В первой части статьи мы уделили внимание таким важным положениям договора долевого строительства, как предмет договора, цена объекта и оплата его стоимости.
Рассмотрим следующие не менее важные условия, о которых необходимо договориться заранее.
Содержание:
Цена и срок – это условия, которые интересуют инвестора в первую очередь.
Срок строительства в договоре долевого строительства коммерческой недвижимости, не связанной с многоквартирным жилым домом, определяется застройщиком, и дольщик либо соглашается на такой срок, либо не соглашается на заключение договора.
Как правило, срок определяется по проектной документации. Но для коммерческого строительства нет такого жесткого ограничения в определении сроков, как это сделано при строительстве многоквартирных жилых домов, где срок прямо ограничен нормативным сроком и дополнительным сроком при отсутствии вины застройщика.
Дольщикам рекомендуем обращать внимание, что иногда в предлагаемых для подписания договорах устанавливается право застройщика в одностороннем порядке изменять срок передачи объекта. В целом это не противоречит законодательству, но может привести к ситуации, когда дольщик не вправе претендовать ни на неустойку, ни на расторжение договора.
В любом случае дольщик должен осознавать, что у него нет рычагов принудительно заставить застройщика строить быстрее, и мерой воздействия является именно ответственность за несоблюдение срока.
Стандартной мерой ответственности стороны избирают неустойку в виде пени за каждый день просрочки ввода объекта в эксплуатацию, при этом все чаще размер пени увеличивается с увеличением сроков просрочки строительства.
В договоре можно предусмотреть ответственность как за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию, так и за несвоевременную передачу объекта долевого строительства и отдельно ‒ за несвоевременную передачу документов для регистрации права. Но следует помнить, что любой размер неустойки может быть уменьшен судом.
В этой части представляется целесообразным предусматривать договорные конструкции изменения цены договора при условии нарушения сроков.
Также следует предусмотреть в договоре тот срок просрочки, после которого дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата денег. Если в договоре такое условие будет отсутствовать, то расторгнуть договор по причине нарушения сроков будет проблематично.
Кроме того, нарушение сроков может являться основанием возникновения убытков для дольщика.
Пример.
Дольщик планирует получить объект долевого строительства и сразу сдать его в аренду, получая доход в виде арендной платы, или въехать в данное помещение, прекратив выплачивать арендную плату за иное помещение, которое дольщик вынужден арендовать, дожидаясь завершения строительства своего объекта. Многие считают, что данные убытки в виде упущенной выгоды настолько очевидны, что будут безусловно взысканы.
Вместе с тем судебная практика по этому вопросу скорее отрицательная, так как встречаются решения, где суд указывает, что недостаточно доказательств, позволяющих установить, что дольщик имел бы возможность сдавать в аренду помещение и получать доход или что при своевременном вводе объекта дольщик переехал бы в свое помещение. В этой ситуации целесообразно в договоре предусмотреть специальные обязанности для застройщика по возмещению убытков.
Инвестирование в строящиеся объекты недвижимости предусматривает конечную цель – получение правоустанавливающих документов, подтверждающих государственную регистрацию в качестве объекта недвижимости. В договоре важно изначально детально описать процедуру регистрации прав на объект.
На практике существует два варианта процедуры оформления документов: самим дольщиком и застройщиком. Каждый из этих вариантов имеет свои риски.
Вариант 1. При заключении договора долевого строительства (инвестиционного и т.п.) стороны, как правило, возлагают обязанность по государственной регистрации создания объекта и регистрации права на дольщика. При этом застройщик обязан предоставить необходимые документы для возможности регистрации создания объекта и возникновения права (п. 17.27 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей). Как правило, таким документом является справка заказчика (застройщика), в которой сведения о кандидате в правообладатели совпадают со сведениями, указанными в справке о распределении изолированных помещений, предоставляемой при регистрации строения.
В случае конфликта с застройщиком дольщик может требовать понуждения к предоставлению таких документов. Однако законодательство не предусматривает возможности единоличного составления такого документа или иной возможности совершения административной процедуры при неисполнении такого решения со стороны застройщика. В последующем это может повлечь необходимость признания прав на объект в суде, а это уже сопряжено с существенными расходами на госпошлину (5 % от стоимости объекта). В этом случае целесообразно в договоре предусмотреть ответственность застройщика за несвоевременную передачу документов, необходимых для оформления прав.
Вариант 2. При финансировании посредством предварительного договора купли-продажи на застройщике лежит обязанность государственной регистрации создания объекта и возникновения права собственности. И только после этого происходит отчуждение объекта путем заключения подлежащего регистрации договора купли-продажи с последующей регистрацией перехода права на лицо, изначально финансировавшее строительство.
Данный вариант имеет свой риск: застройщик, правомерно регистрируя за собой возникновение права собственности, может произвести отчуждение объекта третьему лицу. Так как по предварительному договору купли-продажи инвестор не осуществляет непосредственное приобретение объекта, а лишь договаривается заключить в будущем основной договор купли-продажи, то заключение в последующем застройщиком такого договора с третьим лицом не делает этот договор недействительным. Однако это исключает возможность инвестора требовать заключения основного договора с застройщиком и дает право только на возврат внесенных средств и возмещение убытков, стандарт доказывания которых очень высок.
Как уже указывалось выше, при инвестировании в коммерческую недвижимость, не связанную с многоквартирным домом, не предусмотрено наличие каких-либо реестров объектов, которые позволяли бы избежать так называемых двойных продаж и объективно фиксировали бы права конкретных лиц в качестве единственных кандидатов в правообладатели.
В период между государственной регистрацией создания капитального строения и регистрацией возникновения прав на изолированные помещения действует заявительный принцип: застройщик самостоятельно предоставляет в регистрирующий орган справки о распределении помещений между кандидатами в правообладатели, справку о финансировании объектов, что позволяет недобросовестно пользоваться заявительным принципом.
Для минимизации рисков инвестору на этапе между регистрацией застройщиком строения в качестве объекта недвижимого имущества и своих прав рекомендуем активно использовать возможности проставления отметки заинтересованного лица о юридических фактах, предусмотренной ст. 65 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Данная отметка действует в течение месяца и позволяет регистратору приостановить регистрационное действие и известить лицо, поставившее отметку, о намерении застройщика или третьего лица осуществить регистрационные действия. В свою очередь это дает возможность инвестору принять меры по недопущению такой регистрации исходя из конкретных обстоятельств конфликта (обратиться в суд, ходатайствовать о судебных мерах обеспечения иска и т.п.).
Однако стоит иметь в виду, что на данном этапе дольщик (инвестор), как правило, не знает точные идентификационные сведения объекта долевого строительства, поскольку номер в проектной документации не совпадает с нумерацией объектов при их технической инвентаризации.
Пример. Застройщик зарегистрировал на свое имя помещение, ранее являвшееся предметом договора долевого строительства, и намеревался продать его третьему лицу. Дольщик выяснил, что помещение имеет нумерацию 62, и поставил отметку на данное помещение для целей предотвращения регистрации.
Однако застройщик, используя заявительный принцип, осуществил раздел помещения с присвоением разделенным помещениям индексов 62 и 62а, в связи с чем отметка на 62а перестала действовать и помещение было незаконно отчуждено третьему лицу. Такая незначительная деталь повлекла судебные споры, которые растянулись на 2,5 года.
Из-за специфики финансирования объекта, который будет создан в будущем, увидеть и оценить приобретаемое имущество не представляется возможным. При выборе объекта и заключении договора дольщик, как правило, руководствуется такими критериями, как планировка, расположение и визуализация, которую готовит застройщик (дизайн-проект, рендеры и т.п.).
Вместе с тем, чтобы не быть обманутым в своих ожиданиях, в договоре необходимо прямо предусмотреть те требования к качеству, на которые рассчитывает дольщик. Отсутствие специальных требований в договоре позволяет сделать вывод, что застройщик должен передать объект, соответствующий минимальным техническим стандартам.
Здесь важно изначально понимать, для каких целей дольщик планирует использовать объект в будущем, чтобы определиться с его качественными критериями.
Установление таких особых критериев, как высота потолка, наличие отделочных материалов (плитка, штукатурка, стеклопакеты), наличие особых инженерных систем (вентиляция, кондиционирование и т.п.), наличие оборудования (ванная, пожарная сигнализация и т.п.) – все это важно прописать в договоре, поскольку только при наличии таких условий можно требовать его исполнения от застройщика.
Можно предусмотреть в договоре цель использования помещения, к примеру: медицинские услуги, парикмахерская, объект общественного питания и т.п., и установить обязанность застройщика передать объект для возможности использования по такому целевому назначению. В этом случае стандарты качества определены такой целью и от застройщика можно требовать их исполнения.
Такие критерии, как некрасивый вид из окна, шум улицы, угрюмые соседи, не являются критериями качества и не могут повлечь ответственность застройщика.
Несоответствие предварительных рекламных материалов полученному результату также не является критерием некачественности объекта, если только специальные условия из рекламных материалов не были отражены в договоре.
Далее, важно иметь в виду, что объект недвижимости представляет собой уникальную и неповторимую вещь, в связи с чем дольщик ограничен в выборе способа защиты. К примеру, не представляется возможным принудительно требовать от застройщика замены объекта строительства в принудительном порядке, а также уменьшения покупной стоимости.
Выделяют несущественные и существенные недостатки. Критерием разграничения является их устранимость: несущественные недостатки можно устранить или их наличие не препятствует использованию помещения по назначению, а существенные не могут быть устранены и делают невозможным использование объекта.
Различные недостатки влекут разную ответственность для застройщика. В случае, если в договоре не будет оговорено иное, при устранимых недостатках можно требовать их безвозмездного устранения или возмещения понесенных дольщиком расходов по устранению, а при существенных – расторжения договора и возврата средств.
При этом иной порядок стороны могут предусмотреть в договоре, к примеру, возможность расторжения (отказа) договора в случае наличия любого недостатка.
Также в обязательном порядке рекомендуем предусмотреть срок гарантии на объект строительства.
Еще раз отметим, что негативные последствия для дольщика наступают:
Для застройщика негативные последствия наступают:
Соответственно, в договоре необходимо предусмотреть механизмы защиты интересов дольщика и застройщика по каждому из указанных выше основных критериев.
Относительно сроков строительства и недостатков объекта рекомендации были даны выше.
Дольщику необходимо понимать, что инвестирование средств в недвижимость происходит по принципу первоочередного предоставления финансирования и последующего предоставления объекта.
При этом строительство – это предпринимательская деятельность, имеющая свои риски, в связи с чем нередки случаи банкротства застройщиков.
Дольщик не наделяется каким-либо специальным статусом в массе кредиторов банкрота, он вправе претендовать на возврат вложенных средств в том размере, который предусмотрен договором. В этом случае рекомендуем в самом договоре предусмотреть такую конструкцию, которая позволяет обеспечивать возврат внесенных средств залогом, как недвижимости, которая будет создана в будущем. Это может позволить дольщику претендовать на место в четвертой очереди кредиторов, что повышает шансы на получение денег.
Также стоит помнить, что исходя из общих норм ГК у дольщика отсутствуют имущественные права требования на недостроенный объект, в том числе право на признание права собственности на строительные материалы. Вместе с тем по одному из споров суд в мотивировочной части указал на возможность определения договором последствий неисполнения обязательств, тем самым не исключив возможности включения в договор права дольщика на получение строительных материалов в случае невозможности застройщика завершить строительство.
Поскольку договор финансирования недвижимости не поименован в ГК и не содержит специальных условий его расторжения, то в заключаемом договоре очень важно определить основания для прекращения договора как со стороны дольщика, так и со стороны застройщика, а также порядок возврата внесенных средств.
Если иное не определено договором, то:
Вышеупомянутые условия можно изменить только путем прямого указания в договоре на такие последствия, то есть установления обязанности возвращать эквивалент (и его курс) при первоначальном определении суммы в рублях, платить проценты на уплаченную сумму как на коммерческий заем и т.п.
С учетом того, что дольщик является более «слабой» стороной по договору, представляется целесообразным предусмотреть возможность для дольщика отказаться от договора в одностороннем порядке в случае нарушения сроков передачи объекта. Но при этом нужно предусмотреть судебный порядок расторжения договора для застройщика.
Для дольщика очень важно исключить наличие в договоре условий, позволяющих расторгнуть с ним договор либо по малозначительным, либо по слишком абстрактным поводам, к примеру: изменение конъюнктуры рынка, рост цен на недвижимость, принятие государственными органами решений и т.п., то есть событий, которые находятся вне контроля дольщика.
