Дефектные работы в строительстве

Содержание:

Вопрос 1: Недостатки обнаружены до начала периода гарантийного срока. Акты сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ подписаны, но акт ввода в эксплуатацию не утвержден. Каковы действия заказчика и подрядчика в данной ситуации?

Вопрос 2: В каких случаях прерывается гарантийный срок?

Вопрос 3: Как поступить в случае, если подрядчик не направил своего представителя для подписания дефектного акта? Что делать, если подрядчик присутствует, но отказывается подписывать дефектный акт?

Вопрос 4: Заказчиком выявлены дефекты до фактического окончания выполнения всех работ по договору строительного подряда. Подрядчик самостоятельно не устранил дефекты в назначенный срок, их устраняли третьи лица. Что применимо в данной ситуации: зачет либо соразмерное уменьшение цены, установленной за работу?

Вопрос 5: Подрядчиком проводились работы по монтажу изделий из ПВХ. В результате была повреждена отделка, которую выполнял другой подрядчик. Каков порядок возмещения убытков заказчику?

Вопрос 1: Недостатки обнаружены до начала периода гарантийного срока. Акты сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ подписаны, но акт ввода в эксплуатацию не утвержден. Каковы действия заказчика и подрядчика в данной ситуации?

Ответ: Несмотря на наличие подписанных актов выполненных работ, до момента ввода объекта в эксплуатацию заказчик вправе проверить качество выполненных работ и предъявить подрядчику требование об устранении выявленных недостатков.

Процедура фиксации недостатков при наличии подписанных актов сдачи-приемки выполненных работ будет аналогична порядку выявления недостатков в период гарантийного срока эксплуатации объекта.

Так, при обнаружении некачественных работ заказчику необходимо:

1) известить об этом подрядчика; 

2) в составе комиссии осмотреть результат выполненных работ;

3) составить дефектный акт.

В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок акт о выявленных дефектах может быть составлен заказчиком в одностороннем порядке и направлен подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества.

Ссылки подрядчика на подписанные акты выполненных работ в данном случае не лишают заказчика права предъявить требование об устранении недостатков и отказать в оплате некачественных работ на основании п. 60 Правил № 1450 (в редакции постановления от 17.09.2021 № 537).

Такой подход соответствует сложившейся практике правоотношений в области строительного подряда, закрепленной в п. 17 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда».

Вместе с тем следует учитывать, что, если выявленные недостатки не носили скрытый характер, а являлись явными, заказчик, принявший работы без проверки, лишается права ссылаться на подобные недостатки выполненной работы (п. 3 ст. 673 ГК). В данном случае претензии заказчика по качеству работ могут быть признаны обоснованными лишь в том случае, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены явные недостатки либо предусмотрена возможность последующего предъявления требования об их устранении.

Вопрос 2: В каких случаях прерывается гарантийный срок?

Ответ: Гарантийный срок эксплуатации объекта прерывается в случае выявления в указанный период работ ненадлежащего качества и при условии, что обнаруженные недостатки препятствуют эксплуатации объекта.

Гарантийный срок эксплуатации объекта прерывается, как правило, на время невозможности эксплуатации объекта, если иной более продолжительный срок не согласован в договоре строительного подряда. С учетом диспозитивности нормы о гарантийном сроке эксплуатации (п. 1 ст. 710 ГК) стороны могут предусмотреть в договоре иные основания и сроки для перерыва. Однако следует учитывать, что установленный п. 3 ст. 710 ГК срок перерыва не может быть меньше «времени, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик».

Также стоит учитывать, что прерывание срока гарантийной эксплуатации объекта не тождественно понятию «прерывание срока исковой давности». С учетом требований ст. 204 ГК после прерывания исковой давности течение срока начинается заново, в то время как гарантийный срок эксплуатации объекта просто продлевается на время его приостановления.

Вопрос 3: Как поступить в случае, если подрядчик не направил своего представителя для подписания дефектного акта? Что делать, если подрядчик присутствует, но отказывается подписывать дефектный акт?

Ответ: Неявка подрядчика для составления дефектного акта либо отказ его представителя подписать дефектный акт не препятствует заказчику составить акт в одностороннем порядке, то есть самостоятельно.

В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт может быть составлен заказчиком в одностороннем порядке и направлен подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества. Аналогичный подход сохраняется и в случае отказа представителя подрядчика, присутствующего при осмотре объекта, подписать дефектный акт. Как и в первом случае, акт о недостатках оформляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для рассмотрения и устранения отраженных в нем недостатков в предложенные сроки.

Вопрос 4: Заказчиком выявлены дефекты до фактического окончания выполнения всех работ по договору строительного подряда. Подрядчик самостоятельно не устранил дефекты в назначенный срок, их устраняли третьи лица. Что применимо в данной ситуации: зачет либо соразмерное уменьшение цены, установленной за работу?

Ответ: В случае выявления заказчиком дефектов до фактического окончания выполнения всех работ по договору строительного подряда и отказа подрядчика в их устранении в назначенный срок заказчик с учетом требований ст. 368 ГК может реализовать права, предусмотренные ст. 676 ГК, а именно предъявить подрядчику требование: 

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 368 ГК).

Следует учитывать, что безусловным правом на возмещение своих расходов на устранение недостатков заказчик может воспользоваться лишь в том случае, если право самостоятельного устранения недостатков прямо предусмотрено договором строительного подряда. При отсутствии в договоре такой оговорки реализовать право самостоятельного (либо путем привлечения третьих лиц) устранения недостатков и заявления требования о возмещении понесенных расходов возможно только при условии отказа подрядчика устранить дефекты в предложенный заказчиком разумный срок. В данном случае заказчик получает право на возмещение своих расходов опосредованно через норму ст. 368 ГК.

Применительно к ситуации, в которой подрядчик отказался устранить недостатки в предоставленный заказчиком разумный срок и недостатки были устранены заказчиком самостоятельно (собственными силами либо с привлечением третьего лица), заказчик приобретает право требовать от подрядчика возмещения своих расходов на устранение недостатков в размере понесенных затрат, то есть получает право взыскания реальных убытков.

Также возможны варианты с соразмерным уменьшением установленной за работу цены и проведением двустороннего зачета. Однако здесь необходимо учитывать следующие условия.

Реализация заказчиком права на соразмерное уменьшение установленной за работу цены допустима путем достижения с подрядчиком договоренности и оформления двустороннего соглашения, в котором будет зафиксировано такое уменьшение, либо путем заявления требования о соразмерном уменьшении установленной за работу цены в судебном порядке. Целесообразность предъявления такого требования приемлема в случае неоплаты заказчиком работ ненадлежащего качества.

Проведение зачета допустимо только в двустороннем порядке по соглашению сторон. Реализовать право на проведение зачета в одностороннем порядке не получится, поскольку не будет обеспечена однородность требований: основной долг за выполненные подрядчиком работы с одной стороны и убытки в виде реальных затрат заказчика — с другой. Оформление двустороннего соглашения, по которому подрядчик принимает в счет оплаты выполненных работ затраты заказчика на устранение недостатков, в такой ситуации не является в полном смысле чистым зачетом, поскольку содержит элементы новации (ст. 384 ГК). Этим и объясняется сложившаяся практика допустимости проведения двустороннего зачета с отступлением от соблюдения условий об однородности требований и сроках исполнения обязательства.

Вопрос 5: Подрядчиком проводились работы по монтажу изделий из ПВХ. В результате была повреждена отделка, которую выполнял другой подрядчик. Каков порядок возмещения убытков заказчику?

Ответ: Взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком, который допустил повреждение работ, выполненных другим подрядчиком по объекту строительства, регулируются уже не договором строительного подряда, а основываются на деликатных правоотношениях, то есть влекут возникновение обязательств вследствие причинения вреда (глава 58 ГК). 

Для предъявления требований по возмещению причиненного вреда необходимо наличие следующих оснований:

1) факт совершения подрядчиком действий по причинению вреда должен быть своевременно зафиксирован заказчиком; 

2) наличие причинно-следственной связи между действиями подрядчика и наступлением вредоносных последствий.

Предъявить требование по возмещению вреда можно одним из способов, предусмотренных ст. 951 ГК.