Передача документов долевого строительства инвестору без полной оплаты объекта

Содержание:

• Обстоятельства дела
• Позиция истца
• Позиция ответчика
• Выводы суда первой инстанции
• Выводы суда апелляционной инстанции
• Позиция ответчика в суде кассационной инстанции
• Выводы кассационной инстанции

Государственная регистрация создания, возникновения права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на изолированное помещение, машино-место осуществляется в порядке, установленном единым перечнем административных процедур, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее — Перечень).

Требования Перечня о предоставлении документов, которые потенциальный собственник может получить только от заказчика (застройщика), иногда используются последним как инструмент давления на инвестора. Например, когда заказчик отказывает дольщику в передаче завершенного строительством объекта и выдаче установленного Перечнем документа, необходимого для регистрации. Это делается для того, чтобы «подтолкнуть» дольщика выполнить обязательства по оплате объекта строительства досрочно, если договором предусмотрена рассрочка.

Так, согласно п. 17.27 Перечня одним из документов для государственной регистрации права на изолированное помещение, машино-место является справка заказчика (застройщика), которая подтверждает, что строительство объекта осуществлялось за счет средств инвестора. Принято считать, что данная справка выдается застройщиком при условии оплаты инвестором полной стоимости объекта. Если окончательный расчет на момент государственной регистрации права дольщика на объект не осуществлен, заказчик (застройщик) отказывает дольщику в выдаче указанной справки. На практике такое поведение (бездействие) заказчика не всегда является правомерным и может быть оспорено в судебном порядке.

Обстоятельства дела

Между юридическим лицом (далее — дольщик, инвестор, истец) и индивидуальным предпринимателем (далее — застройщик, ответчик) был заключен договор долевого строительства, по которому застройщик обязался за счет средств унитарного предприятия «Дольщик» обеспечить строительство изолированных нежилых помещений и по окончании строительства передать дольщику построенные помещения вместе с документами для оформления права собственности на объект долевого строительства.

Приложением к договору стороны согласовали график платежей. Впоследствии стороны увеличили цену объекта долевого строительства и определили право дольщика вносить оплату с рассрочкой платежа.

После ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации создания объекта долевого строительства застройщик отказался передать дольщику документы для оформления права собственности — справку о том, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств инвестора.

Впоследствии дольщик обратился в суд с исковым заявлением о понуждении застройщика передать указанную справку.

Позиция истца

1. В силу п. 14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263, обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором. При условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик в двухнедельный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.
2. Цена объекта долевого строительства в полном объеме дольщиком не оплачена.

Позиция ответчика

1. Согласно ст. 290 ГК принятые по сделке обязательства должны быть надлежаще исполнены участниками сделки в установленные ею сроки в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства. Статьей 291 ГК установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств.
2. Пунктами 3.1, 3.2 договора долевого строительства установлена обязанность застройщика в течение 5 дней со дня государственной регистрации здания передать дольщику документы, необходимые для оформления им права собственности на объект долевого строительства в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, а также передать акт приема-передачи объекта долевого строительства.
3. Срок исполнения обязательств по передаче дольщику документов для регистрации права собственности на помещение наступил.

Выводы суда первой инстанции

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца в полном объеме.

Выводы суда апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и оставил апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Позиция ответчика в суде кассационной инстанции

Ответчик в кассационной жалобе просил судебные постановления первой и апелляционной инстанции отменить и принять новое постановление об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы среди прочего ответчик оспаривал выводы суда относительно произведенных истцом оплат.

Выводы кассационной инстанции

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к следующим выводам.

1. Ссылки истца на нормы Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263, являются несостоятельными, так как нормы Указа распространяются только на отношения по привлечению денежных средств в отношении субъектов и объектов, указанных в пп. 1, 2 Приложения.
2. По договору долевого строительства передача застройщиком объекта и документов для регистрации возникновения права собственности дольщика не была поставлена в зависимость от исполнения дольщиком обязательств по полной оплате, так как график платежей предполагал рассрочку.
3. Передача документов и объекта поставлена договором в зависимость не от оплаты, а от срока сдачи объекта в эксплуатацию.
4. В силу п. 17.27 Перечня справка заказчика (застройщика), подтверждающая, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств инвестора, является документом для регистрации возникновения права собственности дольщика по заключенному договору долевого строительства.

Таким образом, у заказчика возникло обязательство передать дольщику документы, необходимые для регистрации возникновения права собственности на помещение, срок исполнения которого застройщик нарушил.

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.

Резюме.
Наличие задолженности и рассрочки по оплате объекта долевого строительства не является основанием для отказа застройщика передать объект и документы инвестору, если указанные обязательства не поставлены договором в зависимость от оплаты полной стоимости объекта. В противном случае отказ застройщика может быть успешно обжалован в судебном порядке.