Землепользование: новое в правовом регулировании

Продление срока временного пользования земельным участком

До принятия Указа № 485 глава 7 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667 (далее — Положение 1), регламентировала порядок продления срока временного пользования земельным участком. Поскольку срочным является также право аренды земельных участков (до 99 лет включительно), глава 7 Положения 1 дополнена нормами, регулирующими вопросы продления срока аренды земельных участков.

Справочно:
Местный исполком рассматривает заявление о продлении срока временного пользования земельным участком или его аренды (администрация СЭЗ — о продлении срока аренды) в течение 5 рабочих дней со дня подачи такого заявления (п. 46 Положения).

Так, лицо, заинтересованное в продлении срока временного пользования земельным участком или его аренды, должно обратиться в местный исполком (администрацию СЭЗ) по месту нахождения такого земельного участка с заявлением о продлении ему соответственно срока временного пользования земельным участком или его аренды c обоснованием необходимости такого продления и указанием предполагаемого срока продления.

Данное заявление должно быть подано не позднее чем за:

— 2 месяца до окончания срока временного пользования земельным участком;

— 3 месяца до окончания срока аренды земельного участка;

— 1 месяц до окончания срока временного пользования земельным участком или его аренды — в случае, если земельный участок предоставлен во временное пользование или аренду соответственно на срок менее 2 и 3 месяцев (п. 45 Положения 1).

Информирование о возможном изъятии земельного участка

Указ № 485 предусматривает механизм информирования новых землепользователей о возможном изъятии у них земельных участков в случае, если прежним землепользователем в установленном порядке было дано согласие на размещение испрашиваемого земельного участка на его землях и изъятие у него данного участка. 

Так, землепользователю, давшему такое согласие, исполком направит копию акта выбора места размещения земельного участка. В последующем при заключении землепользователем договора, влекущего (предусматривающего возможность) переход права на земельный участок либо являющегося основанием для предоставления его местным исполкомом иному лицу, данный землепользователь обязан указать в соответствующем договоре сведения о согласовании им размещения земельного участка на его землях и изъятия у него данного участка. 

При этом получение согласия нового землепользователя на размещение земельного участка на его землях и изъятие у него данного участка не требуется.

Сделка, совершенная с нарушением указанных требований, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица (ч. 7 п. 9 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденного Указом № 667, далее — Положение 2). 

Аналогичным образом будет разрешаться вопрос и при согласовании прежним землепользователем проекта отвода земельного участка.

Земельные участки для ведения сельского и лесного хозяйства

Особенности ведения сельского хозяйства требуют регулярной ротации земель и их перераспределения между сельскохозяйственными организациями. Кроме того, государственными лесохозяйственными учреждениями востребованы земли, которые в настоящее время экономически нерентабельны для ведения сельского хозяйства или ранее были выведены из сельскохозяйственного оборота. В некоторых случаях земли лесного фонда оправданно использовать в сельхозпроизводстве.

Справочно:
При наличии убытков, причиняемых землепользователю изъятием земельного участка и сносом расположенных на нем объектов недвижимого имущества, исполком в течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного в предоставлении земельного участка лица поручает организации по землеустройству определить фактический размер убытков (п. 37-3 Положения 2).

В связи с этим Указ № 485 дополняет Положение 2 положениями об изъятии и предоставлении названным землепользователям земельных участков, расположенных за границами земель населенных пунктов, без изменения видов земель для ведения:

— сельского хозяйства — из земель сельскохозяйственного назначения или земель лесного фонда;

— лесного хозяйства — из земель лесного фонда или земель сельскохозяйственного назначения.

Юридическому лицу для получения земельного участка для ведения сельского или лесного хозяйства необходимо обратиться в районный исполком с заявлением, в котором указываются:

— цель, для которой испрашивается земельный участок;

— вещное право на испрашиваемый земельный участок;

— намечаемое место размещения земельного участка и его примерная площадь.

Справочно:
В подп. 7.11 п. 7 Указа № 667 внесено уточнение о том, что не завершенный строительством объект считается законсервированным с момента подписания акта консервации, а не с момента госрегистрации незавершенного законсервированного капитального строения.

К заявлению прилагаются:

— копия документа, подтверждающего госрегистрацию юрлица (без нотариального засвидетельствования);

— письменное согласие землепользователя на изъятие у него данного участка (п. 37-2 Положения 2).

При этом госрегистрация в отношении предоставляемого и изменяемого земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них, выдача свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации осуществляются организацией по государственной регистрации в срок до 5 рабочих дней со дня обращения заинтересованного лица, которому предоставлен земельный участок, и за его счет (п. 37-5 Положения 2).

Очереди строительства в проектной документации

Нормы Положения 2 приведены в соответствие с терминологией Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-3 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», который предусматривает возможность определять в проектной документации очереди строительства объекта, а не этапы его строительства.

Справочно:
Срок подготовки в полном объеме проектной документации на строительство объекта с учетом ее госэкспертизы не может превышать срока, указанного в акте выбора размещения земельного участка (ч. 1 п. 13 Положения 2).

Так, в силу ч. 1 п. 13 Положения 2 лицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка, заключает с проектной организацией договор на разработку проектной документации с выделением при необходимости очередей строительства объекта. 

Срок предоставления генплана объекта с проектируемыми инженерными сетями

Генеральный план объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями, разрабатываемый в составе проектной документации — архитектурного проекта или утверждаемой части строительного проекта, является составной частью проектной документации на строительство объекта, срок изготовления которой с учетом прохождения госэкспертизы составляет более одного года. При этом, как показывает практика, срок направления в организацию по землеустройству такого генерального плана зачастую не может быть меньше срока изготовления проектной документации на строительство объекта с учетом государственной экспертизы.

В связи с этим скорректированы нормы Положения 2 в части установления срока предоставления генерального плана объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями, соответствующего сроку разработки проектной документации с учетом ее государственной экспертизы, — не более 2 лет со дня утверждения акта выбора места размещения земельного участка.

Единое целевое назначение земельного участка

В целях сокращения количества обращений землепользователей в госорганы и подлежащих совершению процедур Указом № 485 установлено единое целевое назначение земельного участка, предназначенного для размещения на нем капитального строения (здания, сооружения), — «для строительства и обслуживания объекта недвижимости».

При этом в случае принятия исполкомом решения о разрешении проведения проектных и изыскательских работ и строительства на земельном участке, предоставленном для обслуживания объекта недвижимого имущества, одновременно изменяется целевое назначение земельного участка — «для строительства и обслуживания объекта недвижимости» (ч. 2 п. 3 Указа № 485).

Извещение о проведении аукциона 

Практика проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность и аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков (далее — аукцион) свидетельствует, что в основном на аукцион формировались земельные участки для размещения торговых объектов. При этом более половины земельных участков, выставленных на аукционы, особенно в сельской местности, предоставлялись по их результатам единственным участникам.

Справочно:
Указ № 667 дополнен п. 12-1, согласно которому земельные участки предоставляются из государственной в частную собственность по их кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления заинтересованного лица о предоставлении ему земельного участка.
При предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду с внесением платы за право заключения договоров аренды этих участков размер такой платы определяется в порядке, установленном Совмином, на основании кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления заинтересованного лица о предоставлении ему земельного участка.

В целях сокращения расходов на организацию аукционов с учетом того, что значительную долю в них занимают расходы на опубликование извещений о проведении аукционов в республиканских СМИ, облисполкомам и Минскому горисполкому предоставлена возможность определять печатные СМИ (республиканские и/или местные), в которых будут опубликовываться извещения о проведении таких аукционов.

При этом информация об объявленном аукционе и предмете аукциона дополнительно будет размещаться в глобальной компьютерной сети Интернет на соответствующих официальных сайтах облисполкомов и Минского горисполкома, на территории которых соответствующий аукцион проводится, и на официальном сайте Госкомимущества.

Подобный подход позволит существенно сократить затраты на организацию аукциона, особенно на территории средних, малых городских поселений, сельской местности, обеспечив при этом посредством размещения извещения о проведении аукциона на официальном сайте Госкомимущества доведение необходимой информации до широкого круга заинтересованных.

Резюме:
Принятие Указа № 485 будет способствовать дальнейшему совершенствованию законодательства в области охраны и использования земель с учетом практики его применения в части:
— установления необходимости при предоставлении земельного участка, предназначенного для строительства и (или) обслуживания капитального строения (здания, сооружения), определять единое целевое назначение такого земельного участка — для строительства и обслуживания соответствующего объекта, что обеспечит сокращение количества обращений землепользователей в исполкомы для совершения необходимых процедур;
— установления обязанности структурных подразделений землеустройства исполкомов (администраций СЭЗ) до истечения срока аренды земельных участков информировать арендаторов, своевременно не обратившихся за продлением этого срока, о необходимости возврата предоставленного в аренду земельного участка. Это позволит таким арендаторам при намерении продлить срок аренды подать в исполком (администрацию СЭЗ) соответствующее заявление до истечения срока аренды земельного участка;
— снижения стоимости затрат на организацию аукционов;
— определения порядка изъятия и предоставления сельскохозяйственным организациям и государственным лесохозяйственным учреждениям земельных участков, расположенных за границами земель населенных пунктов, без изменения видов земель для ведения сельского и лесного хозяйства, предусматривающего снижение финансовых затрат таких землепользователей.