Совместное строительство инженерных сетей несколькими лицами

Ситуация.
Ряд юридических лиц являются собственниками капитальных строений, расположенных на смежных земельных участках. В связи с износом распределительных инженерных сетей (сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения), к которым подключены капитальные строения через вводные инженерные сети, расположенные на участках каждого из землепользователей, возникла необходимость их перекладки.
Можно ли объединить усилия собственников для совместного выполнения такой работы? Если да, то какие документы должны быть подписаны? Как рассчитать объем участия каждого из собственников в таком мероприятии?

Каковы варианты урегулирования отношений участников строительства?

В соответствии с подп. 2.22 п. 2 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11, инженерная сеть — это капитальное строение (сооружение), представляющее собой инженерно-строительный объект с технологическими устройствами, составляющими с ним единое целое или законченное функциональное единство, предназначенный для транспортирования жидкостей, газов, передачи энергии, сигнала, информации.

Согласно п. 4 ст. 246 ГК общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу законодательства. Общая  собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законодательством или договором. Пункт 3 ст. 246 ГК устанавливает, что общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законодательными актами допускается образование совместной собственности на это имущество.

Справочно.
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законодательными актами допускается образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 246 ГК).

При этом соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 247 ГК).

Таким образом, заинтересованными лицами может быть заключено соглашение, предметом которого будет объединение усилий для достижения общей цели — строительства новых распределительных инженерных сетей и при необходимости также строительства ответвлений от распределительной сети к зданиям. 

В силу п. 4 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (далее — Положение), не требуется изъятие и предоставление земельных участков*, необходимых на период строительства подземных линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, связи и других сооружений), осуществляемого в срок до полутора лет. Строительство таких сооружений осуществляется на основании земельно-кадастровой документации, акта выбора места размещения земельного участка в соответствии с утвержденной проектной документацией с возмещением убытков и потерь сельскохозяйственного и/или лесохозяйственного производства (если они имеют место) и решения местного исполнительного комитета о разрешении их строительства.

* Исключение составляют земельные участки из земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, земель лесного фонда, не предусмотренных по условиям их эксплуатации для лесовыращивания.

По нашему мнению, существует два приемлемых варианта регулирования отношений между участниками строительства:

1. Заключение договора простого товарищества (о совместной деятельности).

2. Заключение непоименованного в законодательстве договора (например, с элементами договора создания объекта долевого строительства).

Договор простого товарищества

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей законодательству цели (п. 1 ст. 911 ГК). 

Пункт 2 ст. 912 ГК предусматривает, что вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Оценка стоимости неденежного вклада товарища производится по соглашению между товарищами. 

При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества (п. 1 ст. 914 ГК).

Таким образом, при заключении договора простого товарищества целесообразно определить лицо, которое будет действовать от имени всех товарищей. Такое лицо сможет обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган для поручения организации по землеустройству подготовить земельно-кадастровую документацию, необходимую для работы комиссии по выбору земельных участков. 

Производство проектно-изыскательских работ согласно п. 22 Положения, ч. 4 ст. 46 Кодекса Республики Беларусь о земле осуществляется на основании акта выбора места размещения земельного участка, архитектурно-планировочного задания, заключений согласующих организаций и технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта.

После завершения разработки на основании задания уполномоченного товарища проектной документации, ее государственной экспертизы в соответствующем органе и утверждения товарищем возможно получение решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении строительства, производство строительно-монтажных работ и приемка объекта в эксплуатации в установленном порядке. 

Следует отметить, что вариант с простым товариществом может быть неприемлем для организаций, использующих упрощенную систему налогообложения, в силу ограничения, установленного в подп. 2.1.6 п. 2 ст. 324 НК. 

Иные непоименованные в законодательстве договоры

Основанием возникновения гражданских прав и обязанностей могут являться договоры, хотя и не предусмотренные законодательством, но не противоречащие ему (подп. 1 п. 1 ст. 7 ГК). 

Таким образом, субъектам хозяйствования предоставлено право заключать непоименованные в законодательстве договоры, определяя по собственному усмотрению условия таких договоров, которые, однако, не должны противоречить действующему законодательству.

Отношения субъектов хозяйствования, осуществляющих совместно строительство новых распределительных инженерных сетей и при необходимости ответвлений от них к зданиям и приобретающих законченный строительством объект недвижимости (сооружение) в общую долевую собственность, имеют схожие черты с правоотношениями по долевому строительству, которые в настоящее время регулируются нормами Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее – Указ № 473). 

Однако Указ № 473 регламентирует только отношения в сфере жилищного строительства. В том, что касается строительства объектов недвижимого имущества, не относящихся к жилым, Указ № 473 затрагивает лишь строительство нежилых помещений в составе многоквартирных или блокированных жилых домов. Следовательно, строительство совместно несколькими субъектами хозяйствования инженерных сетей, не относящихся к многоквартирным или блокированным жилым домам, не будет подпадать под сферу действия данного Указа, а предусмотренный этим Указом договор создания объекта долевого строительства такими субъектами хозяйствования в данном случае не будет заключаться.

Тем не менее, исходя из того, что стороны свободны в заключении любого договора, как предусмотренного законодательством, так и не предусмотренного им, а также вправе по собственному усмотрению определять условия заключаемых ими договоров, полагаем возможным заключение в рассматриваемой ситуации непоименованного договора, который может содержать схожие условия с договором создания объекта долевого строительства, предусмотренным Указом № 473, или отдельные элементы такого договора. При этом стороны вправе имеющуюся в законодательстве договорную конструкцию, которая предусмотрена Указом № 473, адаптировать под конкретную ситуацию строительства распределительных инженерных сетей и учесть имеющиеся потребности сторон.  

В связи с тем, что Указ № 473 не будет распространять свое действие на такой договор, заключаемый в целях строительства распределительных инженерных сетей, при заключении данного договора, как не поименованного в законодательстве, сторонам необходимо будет руководствоваться общими положениями ГК о сделках, о договоре и об обязательствах.

В отличие от рассмотренной выше ситуации с совместной деятельностью, в данном случае заказчиком строительства будет выступать одно лицо, определенное, например, протоколом общего собрания, которое будет заключать с остальными заинтересованными лицами указанные выше договоры. Действия такого лица по оформлению разрешительной документации, строительству и приемке в эксплуатацию будут в целом аналогичны изложенным выше.

Как произвести расчет размера долей?

Расчет размера доли каждого из участников строительства в таком случае может быть осуществлен несколькими способами.

По нашему мнению, наиболее правильным способом определения размера долей в праве собственности на инженерную сеть и, соответственно, в финансировании ее строительства является пропорциональный расчет исходя из заказанной мощности, запрашиваемой конкретным субъектом хозяйствования (потребителем), к общей заказанной мощности проекта.  До запроса технических условий проектная организация осуществляет расчет нагрузок, исходя из необходимого потребления ресурсов и принимая во внимание площади строений, их инженерное обеспечение, количество находящихся людей и иные факторы. Технические условия выдаются именно исходя из необходимой мощности, подтверждаемой соответствующими расчетами. Наилучшим образом такой способ расчета подходит для определения долей на распределительную сеть. Объем инвестируемых средств на строительство ответвлений может быть рассчитан пропорционально их протяженности в случае, если ответвления имеют одинаковое сечение и иные характеристики, а также приблизительно одинаковые условия прокладки, либо может быть определен в соответствии со стоимостью строительства каждого из ответвлений.

Стороны также могут достичь соглашения об иных способах определения размера долей: исходя из площади принадлежащих им капитальных строений, исходя из удаленности каждого объекта от точки подключения распределительной сети к магистральной, когда каждая сторона оплачивает строительство части распределительной сети, необходимой для подачи ресурсов к конкретному зданию, и т.п.