Новое в Законе «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»

Закон предусматривает ряд нововведений и изменений в порядке государственной регистрации недвижимого имущества.

1. Авторизованные посредники.

Перечень субъектов государственной регистрации (ст. 5 Закона о госрегистрации) расширен за счет внедрения института авторизованных посредников.

Авторизованным посредником может быть:

— адвокат;

— риэлтерская организация;

— юридическое лицо, уполномоченное должностное лицо которого подписало документ, являющийся основанием для государственной регистрации;

— нотариус, другое должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия.

Справочно:
Авторизованный посредник — лицо, оказывающее гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам услуги, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, внесением исправлений, внесением отметок в регистрационную книгу, предоставлением сведений и документов из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, посредством электронного взаимодействия с организациями по государственной регистрации (ст. 18-1 Закона о госрегистрации).

Основная функция авторизованного посредника — осуществление электронного взаимодействия с организациями по государственной регистрации в процедуре государственной регистрации (а также в сопутствующих процедурах, таких как внесение исправлений, отметок в регистрационную книгу, предоставление сведений и документов из ЕГРНИ).

В соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о госрегистрации процедура госрегистрации состоит из нескольких последовательных этапов:

1) прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

2) принятие решения о совершении регистрационных действий;

3) совершение регистрационных действий;

4) удостоверение произведенной государственной регистрации.

При этом авторизованный посредник не является участником описанной в ст. 31 Закона о госрегистрации процедуры госрегистрации, поскольку исключительным правом принимать документы для государственной регистрации и осуществлять иные действия обладают регистраторы (ст. 16 Закона о госрегистрации). Регистрационные действия по-прежнему будут совершать только регистраторы организаций по государственной регистрации недвижимого имущества. Однако теперь заявитель может обратиться к авторизованному посреднику.

В рамках выполнения функций по электронному взаимодействию с организациями по госрегистрации авторизованный посредник составляет заявления (о госрегистрации, внесении исправлений, внесении отметок, предоставлении сведений и документов из ЕГРНИ); получает от заявителя необходимые документы; изготавливает их электронные копии и направляет электронные документы, электронные копии документов в организацию по государственной регистрации.

Получить статус авторизованного посредника можно, направив уведомление о намерении осуществлять деятельность в качестве авторизованного посредника и заключив договор на предоставление доступа к специализированному программному обеспечению системы государственной регистрации. Программное обеспечение позволяет сформировать заявление и направить его совместно с электронными документами или электронными копиями документов на бумажном носителе регистратору недвижимости. Доступ к программному обеспечению предоставляется за плату.

Справочно:
Подробная информация о получении статуса авторизованного посредника размещена на официальном сайте Национального кадастрового агентства.

2. Изменения в порядке признания государственной регистрации недействительной и аннулирования государственной регистрации, внесения исправлений в документы ЕГРНИ.

К наиболее значимым изменениям, внесенным в Закон о госрегистрации, необходимо отнести те, которые регулируют вопросы недействительности государственной регистрации, аннулирования и исправления записей, внесенных в ЕГРНИ.

Законом введена ст. 10-1 «Признание государственной регистрации недействительной», в которой консолидированы общие нормы о недействительности государственной регистрации. В данной статье также закреплено, что в случае признания недействительной государственной регистрации юридических фактов автоматически недействительными будут являться зарегистрированные последующие юридические факты (обусловленные первоначальным недействительным фактом).

То есть при признании недействительной государственной регистрации, например, создания недвижимого имущества подавать дополнительные требования в суд о признании недействительной последующей государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на него и зарегистрированных сделок с ним нет необходимости.

Внесенные в ст. 13 и 14 Закона о госрегистрации изменения позволят территориальным и республиканской организациям по государственной регистрации обращаться в суд по вопросам исправления ошибок нетехнического характера или признания государственной регистрации недействительной в случаях, когда такие ошибки или государственная регистрация совершены по вине республиканской или территориальной организации по государственной регистрации. Предыдущие редакции данных норм формально не позволяли организациям инициировать судебный процесс при пороках в государственной регистрации, даже с учетом того, что эти пороки были обусловлены изготавливаемой организациями по государственной регистрации технической документацией, к которой сами регистраторы отношения не имеют.

Закон о госрегистрации дополнен ст. 28-1 «Аннулирование записи, внесенной в регистрационную книгу», которой, в частности, установлен порядок аннулирования тех записей в ЕГРНИ, которые внесены при внесении исправлений. Такого рода записи могут быть аннулированы как по постановлению суда, так и (в определенных случаях) по решению республиканской организации по государственной регистрации.

Статьей 28 Закона о госрегистрации предусмотрено, что внесение исправлений возможно также по инициативе регистратора при исправлении ошибок нетехнического характера, допущенных при первоначальном формировании документов ЕГРНИ.

3. Иные значимые изменения:

— уменьшен срок осуществления регистрационных действий: государственная регистрация теперь должна быть совершена в течение 5 рабочих дней со дня подачи документов (ч. 1 п. 2 ст. 35 Закона о госрегистрации);

— по просьбе лица, которое намеревается оспорить в суде сделку, право или ограничение (обременение) права, госрегистрация может быть приостановлена только один раз (п. 3 ст. 35 Закона о госрегистрации);

— созданы предпосылки для реализации принципа экстерриториальности при удостоверении сделок регистраторами: удостоверять сделки с недвижимым имуществом можно будет в любой организации по госрегистрации (независимо от места нахождения недвижимого имущества) (ст. 68 Закона о госрегистрации).