Превышение срока строительства объекта: как действовать заказчику?

Содержание:

• Каков порядок подготовки заявления? 
• Что нужно предпринять заказчику при нарушении сроков строительства?

Каков порядок подготовки заявления? 

Напомним, что при реализации строительного проекта и нарушении подрядчиком срока строительства объекта заказчику нужно учитывать, что сроки на обращение в уполномоченные органы с заявлением являются сжатыми, а содержание заявления и перечень прилагаемых документов должны быть четко проработанными и обоснованными. 

Обратите внимание
Заказчик должен обратиться в уполномоченные органы не позднее чем за три месяца (для объектов, сроки строительства которых менее шести месяцев, — не позднее чем за месяц, а при повторном изменении (продлении) сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства — не позднее чем за полтора месяца) до окончания указанного в договоре срока строительства (п. 17 Правил № 1450).

Заявление должно содержать мотивированное предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию. К заявлению должны быть приложены документы и сведения об объекте, содержащие информацию: 

• о заказчике;
• о генеральном подрядчике; 
• об источниках финансирования; 
• о сметной стоимости строительства; 
• о проектной мощности объекта; 
• о сроках строительства; 
• об объемах денежных средств, запланированных на строительство и фактически выделенных на дату обращения; 
• о причинах переноса срока ввода объекта.

Также к заявлению должны прилагаться в обязательном порядке (1) перечень мер, принимаемых для активизации работы по завершению строительства, — при первичном изменении (продлении) сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства; (2) обоснование заказчика о необходимости изменения (продления) сроков строительства — при повторном изменении (продлении) сроков строительства в отношении объектов жилищного строительства.

Обратите внимание
Городские (городов областного подчинения), районные, областные, Минский городской исполнительные комитеты, Государственное учреждение «Администрация Китайско-Белорусского индустриального парка "Великий камень"» в 20-дневный срок согласовывают изменение (продление) сроков строительства или отказывают в согласовании. В случае отказа строительство объекта должно быть завершено в установленные договором сроки (п. 17 Правил № 1450). 

Что нужно предпринять заказчику при нарушении сроков строительства?

В случае нарушения по вине подрядчика сроков строительства объекта и условий договора строительного подряда, в том числе в части сроков строительства объекта, заказчик вправе:

• применить к подрядчику меры ответственности, предусмотренные договором и законодательством; 
• инициировать внесение изменений в договор; 
• требовать расторжения договора, а также отказаться от исполнения договора и требовать взыскания убытков в случаях, предусмотренных законодательством, в том числе Правилами № 1450.

Так, в соответствии с п. 85 Правил № 1450 при нарушении подрядчиком сроков выполнения строительных работ, установленных в договоре строительного подряда, заказчик вправе взыскать с подрядчика пеню в размере 0,2 % стои­мости невыполненных строительных работ за каждый день просрочки, но не более 20 % их стоимости. Помимо этого, за превышение по вине подрядчика установленных договором сроков сдачи объекта в эксплуатацию заказчик вправе взыскать с подрядчика пеню в размере 0,15 % стоимости объекта за каждый день просрочки, но не более 10 % стоимости объекта. 

Обратите внимание
По соглашению сторон размеры ответственности подрядчика в договоре строительного подряда могу быть увеличены (но не уменьшены).

Если нарушение сроков строительства объекта допущено по вине подрядчика, заказчик вправе потребовать от подрядчика помимо уплаты неустойки (пени) возмещения убытков в сумме, не покрытой неустойкой (п. 86 Правил № 1450). Также, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 669 ГК). 

В случае превышения подрядчиком срока строительства объекта заказчику рекомендуется принять следующие меры.

1. В порядке и сроки, установленные законодательством, обратиться в уполномоченные государственные органы с заявлением о согласовании изменения (продления) сроков строительства объекта.

2. Рассмотреть возможность приостановления строительства объекта либо его консервации (при необходимости). 

Справочно. Приостановление строительства — временное прекращение выполнения строительно-монтажных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительной деятельности, которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда (подп. 1.51 п. 1 ст. 1 КоАГСД).
Консервация объекта незавершенного строительства — совокупность работ и организационно-технических мероприятий, осуществляемых на основании принятого решения о консервации, направленных на обеспечение сохранности объекта незавершенного строительства, по которому строительство прекращено либо приостановлено на срок более трех месяцев подряд (подп. 1.33 п. 1 ст. 1 КоАГСД).

3. Рассмотреть возможность внесения изменений в проектную документацию (при целесообразности и наличии законных оснований).

4. Принять меры по документальной фиксации факта и вины подрядчика в нарушении срока строительства объекта (в протоколах рабочих совещаний на объекте строительства, путем подписания двустороннего акта между заказчиком и подрядчиком, в переписке сторон). Принятые меры помогут заказчику выстроить линию защиты его интересов (в том числе при применении к нему государственными и контролирующими органами мер ответственности за нарушение нормативных сроков строительства объекта), а также взыскать убытки и неустойку с подрядчика. 

5. Заявить требования подрядчику об уплате неустоек, предусмотренных законодательством и договором строительного подряда за нарушение сроков строительства объекта, и возмещении убытков. 

Резюме
Заказчики в Республике Беларусь имеют широкий спектр правовых инструментов для защиты своих интересов в случае превышения подрядчиком сроков строительства объектов. В целях максимальной защиты своих прав и интересов заказчикам важно еще на стадии заключения договора строительного подряда тщательно прорабатывать условия договора, включая меры ответственности подрядчика за нарушение сроков строительства объекта и размеры такой ответственности, а в процессе строительства — оперативно реагировать на возможные задержки и эффективно управлять рисками. Это позволит минимизировать риски, нивелировать возможные финансовые и репутационные потери.