Сроки строительства: помогут ли изменения в Правила № 1450?

Сколько раз можно продлить срок строительства?

Новая редакция п. 17 Правил № 1450 в отношении объектов жилищного строительства предусматривает возможность согласовать продление сроков строительства только дважды:

— первое изменение (продление) сроков строительства объектов жилищного строительства необходимо согласовывать в городских (г. Минска, городов областного подчинения), районных комитетах; 

— второе изменение (продление) сроков строительства — в областных, Минском городском исполнительных комитетах.

Правила № 1450 не предусматривают возможность в третий раз обратиться за согласованием продления сроков строительства объектов жилищного строительства. Если же заказчик обратится за согласованием продления сроков в третий раз, то получит отказ. 

В связи с этим возникает вопрос: что будет, если заказчик (застройщик) объекта жилищного строительства не уложится во вторые продленные сроки строительства, согласованные с исполкомом? 

В этом случае исполком либо фактически позволит заказчику (застройщику) достроить объект жилищного строительства (возможно, применит к нему административную ответственность по ст. 21.2 КоАП), либо (при наличии соответствующих оснований и воли на то) инициирует и проведет процедуру замены застройщика в соответствии с Положением о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 (далее — Положение о замене застройщика).

Справочно:
Основаниями для замены застройщика в том числе являются:
— превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на 6 месяцев;
— превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору стройподряда, более чем на 3 месяца (п. 3 Положения о замене застройщика).

В отношении иных объектов строительства п. 17 Правил № 1450 не устанавливает ограничений по количеству обращений заказчика за согласованием изменения (продления) сроков строительства в соответствующий исполком (если объект строительства финансируется без привлечения средств республиканского бюджета) либо в Минстройархитектуры и Минэкономики (если объект строительства финансируется за счет республиканского бюджета).

Справочно. 
С постановлением Совмина от 20.01.2020 № 26 можно ознакомиться по ссылке.

Изменение сроков строительства: каков порядок согласования?

Порядок обращения за согласованием изменения (продления) сроков строительства в отношении объектов строительства (за исключением объектов жилищного строительства) не изменился. 

Особенности предусмотрены при обращении за согласованием продления сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства. Так, при повторном изменении (продлении) сроков строительства объектов жилищного строительства заказчик должен обращаться в соответствующий исполком не позднее чем за 1,5 месяца до истечения срока строительства. В своем заявлении при первичном изменении сроков строительства объектов жилищного строительства заказчик должен указать перечень мер, принимаемых для активизации работы по завершению строительства; при повторном изменении (продлении) сроков — обоснование о необходимости изменения (продления) сроков строительства.

По результатам рассмотрения заявления об изменении (продлении) сроков строительства соответствующий исполком (Минстройархитектуры и Минэкономики — при финансировании за счет республиканского бюджета) в 20-дневный срок согласовывает изменение (продление) сроков строительства или отказывает в согласовании. 

В случае получения отказа в согласовании изменения (продления) срока строительства участники строительства обязаны завершить строительство объекта в установленные договором сроки.

Новые возможности для исполкомов?

Новая редакция п. 17 Правил № 1450 предусматривает для областного, Минского городского исполнительного комитета наряду с принятием решения о согласовании (отказе в согласовании) изменения (продления) сроков строительства также возможность:

1) направить в Минстройархитектуры предложение об истребовании от обладателя аттестата соответствия информации для подтверждения квалификационным требованиям. 

Предполагается, что такая мера реагирования будет применяться в отношении генподрядчиков (подрядчиков, субподрядчиков), допускающих просрочку выполнения работ и (или) некачественное их выполнение, в результате чего затягиваются сроки строительства. 

Данная мера может также применяться в отношении проектировщиков, разработавших проектную документацию с недостатками, уклоняющихся от их устранения, внесения изменений в проектную документацию либо вносящих такие изменения с нарушением сроков;

2) принять меры для замены заказчика. 

Отметим, что на сегодняшний день законодательством предусмотрена процедура замены застройщика, а не заказчика. В связи с этим либо будут вноситься изменения в законодательство, либо предусмотренная п. 17 Правил № 1450 замена заказчика будет осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренных для замены застройщика. 

На сегодняшний день практика показала, что замена застройщика не всегда является лучшим решением для дольщиков, поскольку приход нового застройщика влечет за собой увеличение сроков строительства, а также, как правило, увеличение его стоимости;

3) применить в установленном законодательством порядке меры ответственности либо направить информацию о выявленных нарушениях в компетентные государственные органы для применения мер ответственности. Здесь прежде всего речь идет об уже сложившейся практике действий исполкомов в случае задержки строительства многоквартирных жилых домов: как правило, к застройщику применяется административная ответственность по ст. 21.2 КоАП и принимаются меры прокурорского реагирования.

Справочно.
Самовольное внесение изменений в утвержденный строительный проект или отступление от него, допущенные в ходе его реализации без согласования с разработчиками архитектурного и строительного проектов и органами, утвердившими строительный проект, влекут наложение штрафа в размере от 4 до 20 БВ, на ИП — до 50 БВ, а на юрлицо — до 200 БВ (п. 1 ст. 21.2 КоАП).

Срок строительства и закупки: есть взаимосвязь?

Согласно новой редакции п. 17 Правил № 1450 сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией и условиями процедур закупок (в ранее действовавшей редакции п. 17 Правил № 1450 речь шла только об одной процедуре закупок — подрядные торги). 

Таким образом, срок строительства объекта (выполнения строительных работ) как существенное условие договора строительного подряда определяется исходя из:

— продолжительности строительства, определенной проектной документацией, то есть нормативной продолжительности строительства;

— результатов подрядных торгов или переговоров (при необходимости их проведения).

Нормативная продолжительность строительства = срок строительства объекта?

Новая редакция п. 17 Правил № 1450, к сожалению, не устранила имеющуюся в данном пункте подмену понятия срока как нормативной продолжительности строительства на понятие срока строительства объекта (срока выполнения строительных работ) как существенного условия договора строительного подряда. 

Так, срок строительства как существенное условие договора согласовывается сторонами, в том числе продлевается только по их согласию. При этом никакого согласования со стороны госоргана здесь в принципе быть не может, поскольку это договорные отношения. 

Нормативная продолжительность строительства устанавливается утвержденной проектной документацией и определяет, в какой срок объект строительства должен быть построен и принят в эксплуатацию. В данном случае согласование со стороны государственного органа возможно. 

Вместе с тем п. 17 Правил № 1450 такого различия не проводит. В результате при буквальном толковании данного пункта получается, что заказчику нужно получать согласие госоргана для того, чтобы заключить дополнительное соглашение на продление срока строительства как существенного условия договора строительного подряда, что является неправильным по своей сути. 

Представляется, что указанное противоречие п. 17 Правил № 1450 необходимо устранить и, в идеале, исключить процедуру согласования продления срока строительства как нормативной продолжительности строительства из Правил № 1450 и предусмотреть ее регулирование иным нормативным правовым актом.

***

Цель, которую преследует государство, внося рассмотренные изменения в Правила № 1450, безусловно, значима, и проблему с долгостроями — жилыми домами нужно решать. 

Вместе с тем не секрет, что, как правило, основными причинами долгостроев являются:

— отсутствие денег;

— нехватка рабочих строительных специальностей;

— низкое качество проектной документации.

Отсюда возникает вопрос: возможно ли принятыми административными мерами (недопущение продления сроков строительства объектов жилищного строительства в третий и последующие разы) решить эти проблемы? 

Практика покажет.

Дополнительно по теме:
>>Лимож Н. Внесены изменения в формы уведомлений о производстве СМР
>>Шимонович А. Исчисление нормативных сроков строительства: какова точка отсчета?