Обеспечение исполнения обязательств дольщиком и застройщиком: о чем важно договориться «на берегу» (часть 1) - jvs

Обеспечение исполнения обязательств дольщиком и застройщиком: о чем важно договориться «на берегу» (часть 1)

Рынок недвижимости считается одной из наиболее популярных сфер для инвестирования денежных средств, в связи с чем приобретает особую актуальность правовое регулирование правоотношений в строительстве.

Хмылко Сергей

Адвокат Минской городской коллегии адвокатов

366 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Финансирование строительства подразумевает долгосрочные отношения, которые могут растянуться на несколько лет. В связи с этим в договоре необходимо предусмотреть регулирование различных ситуаций, которые могут возникнуть за этот период.

Изначально следует выделить два направления, которые совершенно по-разному регулируются:

  • первое направление ‒  это жилые и коммерческие помещения в составе многоквартирных жилых домов, включая блокированные и одноквартирные жилые дома. Строительство данных объектов урегулировано специальным указом, устанавливающим обязанность заключения договоров по типовой форме и императивно определяющим все условия сделки, в том числе порядок изменения стоимости, сроков, прекращения договора.
    Такие договоры регистрируются в местных исполнительных комитетах и изменить их условия невозможно.
    Из вышеуказанного правила есть исключение - строительство жилых и нежилых помещений в составе комплекса «Минск-Мир». Такие помещения хоть и расположены в многоквартирных жилых домах, но не подчиняются типовой форме договора;
  • второе направление ‒  это все иные коммерческие объекты, не являющиеся частью многоквартирного жилого дома, в том числе торговые центры, бизнес-центры, склады и т.п.
    Это направление регулируется общими нормами ГК.

Ввиду отсутствия специального регулирования стороны при заключении договора основываются на принципе свободы договора. В практике инвестирование денежных средств в строительство недвижимости происходит по различным правовым конструкциям, которые могут именоваться следующим образом:

  • договор долевого строительства;
  • инвестиционный договор;
  • предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом;
  • договор о совместной деятельности и т.п.

При этом по аналогии Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 на такие конструкции не распространяется, если только в договоре стороны прямо не укажут о регулировании их отношений по правилам данного Указа (в той части, в которой возможно его применение).

Исходя из практики рассмотрения дел, связанных со спорами в сфере долевого строительства, можно выделить следующие важные положения договора, о которых стоит договориться изначально:

  1. предмет договора;
  2. цена объекта;
  3. оплата стоимости объекта;
  4. сроки строительства;
  5. предоставление документов и регистрация объекта;
  6. качество объекта;
  7. ответственность по договору и его прекращение.

Рассмотрим каждое положение договора более подробно.

Предмет договора

Безусловно, предмет договора является тем существенным условием, отсутствие которого влечет незаключенность договора, как бы он ни был поименован.

Во-первых, при заключении договора и определении его предмета необходимо убедиться в том, что результатом реализации проекта будет получение именно объекта недвижимости, статус которого подтверждается государственной регистрацией создания и возникновения права.

Встречаются случаи, когда заключается договор долевого строительства, но по итогам его исполнения дольщик не имеет возможности оформить правоустанавливающие документы и только в последующем выясняет, что объект не является недвижимостью.

Приведем некоторые примеры.

Дольщик заключил договор строительства парковочных машино-мест на автостоянке, но на этапе их регистрации было установлено, что в решении исполнительного комитета о разрешении строительства объекта было указано «разрешить строительство временной автостоянки». В связи с этим регистрирующий орган посчитал, что построенный объект является временным, не отвечает признакам капитальности и не подлежит государственной регистрации.

Дольщиком заключены договоры на следующие объекты: место на велопарковке, существование которого не предусмотрено законодательством, или парковочные места, прилегающие к зданию в качестве мест общего пользования, то есть не являющиеся отдельным объектом гражданских прав.

Во-вторых, при заключении договора необходимо полно и точно идентифицировать конкретный объект долевого строительства, который подлежит созданию и передаче дольщику, а именно указать площадь объекта, номер в проектной документации, оси, иные идентифицирующие признаки. Также рекомендуем лист проектной документации с чертежом помещения использовать в качестве приложения договора с идентификацией объекта.

Само по себе частичное несоответствие проектной документации предмету договора на момент его заключения как таковое не является безусловным основанием для того, чтобы считать договор незаключенным или недействительным.

К сведению.
В одном из разъяснений Мингорсуда прямо указывалось, что несоответствие объекта проектной документации в случае, если такое несоответствие возможно устранить в ходе исполнения договора, не является основанием для недействительности договора.

Вместе с тем основанием для признания договора незаключенным может служить тот факт, что помещение, являющееся предметом договора, не предусмотрено проектной документацией и в последующем не может быть идентифицировано по ней.

К примеру: договор заключен на изолированное помещение площадью 50 кв. м, а во всем здании все изолированные помещения имеют площадь не менее 200 кв. м., и объективно невозможно определить, какие именно 50 кв. м имели в виду стороны. В таком случае есть риск негативных последствий для сторон в виде признания договора незаключенным.

При этом также рекомендуем предусмотреть в договоре прямой запрет на возможность внесения изменений в проектную документацию относительно помещения, являющегося предметом договора, и дополнительно указать, что в случае одностороннего внесения изменений в проект передаче подлежит определенная площадь в измененном проекте.

В последующем застройщик может действовать недобросовестно: из начального проектного объекта недвижимости построить несколько объектов и заключить на данные объекты иные договоры.

Ситуация достаточно проблемная, так как требования о ведении реестра объектов долевого строительства, регистрации договоров по коммерческим объектам не предусмотрено. Данное требование распространяется на объекты, расположенные в многоквартирных жилых домах. Законодательство о государственной регистрации недвижимого имущества основано на заявительном принципе застройщика, который имеет возможность предоставлять недостоверную информацию, что порождает в будущем сложные судебные споры.

Пример. 

В экономическом суде рассматривался спор, в котором ООО «Я» являлось дольщиком помещения площадью 165 кв. м по инвестиционному договору от 19.09.2016 с фиксированной стоимостью квадратного метра. В последующем застройщик ООО «И» на месте данного помещения образовал два отдельных помещения площадью 73,0 кв. м и 84,5 кв. м и продал их соответственно УП «М» 05.05.2017 и гражданину В. 19.01.2017. Кроме этого, 14.04.2017 застройщик заключил договор со своим генподрядчиком ООО «Г» на продажу ему помещения площадью 165 кв. м. Впоследствии 4 претендента обратились в суд за признанием прав на одно помещение.

Суд решил, что обязательства застройщика перед ООО «Я» возникли из договора от 19.09.2016, то есть до инвестиционных договоров, заключенных ООО «И» с УП «М», гражданином В., ООО «Г»; к моменту рассмотрения спора судом 3 субинвестора, заявивших о наличии права, исполнили обязательства по оплате с учетом условий договоров; перед каждым из них у ответчика возникла обязанность встречного исполнения, но ООО «Я» ранее (23.05.2019), чем УП «М» (30.07.2019) и В. (15.07.2019), обратилось с иском в суд.

Судебные инстанции пришли к выводу, что спорное помещение подлежит передаче ООО «Я».

Цена объекта

Договор на финансирование строящегося объекта коммерческой недвижимости не относится непосредственно к договору продажи недвижимости с его повышенными требованиями к форме и требованию о государственной регистрации. Объект недвижимости является уникальной вещью, которая имеет свою уникальную стоимость. В связи с этим отсутствие прямого выражения стоимости объекта либо определение такой стоимости в порядке, не позволяющем ее установить, может повлечь признание такого договора незаключенным.  

Правила, действующие в отношении коммерческих помещений в многоквартирных жилых домах, предусматривают, что стоимость должна формироваться в белорусских рублях с учетом 3 составляющих:

  1. затраты в текущих ценах с учетом прогнозного индекса;
  2. затраты, не включенные в сметный расчет;
  3. прибыль застройщика.

В отношении иных коммерческих объектов действуют положения о возможности установления любой стоимости, в том числе и ее выражения в эквиваленте иностранной валюты. Ограничением для резидентов является то, что непосредственно перечисление денежных средств должно осуществляться в белорусских рублях.  

При этом стороны не ограничены в возможности привязки не только к курсу Национального банка Республики Беларусь, но и к курсу конкретного банка или иным способом.

Также стороны имеют возможность устанавливать любые механизмы изменения стоимости, ставить ее изменение под условие наступления событий:

  1. изменение курса валют;
  2. изменение определенного размера индексов цен в строительстве;
  3. срок ввода в эксплуатацию и т.п.

В частности, допустимо устанавливать изменение стоимости в зависимости от наступления определенных условий, к примеру: застройщик предоставляет скидку дольщику при условии внесения им оплаты в определенный срок, а нарушение условия оплаты влечет аннулирование скидки и применение увеличенной стоимости.

Или обратный механизм – условие о снижении стоимости в случае несоблюдения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, в том числе поэтапное снижение в зависимости от этапов просрочки (снижение стоимости на 3 % при просрочке передачи объекта не более чем на 3 месяца, 5 % ‒ при просрочке не более 5 месяцев и т.п.).

Такой механизм может быть предпочтительнее, чем условия о неустойке, поскольку договорная неустойка требует обращения в суд и всегда существует риск ее снижения по правилам ст. 314 ГК.

Необходимо обратить внимание, что по объектам в многоквартирных жилых домах действуют жесткие ограничения по изменению цены объекта долевого строительства: стоимость без согласия дольщика может увеличиться только в прямо предусмотренных случаях, и иной возможности в договоре предусмотреть нельзя. А именно, в случае изменения прогнозных индексов в нормативный и дополнительный срок или изменения косвенных налогов при их влиянии на цену.

В отношении коммерческих объектов не в составе многоквартирного дома стороны могут предусмотреть любые варианты изменения стоимости.

Следует помнить, что финансирование долевого строительства осуществляется поэтапно в течение определенного периода времени (месяцы, годы), и дольщик не может приостановить финансирование в случае, если застройщик приостановил строительство. То есть неосуществление оплаты в установленный срок будет считаться нарушением условий договора с вытекающими отсюда последствиями.

Условие о возможности приостановления уплаты платежей дольщиком в случае остановки строительства должно быть прямо прописано в договоре.

Оплата стоимости объекта

Несмотря на техническую функцию в части определения порядка оплаты, рекомендуем обратить на нее внимание, поскольку перечисление средств не на прямой расчетный счет застройщика может в будущем создать определенные проблемы.

Так, не являются исключительными случаи, когда застройщик по каким-либо причинам (судебный спор, арест счетов, наличие исполнительных производств, корпоративный конфликт и т.п.) договаривается с дольщиком о перечислении платежей не на свой собственный счет, а по договорам перевода долга, уступки требования в пользу третьих лиц (генподрядчику, субподрядчику, товариществу собственников и т.п.).

Прямого запрета на это не имеется, в отличие от строительства помещений в многоквартирных жилых домах. Однако рекомендуем либо прямо предусмотреть в договоре оплаты на конкретных третьих лиц в качестве исполнения обязательств по договору долевого строительства, либо при таких оплатах надлежащим образом не просто оформлять договоры перевода долга, уступки прав требований, но и получать заверенные копии первичных документов, которые положены в основу долговых обязательств застройщика перед третьими лицами (акты выполненных строительных работ, накладные на поставку товара и т.п.).

Это имеет значение в случае, если между дольщиком и застройщиком сложатся конфликтные отношения либо будет иметь место спор о праве на объект долевого строительства, или в случае банкротства кого-либо из лиц. Перечисление денежных средств в пользу третьих лиц при отсутствии обязательств между третьим лицом и застройщиком может быть расценено как неосновательное обогащение такого лица, а не как исполнение обязательств по договору долевого строительства.

Следует быть внимательным с иными способами прекращения обязательств (зачет, отступное, новация и т.п.). Сам по себе зачет и иные способы допустимы, но необходимо иметь в виду, что зачет своих обязательств при наличии исполнительных производств может быть поставлен под сомнение в будущем и это может повлиять на обязательства по передаче помещения.

Также следует быть внимательным к различного рода справкам застройщика, в которых он признает оплаты третьим лицам в качестве оплаты по договору долевого строительства, поскольку справка не может иметь значение в случае реального отсутствия обязательств и первичных документов, подтверждающих долговые обязательства и правомерность зачетов.

Продолжение статьи читайте в следующем месяце.

366 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме