Предынвестиционная стадия проекта: разработка предпроектной документации

Содержание:

• Порядок создания ППД
• Что включает в себя ППД? 
• Обоснование инвестиций
• План управления проектом
• Бизнес-план
• Задание на проектирование
• Главные цели при разработке ППД
• Выводы и рекомендации

Архитектурная и строительная деятельность в Республике Беларусь по возведению, реконструкции, реставрации объектов строительства, относимых к 1–4-му классам сложности, осуществляется в две стадии: 

1. предынвестиционная — разработка ППД;
2. инвестиционная — разработка проектной документации (далее — ПД), строительство объекта, ввод объекта в эксплуатацию, государственная регистрация объекта.

На предынвестиционной стадии происходит поиск идеи для проекта, целей инвестирования, местоположения объекта, возможного влияния на окружающую среду, оцениваются возможности инвестирования и достижения определенных технико-экономических показателей.

Порядок создания ППД

До разработки ПД при строительстве объектов, относимых к 1–4-му классам сложности, разрабатывается ППД. Заказчиком (инвестором) оформляется декларация о намерениях. В ней должны быть прописаны основные сведения о строительстве (адрес и реквизиты заказчика, наименование и место расположения предполагаемого объекта строительства, технические и технологические данные, планируемые сроки строительства и др.).

Справочно.
Примерную форму декларации о намерениях можно скачать по ссылке 

ППД может быть создана заказчиком, застройщиком, проектной организацией, индивидуальным предпринимателем.

Порядок разработки ППД:

1. издается приказ, которым назначается руководитель проекта, определяется перечень его обязанностей и полномочий;
2. утверждается схема управления проектом, в которой определен алгоритм действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве;
3. формируется план-график составления ППД с указанием сроков выполнения основных этапов;
4. назначаются исполнители;
5. осуществляется контроль соблюдения плана-графика и выполнения установленных требований;
6. проводится государственная экологическая экспертиза ППД (в необходимых случаях);
7. принимается решение о реализации проекта;
8. утверждается ППД.

Что включает в себя ППД? 

Состав ППД различается в зависимости от класса сложности объекта, вида строительства, проектной документации и определяется в соответствии с ТКП 45-1.02-298-2014 (02250) «Строительство. Проектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения» (далее — ТКП 45-1.02-298-2014).

В случае, если здания и сооружения относятся к 1–4-му классам сложности, в состав ППД включаются:

• обоснование инвестиций; 
• план управления проектом;
• бизнес-план (в необходимых случаях);
• задание на проектирование.

Обоснование инвестиций

Обоснование инвестиций должно быть достаточным для принятия решения о технической возможности и экономической целесообразности реализации проекта в соответствии с его целями и задачами.

При оценке технической возможности реализации проекта оцениваются: 

• использование необходимого оборудования, ресурсов и технологий; 
• финансовые возможности заказчика; 
• нюансы, которые могут возникнуть при достижении запланированных целей.

На этапе оценки экономической целесообразности осуществления инвестиций производится поиск и сравнение возможных вариантов технологий, материалов и оборудования по уровню затрат на их реализацию.

План управления проектом

План разрабатывается с учетом принятой заказчиком (застройщиком) схемы (подрядной, генподрядной) управления инвестиционным проектом.

Принятие решения о составе, структуре и сроках разработки плана управления проектом лежит на руководителе проекта с учетом требований заинтересованных сторон проекта.

Бизнес-план

В случае возникновения необходимости в привлечении кредитных средств заказчиком на основании обоснования инвестиций разрабатывается бизнес-план.

Перед тем, как разработать бизнес-план, нужно провести следующие мероприятия:

• маркетинговые исследования. Цель — получение объективной информации о потенциальных возможностях сбыта продукции;
• оценка сырьевого обеспечения, внутренних и внешних факторов, влияющих на реализацию инвестиционного проекта;
• инженерные и иные исследования.

Согласно п. 3 постановления Совета Министров Республики Беларусь  от 26.05.2014 № 506 «О бизнес-планах инвестиционных проектов» государственная комплексная экспертиза инвестиционных проектов (далее — комплексная экспертиза) проводится в отношении инвестиционных проектов, претендующих:

1. на внешние государственные займы, привлеченные под гарантии Правительства Республики Беларусь;
2. гарантии Правительства Республики Беларусь по кредитам, выдаваемым банками Республики Беларусь;
3. предоставление льгот и преференций инвестору и организации, созданной инвестором, при заключении инвестиционного договора между инвестором и Республикой Беларусь либо организации, в отношении которой инвестор имеет возможность определять принимаемые ею решения.

Бизнес-план утверждается руководителями инициатора и разработчиков, которые несут ответственность за достоверность и обоснованность исходных данных, в том числе инвестиционных затрат.

Далее инициатор направляет утвержденный бизнес-план для проведения локальной экспертизы органу управления, а также в случае, если для реализации инвестиционного проекта предусматривается привлечение кредита (займа), — кредитодателю (заимодавцу).

Задание на проектирование

Одной из важнейших стадий ППД является задание на проектирование. До его утверждения заказчик должен получить и обобщить требования конечных потребителей и эксплуатационных организаций к результатам проекта. Также нужно подготовить необходимые исходные данные для разработки ППД в соответствии с инвестиционным замыслом проекта, определить его ключевые параметры и границы (сроки, бюджет). 

Перечень требований, включаемых в задание на проектирование, определяется заказчиком с привлечением специализированной проектной либо инженерной организации и может уточняться при подготовке договора подряда на выполнение проектно-изыскательских работ. 

В приложениях к ТКП 45-1.02-298-2014 установлены состав и содержание заданий на проектирование в зависимости от назначения объектов:

1. для объектов производственного назначения, инженерной и транспортной инфраструктуры;
2. для объектов жилищно-гражданского назначения;
3. для объектов капитального ремонта и модернизации.

Задание на проектирование включается в конкурсную документацию по выбору проектной организации и подписывается руководителем (представителем) проектной организации — победителем конкурса при заключении договора подряда в подтверждение согласия с указанным заданием.

Важно знать!
За отсутствие надлежаще оформленной ППД в случае, если она является обязательной, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до 100 БВ, а при повторном нарушении — до 200 БВ (ст. 22.3 КоАП).

Главные цели при разработке ППД

1. Оценка возможности проведения запланированных работ в конкретных условиях.
2. Выявление потенциальных угроз и проблем, с которыми можно столкнуться при реализации проекта.
3. Определение стоимости решения возможных проблем и приблизительной стоимости осуществления проекта в целом.

Выводы и рекомендации 

По результатам разработки ППД у заказчика будет оформлено техническое задание на проектирование, в котором будут отражены план реализации проекта, стоимость строительства, технические условия, ограничения при планировании стройки на земельном участке и пр. 

Отметим, что не меньше половины проблем при реализации проекта связаны с неотчетливыми целями и неправильно составленным техническим заданием. Успех реализации проекта напрямую зависит от качественно подготовленного технического задания. Данный документ позволяет на каждом этапе строительства определять эффективность реализации проекта.

Дополнительно необходимо отметить, что при реализации идеи строительства объекта организации должны брать на себя осознанный и контролируемый риск по выполнению проекта с целью создания ценности, соизмеряя при этом риски и выгоды. Идентификация возможных рисков при реализации проекта на начальной стадии предназначена для выявления событий и действий, которые могут оказывать отрицательное влияние на достижение целей проекта. В современных условиях при строительстве, например, производственных зданий, зданий с необходимой закупкой иностранного оборудования следует учитывать возможные риски при поставке оборудования в условиях нарушенных логистических цепочек. 

Таким образом, на основании данных, полученных после разработки ППД, заказчик еще до начала проектирования будет иметь четкое представление об основных параметрах и свойствах объекта, а также оценит его основные характеристики и целесообразность реализации.