Нормативное регулирование
Абзац 4 ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) закрепляет принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений). В силу указанного принципа при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения) или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены (ч. 1 ст. 55 КоЗ).
Однако если кандидат в правообладатели — юридическое лицо, являющееся нерезидентом Республики Беларусь, приобретает недвижимое имущество, то земельный участок может быть предоставлен ему только на праве аренды (абз. 4 ч. 1 подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», далее — Указ № 667).
В то же время юридическим лицам Республики Беларусь для обслуживания капитального строения земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного пользования, частной собственности или аренды.
Таким образом, к иностранной организации, которая приобретает по договору капитальное строение, расположенное на земельном участке, предоставленном на праве частной собственности или постоянного пользования, не могут одновременно перейти указанные права на земельный участок. Соответственно, не может быть зарегистрирован до решения вопроса с переоформлением прав на земельный участок и переход права собственности на капитальное строение, требуется переоформление вида права на участок.
Сделать это можно двумя способами: продавец до заключения договора купли-продажи меняет вид права на земельный участок либо стороны регистрируют договор купли-продажи и уже покупатель самостоятельно переоформляет права на земельный участок.
Рассмотрим каждый из предложенных способов.
Способ 1. Изменение вида права на земельный участок до заключения договора купли-продажи
На практике сложился следующий алгоритм действий сторон по оформлению (переоформлению) прав на земельный участок:
1. Продавец обращается в исполнительный комитет за переоформлением вещного права (права собственности/постоянного пользования на право аренды).
2. Исполнительный комитет принимает решение о смене вещного права.
3. Продавец регистрирует в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру факт изменения права на земельный участок.
При таком способе при заключении договора купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности на капитальное строение и право аренды земельного участка без необходимости дополнительной смены права на участок.
При этом продавец несет определенного рода риски при срыве сделки (продавец де-юре и де-факто ухудшает свое правовое положение). В этой связи для подтверждения намерений покупателя рекомендуем сторонам заключать предварительный договор, по которому покупатель в том числе перечислит определенную сумму денежных средств для целей обеспечения исполнения обязательств по заключению (основного) договора купли-продажи.
Способ 2. Переоформление права на земельный участок после регистрации договора купли-продажи
Способ, когда покупатель самостоятельно переоформляет права, редко используется сторонами на практике, так как есть существенный разрыв во времени между государственной регистрацией сделки (договора купли-продажи) и государственной регистрацией перехода прав на капитальное строение и земельный участок.
Основанием для предоставления земельного участка покупателю будет являться подп. 7.11 п. 7 Указа № 667, согласно которому земельные участки предоставляются гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам при обращении за оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), принадлежащие им (доли в праве на которые принадлежат им) на праве собственности или ином законном основании.
Предоставление земельного участка осуществляется без проведения аукциона с внесением платы за право заключения договора аренды земельного участка, если она взималась при предоставлении этого участка в аренду для строительства (ч. 2 п. 12-2 Указа № 667).
Алгоритм приобретения недвижимости нерезидентом
Рассмотрев предложенные варианты, мы рекомендуем сторонам использовать первый способ, когда переоформление прав осуществляется продавцом до заключения договора купли-продажи.
Таким образом, со стороны покупателя алгоритм приобретения недвижимости (изолированного помещения) в Беларуси иностранной организацией у белорусского юридического лица, когда требуется переоформление прав на земельный участок, в общем виде будет выглядеть следующим образом:
Шаг 1. Проверка (due diligence) объекта недвижимости и продавца.
Шаг 2. Согласование основных условий договора купли-продажи и подписание предварительного договора.
Шаг 2-1. Получение согласия антимонопольного органа.
Шаг 2-2. Переоформление продавцом прав на земельный участок.
Шаг 3. Подписание и государственная регистрация договора купли-продажи.
Шаг 4. Постановка иностранного юридического лица на учет в налоговый орган.
Шаг 5*. Оплата объекта.
Шаг 6*. Государственная регистрация перехода права собственности на капитальное строение и права аренды на земельный участок.
*Последовательность шагов может отличаться в зависимости от договоренностей сторон.
