Долевое строительство получило в нашей стране широкое распространение. Как физические, так и юридические лица могут получить статус дольщика путем заключения соответствующего договора. Однако следует учесть, что процесс долевого строительства сложен и при его реализации возникает множество вопросов, касающихся инвестиционных и строительных рисков.
Содержание:
Договор создания объекта долевого строительства в случае, если речь идет как о жилом, так и о нежилом объекте в составе многоквартирного жилого дома (а также блокированного или одноквартирного), регулируется специальным законодательством — Указом Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ № 473) и иными нормативными актами.
Данное регулирование предусматривает заключение договора создания объекта долевого строительства по типовой форме с соблюдением существенных условий договора и его регистрацию в местном исполнительном и распорядительном органе.
Привлечение денежных средств посредством иных договоров (предварительного договора, инвестиционного договора, займа и т.п.) исключается.
Прекращение обязательств путем заключения отступного (ст. 380 ГК) в таком случае не будет соответствовать правовому регулированию, действующему в отношении объектов долевого строительства в составе многоквартирного (блокированного, одноквартирного) жилого дома.
К существенным условиям договора в том числе относятся условия:
Указ № 473 содержит прямое указание на то, что привлечение денежных средств дольщиков производится на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением прибыли застройщика, направляемой на его текущий (расчетный) банковский счет, если иное не предусмотрено Указом № 473.
Перечисленные дольщиками на специальные счета средства используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта и направляются на финансирование работ, затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства, и затрат, не включенных в данный сводный сметный расчет, но относимых к стоимости строительства (ч. 5 подп. 1.2 п. 1 Указа № 473).
Важно!
Не допускается перечисление выручки и иных денежных средств на специальные счета, кроме денежных средств дольщиков и льготных кредитов.
Из системного толкования вышеприведенных положений Указа № 473 следует, что законодатель предусмотрел строго целевое использование застройщиком денежных средств дольщиков конкретного объекта строительства на специальном счете, открываемом в банке для строительства только этого же объекта строительства.
Таким образом, застройщик при планировании расчетов посредством передачи объекта долевого строительства должен учитывать данную особенность, из которой следует, что передать объект долевого строительства в порядке расчета за выполненные работы допускается лишь подрядчику, который выполнял работы на том объекте строительства (многоквартирном, блокированном или одноквартирном доме), в котором находится объект долевого строительства.
Несоблюдение этого правила в виде передачи объекта долевого строительства подрядчику, который выполнил строительные работы на ином объекте строительства, может свидетельствовать о том, что застройщик вместо получения выручки от отчуждения объекта долевого строительства на свой специальный счет со строгим целевым назначением фактически распорядился выручкой от отчуждения объекта долевого строительства в интересах иного объекта строительства, что не соответствует требованиям ч. 5 подп. 1.2 п. 1 Указа № 473.
Застройщик, имея намерение рассчитаться с подрядчиком посредством передачи объекта долевого строительства, заключает только договор создания объекта долевого строительства с указанием конкретного объекта (жилого или нежилого помещения), определив денежное обязательство подрядчика в порядке, установленном Указом № 473, то есть выделив три составляющие цены договора:
Указание в договоре долевого строительства условия о том, что оплата по договору производиться не будет в связи с проведением взаимозачета сторон, полагаем, будет неправильным, так как существенными условиями договора и его типовой формой предусмотрено обязательное согласование размера и порядка внесения средств, указание номеров специальных счетов.
При указании в договоре долевого строительства всех существенных условий законодательство не запрещает прекращение встречных денежных обязательств сторон: застройщика — по оплате стоимости строительных работ и дольщика — по оплате стоимости объекта долевого строительства посредством взаимозачета по правилам ст. 381 ГК.
Основные правила, о которых следует помнить при зачете:
При этом следует уделить внимание содержанию заявления о зачете, так как судебная практика свидетельствует о том, что в заявлении о зачете требования должны быть конкретно определены и индивидуализированы*.
* См., к примеру, постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 21.06.2022 по делу № 155ЭИП22481 (короткая ссылка — clck.ru/sXs9q).
Законодательство не запрещает производить зачет неоднородных требований. К примеру, сумма основного долга против суммы пени по двустороннему акту взаимозачета, который расценивается как сделка в силу принципа свободы договора.
При этом подчеркиваем, что вышеуказанные правила действуют только в отношении жилых и нежилых помещений в составе многоквартирных жилых домов (включая блокированные и одноквартирные жилые дома).
На строительство иных объектов недвижимости: складов, бизнес-центров, торговых центров, паркингов и т.п., а также строительство жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах объекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир» вышеуказанные ограничения не распространяются. Стороны действуют в силу принципа свободы договора.
1. Риск оспаривания объема обязательств.
Самая главная проблема в таких взаимоотношениях — это конфликтная ситуация между застройщиком и подрядчиком по вопросу определения объема и стоимости выполненных работ. Причиной конфликта могут быть разные обстоятельства, появившиеся уже после заключения договора долевого строительства и взаимозачета, к примеру: назначение нового директора, появление нового акционера/учредителя, выявление завышения объемов работ по иным объектам и т.п.
Следует помнить!
Согласно п. 17 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда» независимо от наличия подписанных представителями заказчика и подрядчика актов сдачи-приемки и справок о стоимости выполненных работ и затратах суду в случае заявления заказчиком возражений относительно стоимости и объемов выполненных подрядчиком работ следует проверить обоснованность этих доводов, поскольку в соответствии со ст. 108 ХПК никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
2. Риск оспаривания зачета.
Несмотря на то, что зачет может носить как односторонний, так и двусторонний характер, для его действительности необходимо соблюдение требований ст. 381 ГК (односторонний зачет) и ст. 402 ГК (двусторонний зачет).
То есть при зачете необходимо определить его предмет: прямо указать объем обязательства, дату и основание возникновения, наступление срока исполнения обязательств. Отсутствие указания данной информации может быть расценено судом как отсутствие предмета для взаимозачета и может быть не принято в качестве исполнения*.
* См., к примеру, постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 16.03.2022 по делу № 155ЭИП212806 (короткая ссылка — clck.ru/sXsHH).
Также следует помнить, что если в уведомлении об одностороннем зачете указано частично несуществующее денежное обязательство (к примеру, частично завышены объемы работ), то зачет может быть признан несостоявшимся в полном объеме.
3. Риск неполучения объекта долевого строительства при замене застройщика.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 «Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства» определены основания и порядок замены застройщика, при котором новый застройщик не несет ответственности перед дольщиками, но обязан предложить им заключение договоров на долевое строительство тех же объектов на новых условиях (далее — Положение № 1056).
Согласно п. 10 Положения № 1056 одним из условий для реализации права на заключение договора на новых условиях является обязанность дольщика копиями платежных документов подтвердить внесение (направление) средств на строительство.
Таким образом, иные документы: расписки директора о получении средств, справки о получении средств, договоры уступки прав требований, уведомления о зачете и т.п. — могут быть оценены как недостаточные доказательства, не подтверждающие внесение денежных средств.
4. Риск неполучения неустойки по договору.
Заказчик уплачивает неустойку (пеню) подрядчику за несвоевременное проведение расчетов за выполненные и принятые в установленном порядке строительные работы — 0,2 % неперечисленной суммы за каждый день просрочки платежа, но не более размера этой суммы, если иное не определено договором.
При передаче объекта долевого строительства в счет оплаты задолженности подрядчик утрачивает право на взыскание указанной неустойки и получает только право на законодательную неустойку в части нарушения сроков передачи объекта долевого строительства (п. 12 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156). Застройщик при наличии своей вины в невыполнении им срока обязательств по договору обязан в срок не позднее двух месяцев после передачи объектов долевого строительства дольщикам выплатить неустойку (пеню) дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены договора (цены объекта долевого строительства), в следующих размерах:
от суммы внесенных дольщиком денежных средств за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.
