Внесение изменений (исправление ошибок и аннулирование записей) в ЕГРНИ: судебные способы - jvs

Внесение изменений (исправление ошибок и аннулирование записей) в ЕГРНИ: судебные способы

В статье, опубликованной в прошлом номере журнала, автором была обоснована актуальность правовой регламентации вопросов внесения изменений в документы Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ), дано общее описание способов осуществления таких изменений, а также рассмотрены внесудебные способы, предусмотренные Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон).

Штрикуль Александр

юрист практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA



1052 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Возникновение гражданских прав в отношении недвижимого имущества (прекращение и переход прав), а также факты самого появления такого имущества (равно как его изменения и прекращения существования) законодательство связывает с внесением соответствующих записей в регистрационную книгу ЕГРНИ (ст. 7–9 Закона).

С учетом правового характера записей в ЕГРНИ, значения их для гражданского оборота законодательством установлен преимущественный судебный порядок внесения исправлений в документы ЕГРНИ. Как уже было отмечено в предыдущей статье, во внесудебном порядке исправляются только те ошибки, которые не являются существенными (технические ошибки), а также некоторые нетехнические ошибки (если нет оснований полагать, что исправление такой ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить права и законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи) при соблюдении предусмотренных Законом условий (исправление на основании совместного заявления всех заинтересованных лиц). Аннулирование же записей в документах ЕГРНИ осуществляется только на основании судебного постановления (ст. 28-1 Закона). При этом доля исправлений, производимых на основании постановления суда, также весьма незначительна: как правило, в судебном порядке происходит именно аннулирование записей.

К сведению.
Отличие аннулирования от внесения исправлений состоит в том, что внесение исправлений осуществляется путем внесения новой записи в регистрационную книгу, а при аннулировании происходит прекращение аннулируемой записи — актуальной становится запись предыдущая.

Согласно п. 3 ст. 7, п. 4 ст. 8, п. 5 ст. 9 Закона государственная регистрация определенного юридического факта (объекта государственной регистрации) в отношении недвижимого имущества может быть признана недействительной только в судебном порядке, после чего осуществляется восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Основания для признания государственной регистрации недействительной

Если рассматривать аннулирование как определенное процессуальное действие, состоящее в «удалении» записи об определенном юридическом факте и «актуализации» записи о предыдущем, то основанием для аннулирования согласно ст. 28-1 Закона может являться только постановление суда о признании государственной регистрации недействительной, которое, в свою очередь, должно быть основано на соответствующей норме права. Закон не содержит перечня оснований, необходимых для признания государственной регистрации недействительной судом.

По нашему мнению, можно выделить две группы таких оснований:

1) нарушение процессуальных норм в рамках осуществления государственной регистрации (принятие заявление от ненадлежащего лица, осуществление регистрации при наличии оснований для отказа и пр.), в результате которого причинен вред правам и охраняемым законом интересам участников гражданского оборота;

2) последующее установление факта отсутствия юридической силы документа, являвшегося основанием для государственной регистрации (например, признание договора недействительным, установление подложности документа и пр.).

Если использовать обобщенную аналогию, то с первой группой оснований можно сравнить возможность отмены судебного решения в гражданском процессе в случае нарушения норм процессуального права; ко второй группе близок институт пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Особенности рассмотрения дел о признании государственной регистрации недействительной

Необходимо отметить, что ни в материальном, ни в процессуальном праве нет норм, которые бы специальным образом регламентировали вопросы рассмотрения дел, связанных с признанием государственной регистрации недействительной.

Тем не менее в настоящее время в общих и экономических судах сложилась определенная практика рассмотрения дел данной категории, которое реализуется в основном либо в рамках искового производства, либо в рамках особого производства.

По сложившейся правоприменительной практике защита гражданских прав путем признания государственной регистрации недействительной осуществляется, как правило, в исковом производстве по заявлению лица, права которого были нарушены в ходе осуществления такой государственной регистрации. Правовым основанием для предъявления соответствующих требований лица является право на судебную защиту, закрепленное, в частности, в ст. 10 ГК. При этом, следуя логике законодателя, лицо, которое обращается с требованием о признании регистрации недействительной, должно как минимум доказать факт нарушения своих прав при осуществлении регистратором регистрационных действий, а также наличие «пороков» в ходе осуществления регистрации (нарушение норм Закона, последующее признание предоставляемого для регистрации договора недействительным и пр.).

Правовым основанием для предъявления требований о признании регистрации недействительной организациями по государственной регистрации являются п. 1-1 ст. 13 и п. 5 ст. 14 Закона, которыми установлен исчерпывающий перечень случаев, когда территориальные и республиканская организации могут обращаться в суд для исправления записей в регистре, признания регистрации недействительной:

— в случае исправления ошибок нетехнического характера, когда такие ошибки совершены по вине регистратора;

— в случае признания государственной регистрации недействительной, когда государственная регистрация совершена по вине регистратора.

Согласно части первой п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 27.06.2013 № 5 «О выполнении судами постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 18.03.1994 № 1 "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение"» такие дела рассматриваются судами в порядке особого производства.

При этом ключевым критерием для наличия права соответствующей организации обращаться в суд является наличие вины регистратора. На наш взгляд, исходя из буквального толкования нормы ст. 13, 14 Закона вина регистратора должна выражаться в нарушении именно тех норм Закона, которые относятся непосредственно к осуществлению регистрационных действий.

В соответствии со ст. 31 Закона регистрационные действия совершаются в следующем порядке: прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации; принятие решения о совершении регистрационных действий; совершение регистрационных действий; удостоверение произведенной государственной регистрации. Иными словами, нарушение регистратором сроков совершения регистрационных действий или иных формальностей, как правило, не влечет негативных правовых последствий и необходимости отмены регистрации, в отличие от, например, осуществления регистрации при наличии оснований для отказа.

Согласно ст. 16 Закона регистраторы — это работники соответствующих республиканской и территориальных организаций по государственной регистрации, которые обладают исключительным правом совершать регистрационные действия. При этом необходимо отметить, что есть большой объем работы, которая предшествует регистрационным действиям и от которой зависит правовая ценность (действительность) регистрации: речь идет о проведении технической инвентаризации и проверке характеристик, подготовке соответствующей технической документации. Именно на основании технических паспортов вносятся записи в листы регистрационной книги при создании, изменении недвижимого имущества. Работу по подготовке технических паспортов, ведомостей технических характеристик, актов о гибели (сносе) объектов недвижимого имущества и пр. выполняют сотрудники структурных подразделений организаций, в обязанности которых входит проведение «технических» работ. В данном случае регистратор не может нести ответственность за правильность оформления такой документации, поскольку в этом процессе не участвует и его не контролирует.

По нашему мнению, действующая редакция норм ст. 13 и 14 Закона не позволяет республиканской и территориальным организациям инициировать признание регистрации недействительной при наличии вины работников, которые не являются регистраторами.

Также необходимо учитывать, что при признании судом государственной регистрации недействительной в порядке, предусмотренном ст. 13 и 14 Закона, такое решение суда будет иметь преюдициальную силу для иска пострадавшего лица о возмещении организацией по государственной регистрации убытков. В данном случае фактически предмет доказывания ограничится размером убытков (поскольку факт вины регистратора уже будет установлен судом).

Справочно.
С целью компенсации убытков, возмещенных соответствующей организацией по государственной регистрации потерпевшим, республиканской организацией по государственной регистрации создается гарантийный фонд (ст. 70 Закона). Согласно п. 6 Положения о формировании и распоряжении гарантийным фондом, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.06.2003 № 865, в случае если размер причиненных убытков одному юридическому или физическому лицу превышает сумму, равную 10 базовым величинам, то из гарантийного фонда компенсируется только сумма убытков, превысившая 10 базовых величин.

1052 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме