Долевое строительство: привлечение застройщика к ответственности за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию

Содержание:

• Обстоятельства дела
• Позиция истца
• Позиция ответчика
• Выводы суда первой инстанции
• Выводы суда апелляционной инстанции

Обстоятельства дела

Между гражданкой М. (дольщик) и иностранным обществом с ограниченной ответственностью (застройщик) 15.01.2020 был заключен договор создания объекта долевого строительства на коммерческой основе (далее — договор). объектом долевого строительства согласно условиям договора являлось жилое помещение — квартира (объект), расположенная в многоквартирном жилом доме, входящем в состав объекта строительства (3-я очередь строительства).

В соответствии с условиями договора обязанность дольщика — уплачивать цену договора в порядке, сроки и размерах, предусмотренных договором. На момент 11.02.2020 во исполнение данной обязанности дольщик уплатил стоимость объекта в полном объеме — 69 296,10 евро.

На основании справки, выданной застройщиком 03.12.2020, дольщиком было зарегистрировано право собственности на объект.

Согласно условиям договора срок начала строительства многоквартирного жилого дома — 01.11.2018, срок ввода в эксплуатацию, в том числе объекта, — 01.06.2020. Датой приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома является дата утверждения акта приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

20.11.2020 акт приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома был подписан всеми членами приемочной комиссии и утвержден приказом застройщика. Таким образом, срок сдачи объекта был нарушен застройщиком на 6 месяцев.

03.12.2020 по акту приемки-передачи объекта долевого строительства была осуществлена фактическая передача объекта застройщиком дольщику.

Вместе с тем 01.07.2020 застройщик направил в адрес дольщика уведомление, согласно которому срок ввода объекта в эксплуатацию переносился на октябрь 2020 г. не по вине застройщика, а в связи с:

• нарушением генподрядной, подрядной организациями, поставщиками сроков выполнения работ (поставки);
• нарушением сроков строительства магистральной улицы и магистральных инженерных сетей в ее составе;
• согласованием Мингорисполкомом изменения срока строительства жилого дома.

В соответствии с условиями Положения № 263 и договора в случае наличия вины застройщика в невыполнении им срока обязательств по договору он обязан не позднее двух месяцев после передачи объекта выплатить неустойку (пени) дольщику, выполнившему в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены договора.

Надлежащим образом исполнив свои обязательства по договору, дольщик направил в адрес застройщика претензию о взыскании неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с нарушением застройщиком срока ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по договору.

Застройщик направил ответ на претензию, где указал, что требования дольщика он не признает.

Не урегулировав спор в досудебном порядке, дольщик заявил такие же требования в суд.

Позиция истца

Истец в обоснование заявленных требований о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока ввода в эксплуатацию жилого дома, а также процентов за пользование чужими денежными средствами указал следующее:

1. Приостановление строительно-монтажных работ на объекте в связи с нарушением генподрядной, подрядной организациями, поставщиками сроков выполнения работ (поставки) является предпринимательским риском ответчика. Данные обстоятельства согласно условиям договора не признаются форс-мажором.

2. В соответствии с ответом УКС Мингорисполкома нарушение сроков строительства магистральной улицы, а также магистральных инженерных сетей в ее составе не препятствует вводу жилого дома в эксплуатацию.

3. Из условий договора и законодательства вытекает, что застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять предусмотренный договором срок завершения строительства.

Справочно. 
При невыполнении сроков исполнения застройщиком обязательств по договору застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующее обоснование и предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора (см. п. 13 Положения № 263).

4. Обязательство ответчика по оплате неустойки за нарушение обязательств по договору предусмотрено действующим законодательством и самим договором.

5. Обязательство ответчика по оплате процентов за пользование чужими денежными средствами вытекает из того, что период с 01.06.2020 по 19.11.2020 является периодом просрочки со стороны ответчика по вводу в эксплуатацию жилого дома, а равно периодом неосновательного сбережения ответчиком денежных средств истца.

6. Жилой дом является отдельным объектом строительства, в отношении которого подлежит установлению самостоятельный нормативный срок продолжительности строительства.

Справочно. 
Нормы о необходимости расчета и установления нормативной продолжительности строительства в отношении объектов строительства, а также их очередей и пусковых комплексов содержатся в ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения».

7. Нормативный срок строительства жилого дома составляет 19 месяцев, он истек 01.06.2020. 19-месячный нормативный срок строительства жилого дома отражен в проекте организации строительства (ПОС) и архитектурном проекте. Данный довод истца подтверждается заключением проведенной судебной экспертизы.

8. За нарушение нормативных сроков строительства жилого дома ответчик был привлечен к административной ответственности, что подтверждается постановлением по административному делу.

Позиция ответчика

Ответчик, возражая против заявленных исковых требований, указал следующее:

1. Основания для применения неустойки отсутствуют, поскольку нормативная продолжительность строительства жилого дома не превышена, так как срок строительства многоквартирного жилого дома в проектной документации не выделен отдельно. В проектной документации определен только нормативный срок строительства 3-й очереди строительства, в которую входит и жилой дом. Данный срок составляет 44,5 месяца.

Кроме того, нормативную продолжительность строительства жилого дома невозможно определить в настоящий момент, поскольку она устанавливается и утверждается только в проектной документации (вытекает из п. 3.2 ТКП 45-1.03-122-2015). Единственным уполномоченным субъектом на определение нормативной продолжительности строительства является сам разработчик проектной документации, а уполномоченным государственным органом на проведение государственной экспертизы — РУП «Главгосстройэкспертизы».

2. Заключение судебной экспертизы не может являться доказательством того, что нормативный срок строительства жилого дома составляет 19 месяцев, поскольку единственным средством доказывания по данному факту является проектная документация.

3. В превышении сроков строительства жилого дома отсутствует вина застройщика, поскольку данный срок не был соблюден из-за невыполнения в срок УКС Мингорисполкома магистральной улицы, а также магистральных инженерных сетей в ее составе.

Справочно. 
Приемка в эксплуатацию инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков, должна быть завершена до приемки в эксплуатацию одноквартирных, блокированных жилых домов (абз. 2 подп. 1.8 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры»). 

4. Действующим законодательством о долевом строительстве не предусмотрено взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. Кроме того, возврат денежных средств мог быть произведен истцу только в случае расторжения договора в порядке, определенном специальным законодательством о долевом строительстве.

Выводы суда первой инстанции

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил в части, придя к следующим выводам:

1. В соответствии с заключением экспертизы нормативный срок строительства объекта установлен в архитектурном проекте и составляет 19 месяцев.
2. Для продления срока строительства и, соответственно, ненарушения нормативного срока строительства необходимо внесение изменений в проектно-сметную документацию, а также извещение Госстройнадзора в случае приостановления и возобновления строительства. Ответчиком данные действия предприняты не были, объект введен в эксплуатацию с нарушением нормативного срока строительства.
3. Подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения ответчиком своих обязательств по договору – сроку ввода объекта в эксплуатацию, поэтому она была уменьшена судом.
4. Основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют, поскольку обязательства застройщика по созданию объекта долевого строительства не являются денежными.

Выводы суда апелляционной инстанции

Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было изменено в части размера подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки (уменьшение) на основании следующего:

1. Ответчиком в суд апелляционной инстанции было заявлено ходатайство об исследовании новых доказательств, которое было удовлетворено. Ответчик представил акт установления даты приостановления строительства от 26.11.2018, приказ застройщика от 26.11.2018, а также акт установления даты возобновления строительства от 25.02.2019. По мнению ответчика, указанные документы подтверждают, что работы на объекте были правомерно приостановлены с 26.11.2018 по 25.02.2019. Срок такого приостановления соразмерно сдвигает нормативный срок строительства и, соответственно, сокращает период просрочки по требованиям истца.
2. Исследовав представленные доказательства, суд решил, что нормативный срок строительства объекта действительно продлевался в связи с приостановлением ответчиком строительства на 3 месяца (с 26.11.2018 по 25.02.2019), приостановление строительства оформлено надлежащим образом. Ответственность застройщика за нарушение срока строительства наступает с 01.09.2020 и составляет 81 день.

Таким образом, решение было изменено, период просрочки начисления неустойки был уменьшен на количество дней приостановки строительства.

Резюме.
На примере рассмотренного нами кейса видно, что привлечь застройщика к ответственности за нарушение нормативных сроков строительства по договору долевого строительства объектов сложно, однако вполне реально. Тем не менее заранее стоит настроиться на трудоемкий процесс сбора доказательств и отстаивания своих интересов в суде. При уклонении застройщика от предоставления в дело необходимых доказательств, которые у истца отсутствуют, истец может обратиться с запросами в компетентные государственные органы (Главгосстройэкспертиза, местные исполкомы и комитеты по строительству). Также для получения необходимых специальных консультаций и оценки документов в области строительства и нормативных сроков в дело по ходатайству истца могут быть привлечены специалисты или судебные эксперты. 
Кроме того, важно иметь в виду, что ст. 62 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» предоставляет застройщику право приостановить строительство объекта. При соблюдении установленной процедуры и надлежащем оформлении такого приостановления период, на который оно было осуществлено, будет исключен из срока просрочки ввода объекта в эксплуатацию, и, как следствие, сократится период для начисления неустойки за нарушение нормативных сроков строительства.