Указ № 160: усовершенствован порядок внесения арендной платы за государственные земельные участки

Унификация льгот

Приложением 3 к Указу № 160 установлены понижающие коэффициенты к размеру ежегодной арендной платы за земельные участки (части земельных участков), на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. юридическими лицами капитальные строения (здания, сооружения), их части, в зависимости от периода времени, прошедшего после приемки их в эксплуатацию: начиная с 0,2 для второго года и до 0,8 для пятого.

Справочно.
Указ № 160 распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2020 г. (п. 12 Указа № 160).

По аналогии с установленными для других видов права льготами по земельному налогу в ст. 238, 239 НК для аренды земли установлен тот же перечень случаев, когда арендная плата не взимается, в том числе в течение первого года после приемки возведенного капитального строения.

Справочно.
В целях приведения правовых актов Президента в соответствие с действующей с 01.01.2019 редакцией НК Указ № 160 устанавливает те же подходы к исчислению и уплате арендной платы, которые были установлены в НК для землепользователей, пользующихся участками, предоставленными им на других видах вещных прав.

Единообразие подходов к порядку повышения (понижения) размера платежа

Норма п. 10 ст. 241 текущей редакции НК предусматривает право местных советов депутатов увеличивать (уменьшать) ставки земельного налога отдельным категориям плательщиков начиная с 2020 г. не более чем в два раза.

Указ № 160 предоставляет местным исполкомам право увеличивать (уменьшать), но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов (за исключением резидентов свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков, которым земельные участки предоставлены администрациями свободных экономических зон). Случаев, для которых бы сохранялась возможность большего увеличения размера арендной платы, Указ № 160 не содержит.

Для сравнения отметим, что в Указе № 101 были закреплены подходы о взимании в десятикратном размере арендной платы за земельные участки:

— используемые не по целевому назначению;

— не используемые в течение сроков, определенных законодательными актами;

— занятые до оформления правоудостоверяющих документов.

Также Указ № 101 регламентировал повышение не более чем в 10 раз арендной платы за участки, занятые зданиями, включенными в перечень неиспользуемых (неэффективно используемых) капитальных строений (зданий, сооружений).

Таким образом, арендаторы земельных участков находились в худших условиях по сравнению с иными землепользователями.

Дедолларизация

Указ № 101 закреплял два различных механизма расчета арендной платы исходя из даты кадастровой оценки земель:

— в долларах США с переводом в белорусские рубли по курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на 1 января года принятия решения о предоставлении участка, внесения изменений в договоры аренды, если кадастровая оценка земельного участка проведена до 01.01.2015;

— в белорусских рублях, если кадастровая оценка проведена после 01.01.2015.

Указ № 160 содержит единое правило установления размера арендной платы в белорусских рублях вне зависимости от даты кадастровой оценки земельного участка.

Справочно.
Сведения о кадастровой стоимости могут быть получены на сайте Национального кадастрового агентства.

Уточнение порядка расчета арендной платы

Приложение 1 к Указу № 160, устанавливающее коэффициенты к кадастровой стоимости земельных участков для определения годового размера арендной платы, отличается от норм Указа № 101 рядом моментов:

— снижен с 0,03 до 0,02 базовый коэффициент для определения годовой арендной платы за участки общественно-деловой зоны для размещения автомобильных заправочных и газонаполнительных станций;

— выделен отдельный коэффициент для определения годовой арендной платы за участки общественно-деловой зоны для размещения автомобильных рынков и игорных заведений — 0,03;

— незначительно увеличены размеры кадастровой стоимости, до достижения которых установлены фиксированные ставки арендной платы, которые, к слову, также несколько увеличились.

Рекомендация.
Необходимо проверить влияние норм Указа № 160 на размер арендной платы. Если будет установлено снижение размера платежа, следует обратиться в исполком за подписанием дополнительного соглашения к договору аренды.

Контроль за полнотой и своевременностью внесения арендной платы

Подпунктом 1.4 п. 1 Указа № 160 контроль за соблюдением порядка исчисления и уплаты арендной платы юридическими лицами, полнотой и своевременностью уплаты арендной платы гражданами и индивидуальными предпринимателями отнесен к компетенции налоговых органов.

Отметим, что Указ № 160 сохранил ранее принятый подход фактического приравнивания арендной платы за государственные участки к налогам, сборам (пошлинам) (далее — налоги):

— плательщики арендной платы пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для плательщиков налогов;

— зачет (возврат) излишне уплаченных (взысканных) сумм арендной платы производится налоговыми органами в том же порядке, что и для налогов;

— неуплата или неполная уплата арендной платы, нарушение срока представления плательщиками арендной платы расчета ее суммы влекут ответственность, установленную за неуплату, неполную уплату налогов, нарушение установленного срока представления налоговой декларации (расчета).

В свою очередь при осуществлении контроля, применении способов обеспечения уплаты арендной платы и пеней, взыскании этой платы и пеней налоговые органы пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для осуществления налогового контроля, применения способов обеспечения исполнения налоговых обязательств, взыскания налогов, сборов (пошлин) и пеней.

Резюме.
Указ № 160 не предусматривает обязательного приведения в соответствие с ним договоров аренды земельных участков, заключенных до его вступления в силу (16.05.2020), за исключением случаев обращения за этим арендаторов.
Такое обращение целесообразно инициировать в случае, если в результате анализа порядка расчета арендной платы арендатором будет установлено уменьшение размера арендной платы. Указом № 160 предусмотрено, что при продлении договоров аренды на новый срок их условия будут приводиться в соответствие с ним.