Содержание:
В настоящее время подходы к исчислению и уплате арендной платы регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 12.05.2020 № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее — Указ)*. Договоры аренды заключаются в соответствии с Типовой формой договора аренды земельного участка, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 № 427**.
* Подробнее см.: Лашкевич М. Указ № 160: усовершенствован порядок внесения арендной платы за государственные земельные участки // Юрист в строительстве. — 2020. — № 3.
** Подробнее см.: Азарова М., Лашкевич М. Аренда земельного участка: скорректирована типовая форма договора // Юрист в строительстве. — 2020. — № 5.
База для определения размера арендной платы
Базой для определения размера ежегодной арендной платы является кадастровая стоимость такого участка на 1 января календарного года с применением установленных приложением 1 к Указу коэффициентов в зависимости от вида функционального использования земельного участка (вида оценочной зоны).
Исключение из этого правила предусмотрено в п. 5 Указа.
Размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога по ставке, установленной в ст. 241 НК, за земельные участки:
- земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения сельского хозяйства;
- входящие в состав земель лесного фонда и предоставленные для использования в сельскохозяйственных целях;
- входящие в состав земель водного фонда и предоставленные для использования в сельскохозяйственных целях, а также для рыборазведения и акклиматизации рыбы;
- входящие в состав земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов и предоставленные юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям из земель лесного фонда для строительства и (или) обслуживания линейных объектов (газопроводы, нефтепроводы, воздушные и кабельные линии электропередачи и связи и др.).
Кадастровая оценка и кадастровая стоимость
В соответствии с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615, одним из методов определения стоимости объектов оценки применительно к земельным участкам является метод кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 23.03.2018 № 213 «О вопросах проведения оценки стоимости объектов гражданских прав» предусмотрено, что применительно к проведению оценки стоимости земельных участков применяется ТКП 52.2.07-2018 (33520) «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости земельных участков», утвержденный приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 07.02.2018 № 17 (далее — ТКП).
И в ст. 1 КоЗ, и в положениях ТКП установлены идентичные определения кадастровой оценки и кадастровой стоимости соответственно. Так, кадастровой оценкой признается процесс определения кадастровой стоимости на определенную дату для целей, предусмотренных законодательством. В свою очередь кадастровая стоимость представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению, включенную в регистр стоимости земель.
В силу п. 4.2 ТКП рыночная стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, по которой продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель согласен его приобрести.
Пункт 5.8.4 ТКП указывает, что кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стоимости на дату оценки при выполнении таких условий, как:
- наличие достаточного количества рыночной информации;
- текущее использование земельного участка совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования;
- земельный участок принадлежит на праве собственности.
При кадастровой оценке специалисты ГУП «Национальное кадастровое агентство» используют данные, получаемые в результате анализа рынка недвижимости и факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов, например, воздействие характеристик земельного участка (участков), как находящихся, так и не находящихся в собственности продавца, на цену расположенной на нем недвижимости.
Согласно ст. 88 КоЗ кадастровая оценка земель проводится не реже чем через 4 года, а сельскохозяйственных земель — не реже чем через 10 лет после предыдущей оценки. Результаты утверждаются исполкомом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков, а для сельскохозяйственных земель — Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
Сведения о кадастровой стоимости могут быть получены по адресу vl.nca.by.
Арендная плата и земельный налог: сходства и отличия
Размер арендной платы и земельного налога определяется с учетом кадастровой стоимости земель в зависимости от их функционального использования, площади земельных участков и установленных коэффициентов увеличения (уменьшения) размера ежегодной арендной платы. Соответственно, при предоставлении в одном и том же году разных участков в аренду или иное право (например, постоянное пользование) размеры платежей при сопоставимой площади земель будут идентичными, но только в году предоставления, а в последующие годы могут отличаться.
Размер арендной платы определяется следующим образом:
- при предоставлении участка в аренду либо заключении договора аренды с победителем аукциона или единственным участником несостоявшегося аукциона;
- при продлении срока аренды земельного участка;
- при изменении договора аренды земельного участка, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок.
То есть в последующие годы размер арендной платы не зависит от кадастровой стоимости и будет таким же, как в последней актуальной редакции договора аренды или соглашении к нему. Автоматическое изменение арендной платы (без заключения соглашения) может происходить в следующих случаях:
- при принятии (изменении) решений исполкома, касающихся указанных выше коэффициентов для отдельных категорий арендаторов;
- при применении в 2021-2022 гг. установленного п. 8-1 Указа коэффициента к кадастровой стоимости для функционального использования земельных участков, связанных с размещением торговых центров, в том числе обслуживающих их автомобильных стоянок, и торговых объектов, входящих в торговую сеть.
Размер земельного налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка и ставок земельного налога фактически таким же образом, что и ежегодный размер арендной платы. Вместе с тем при изменении кадастровой стоимости или ставок налога размер налога изменяется автоматически без подписания каких-либо соглашений. Налогоплательщик сам отслеживает изменение составляющих и учитывает это при подаче налоговой отчетности.
Дальнейшее развитие регулирования
Проектом Указа Президента Республики Беларусь, разработанным в 2021 г., вступление в силу которого предполагалось в 2022 г., был предусмотрен переход на заключение договора аренды земли путем обмена текстовыми документами (подача письменного заявления и принятие уполномоченным органом решения об изъятии и предоставлении испрашиваемого земельного участка, в том числе по результатам аукциона либо аукциона с условиями при их проведении). При этом такой договор аренды не нуждается в государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации права аренды на земельный участок.
Вне зависимости от вида вещного права уплате будет подлежать земельный налог, что завершит работу по приравниванию арендной платы за государственные участки к налогам, сборам (пошлинам). Соответственно, размер ежегодного платежа при изменении базовых составляющих формулы будет изменяться без заключения каких-либо соглашений.
Насколько нам известно, недавно было принято решение о необходимости внесения комплексных изменений в КоЗ, учитывающих в том числе названные выше подходы, без принятия на этот счет Указа Президента. Ведется разработка проекта соответствующего Закона, однако статус этой работы неизвестен.
Рекомендации
1. Самостоятельно отслеживать изменение составляющих расчета арендной платы.
2. Перед обращением в исполком за изменением любых условий договора аренды предварительно оценивать изменение размера арендной платы.
3. При наличии мнений о завышении размера кадастровой стоимости обжаловать кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном разделом 17 ТКП.
