своевременного занятия земель.