Аренда земельного участка: скорректирована типовая форма договора

Комментарий к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 18.09.2020 № 542

24 сентября 2020 г. вступили в силу изменения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 № 427, которым утверждена типовая форма договора аренды земельного участка (далее — Типовая форма), внесенные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.09.2020 № 542.

Значительная часть изменений в Типовую форму обусловлена принятием Указа Президента Республики Беларусь от 12.05.2020 № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее — Указ № 160).

Рассмотрим подробнее внесенные корректировки.

Лашкевич Максим

Директор, партнер GRATA International

Азарова Мария

Юрист GRATA International, Belarus

1993 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Изменения в определении размера арендной платы

Корректировке подвергся п. 10 Типовой формы, который ранее звучал как «Годовая арендная плата за земельный участок составляет…», после изменений — «Размер арендной платы за земельный участок…». Указанное изменение направлено на приведение Типовой формы в соответствие с Указом № 160, в котором речь идет о сумме ежегодной арендной платы.

Пункт 10 Типовой формы также дополнен Примечанием 2, которое устанавливает, что сумма ежегодной арендной платы указывается с учетом применения ее увеличения (уменьшения) согласно п. 3 Указа № 160 исходя из установленных местными исполкомами или администрациями свободных экономических зон (далее — СЭЗ) коэффициентов или без применения таких коэффициентов для ряда целевых назначений — в случае, предусмотренном в п. 5 Указа № 160 (далее — Примечание).

Справочно.
Типовая форма дополнена приложением — Расчетом арендной платы за земельный участок, который является обязательным приложением к договору, кроме случая, когда ежегодная арендная плата за земельный участок взимается в размере земельного налога.
Указанные уточнения обусловлены практикой заключения договоров аренды земли.

Ранее на практике встречались различные способы определения сумм арендной платы для целей указания в договоре — как без учета коэффициента на случай его изменения в последующем, так и с учетом. С учетом Примечания практика заполнения п. 10 должна стать единообразной на всей территории Беларуси.

В п. 13 Типовой формы учтены нормы законодательства, предполагающие возможность внесения арендной платы не только в местный бюджет, но и в фонд развития СЭЗ. Также исключены слова об исчислении арендной платы в соответствии с законодательством, что могло влечь ошибочное восприятие возможности или обязанности уплаты арендной платы в ином размере, нежели установленный в договоре, при изменении законодательства, без заключения соответствующего дополнительного соглашения.

Изменения в определении прав и обязанностей сторон договора

Подвергнуты корректировке определения прав арендатора.

Изменившаяся формулировка права на осуществление сделок с правом аренды в п. 15 Типовой формы стала более лаконичной и универсальной. Исходя из уточненной редакции, сделки могут совершаться, если это не ограничено законодательными актами, в том числе в отношении права аренды на участки, плата за которое не вносилась, в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Из перечня прав арендатора исключено право использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления, которое по существу является обязанностью всех землепользователей и не может быть предметом договорного (диспозитивного) регулирования.

В абз. 4 п. 17 Типовой формы изменено наполнение обязанности арендатора по предоставлению права арендодателю или иному лицу, имеющему его разрешение, на прокладку и эксплуатацию коммуникаций – ранее содержавшееся перечисление видов таких коммуникаций заменено общим определением «инженерных».

С другой стороны, исключена обязанность арендодателя (исполкома, администрации СЭЗ) ознакомить арендатора с границами переданного в аренду земельного участка в натуре (на местности). 

Данное положение приведено в соответствие с существующей практикой и Положением о порядке изъятия и предоставления земель, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667: границы земельного участка на местности устанавливаются организацией по землеустройству после согласования проекта отвода земельного участка до принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка. 

При необходимости фиксация границ земельного участка и ознакомление с ними могут осуществляется в рамках дополнительных работ, выполняемых организацией по землеустройству, согласно Инструкции о порядке деления, слияния земельных участков и проведении работ по установлению (восстановлению) и закреплению границы земельного участка, а также по изменению границ земельных участков, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30.09.2016 № 18.

Обязанность арендодателя по обеспечению возмещения арендатору в полном объеме убытков, связанных с ремонтом и обслуживанием эксплуатационными службами инженерных коммуникаций, находящихся на арендуемом земельном участке, установленная в п. 16 Типовой формы, дополнена указанием на виды таких коммуникаций — подземных и наземных. Представляется, что эта конкретизация потребовалась для исключения споров относительно этой обязанности в связи с разными механизмами занятия земель арендатора, установленными для устройства подземных и наземных коммуникаций.

Изменение в определении ответственности арендатора

В новой редакции п. 19 Типовой формы об ответственности устанавливается, что арендатор отвечает за вред, причиненный окружающей среде в результате своей хозяйственной и иной деятельности. 

Также исключены слова об ответственности за порчу земель, поскольку такая ответственность наступает не на основании договора, а в соответствии с нормами КоАП или УК.

Отметим, что ответственность может наступить не только за вред, причиненный хозяйственной деятельностью, но и за вред, причиненный иной деятельностью арендатора, поскольку в случае, если участок предоставляется физическому лицу, не всякая его деятельность может рассматриваться в качестве хозяйственной.

Количество экземпляров договора

Ранее п. 24 Типовой формы содержал четкое указание на то, что договор аренды подписывается в 6 экземплярах, 1 из которых выдается арендатору. 

Актуальная редакция не ограничивает количество экземпляров договора аренды, итоговое их число будет определяться исходя из того, сколько лиц на стороне арендатора.

Приведение в соответствие действующих договоров аренды

Договоры аренды земельных участков, заключенные до 16 мая 2020 г., не требуют приведения в соответствие с Типовой формой и Указом № 160. При продлении таких договоров на новый срок или внесении в них изменений условия соответствующих договоров будут приведены в соответствие с актуальной редакцией Типовой формы.

Дополнительно по теме:
>>Лашкевич М. Указ № 160: усовершенствован порядок внесения арендной платы за государственные земельные участки
>>Указ № 160: усовершенствован порядок внесения арендной платы за государственные земельные участки

1993 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме