Что раньше: деньги или передача объекта?

Свобода договора

Учитывая, что в сделках купли-продажи недвижимости речь идет о существенных для сторон суммах (стоимости объектов), то как продавец, так и покупатель максимально заинтересованы застраховать свои интересы: покупатель — заплатить за объект только после государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю, продавец — получить деньги до передачи объекта покупателю. 

Необходимо отметить, что такой интерес сторон обусловлен не только риском недобросовестного поведения контрагента. Имеют место случаи, когда переход права собственности на объект не может быть зарегистрирован по обстоятельствам, напрямую не зависящим от сторон (например, при наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта). В таком случае добросовестный покупатель, полностью исполнивший свои обязательства по оплате и приемке объекта, не сможет достаточно продолжительное время оформить свои права на объект и распоряжаться им.

Варианты оплаты объектов недвижимости

Рассмотрим основные варианты оплаты объектов недвижимости, которые применяются юридическими лицами в Беларуси.

Вариант 1. Оплата производится до передачи объекта покупателю

Алгоритм действий в этом случае следующий:

1. Стороны подписывают договор купли-продажи и подают документы на государственную регистрацию*.

  * Стороны в договоре могут предусмотреть как совместную подачу заявления о государственной регистрации и документов, так и подачу только одной из сторон (ч. 1 подп. 13.4 п. 13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 № 17).

2. Покупатель производит платеж.

3. Стороны подписывают акт приема-передачи.

4. Покупатель подает документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Для покупателя при таком варианте есть два основных риска: 

1) продавец может уклоняться от подписания акта приема-передачи (один из условных механизмов стимулирования продавца не совершать подобного — наличие в договоре неустойки за уклонение от подписания акта приема-передачи); 

2) с момента государственной регистрации договора могут возникнуть основания для отказа в государственной регистрации перехода прав либо иные препятствия (см. выше).

Рекомендация:
Чтобы обезопасить себя от недобросовестного продавца, желающего уклониться от подписания акта приема-передачи, рекомендуем преду-смотреть в договоре неустойку за уклонение от подписания акта.

На практике для минимизации рисков стороны стараются произвести в один день оплату, подписание акта приема-передачи и государственную регистрацию перехода права собственности.

Вариант 2. Оплата производится после передачи объекта покупателю

Алгоритм действий следующий:

1. Стороны одновременно подписывают договор купли-продажи, акт приема-передачи (или включают положения акта в сам договор) и подают документы на государственную регистрацию договора и перехода права собственности. Одновременно возникает залог (ипотека) объекта в пользу продавца*.

* Залог (ипотека) возникает в силу закона (п. 5 ст. 458 ГК), однако стороны могут в договоре исключить возникновение ипотеки в пользу продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта.

2. Покупатель производит платеж.

3. Продавец выдает покупателю справку об исполнении последним своего обязательства по оплате объекта.

4. На основании справки продавца покупатель подает документы на государственную регистрацию прекращения ипотеки.

В данном варианте для обеих сторон есть риски.

Для покупателя основной риск состоит в том, что продавец может уклоняться от выдачи справки об исполнении покупателем своего обязательства по оплате объекта (один из условных механизмов стимулирования продавца не уклоняться — наличие в договоре неустойки за уклонение от выдачи справки). 

Для продавца основной риск — трудности с расторжением договора и «возвратом» права собственности на свое имя (ввиду отсутствия единообразной и однозначной практики о возможности государственной регистрации прекращения договора на основании одностороннего отказа от его исполнения одной из сторон в территориальных агентствах по государственной регистрации и земельному кадастру).

Аккредитивная форма расчетов как альтернатива вариантам оплаты объекта

Альтернативным вариантом оплаты объекта недвижимости выступает использование аккредитивной формы расчетов. Использование аккредитива устраняет риски, указанные выше. Традиционно отдельные белорусские компании используют аккредитив для расчетов при импортно-экспортных операциях, но и внутренний аккредитив максимально удобен для использования, особенно при расчетах за недвижимость. За рубежом, в том числе в России, это стало обычной практикой делового оборота. В Беларуси также уже совершаются сделки по продаже недвижимости с использованием аккредитива.

Как это работает?

1. Стороны подписывают договор купли-продажи и подают документы на его государственную регистрацию.

2. Покупатель обращается в банк с заявлением об открытии аккредитива.

3. Покупатель перечисляет деньги на счет по учету аккредитивов.

4. Банк открывает аккредитив и направляет покупателю подтверждение (авизо) об открытии аккредитива.

5. Стороны подписывают акт приема-передачи.

6. Покупатель подает документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

7. Продавец подает документы (о передаче объекта и о переходе права собственности к покупателю) в банк для раскрытия аккредитива.

На что обратить внимание?

1. Формирование условия о пересчете сумм в белорусские рубли. 

Пример формулировки в договоре:
«Общая стоимость отчуждаемого Объекта составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную _________________ (___________) евро по курсу белорусского рубля по отношению к евро, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату открытия аккредитива, в том числе НДС по ставке 20 %».

2. Срок открытия аккредитива. 

Пример формулировки в договоре:
«Оплата по Договору осуществляется посредством открытия Покупателем безотзывного непереводного документарного аккредитива. Аккредитив будет открыт по поручению Покупателя в пользу Продавца в течение 5 рабочих дня со дня государственной регистрации Договора».

Перечень документов для раскрытия аккредитива

Примерный пакет документов для раскрытия аккредитива следующий:

1) копия подписанного сторонами акта приема-передачи объекта;

2) выписка из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подтверждающая право собственности покупателя на объект.

Сколько стоит аккредитив?

У бизнеса есть заблуждение, что аккредитив стоит очень дорого. На самом деле это не так. Ниже приведен пример размера основных платежей (комиссий) одного из коммерческих белорусских банков:

— открытие аккредитива — 0,1 % от суммы (минимум — 40 долл. США, максимум — 600 долл. США);

— прием и проверка документов — 0,1 % от суммы (минимум — 40 долл. США, максимум — 400 долл. США);

— авизование аккредитива — 0,1 % от суммы (минимум — 50 долл. США, максимум — 200 долл. США).

При этом стороны могут обслуживаться в разных банках. В то же время все операции в рамках одного банка могут стоить дешевле и при проведении операций в рамках одного банка взаимодействие сторон происходит быстрее.

С учетом изложенного при совершении сделок с недвижимостью рекомендуем использовать аккредитив как форму расчетов.