Деление и слияние земельных участков, находящихся в собственности юрлица

Содержание:

• Что представляет собой деление земельного участка?
• Кейс из практики
• Каков порядок отвода земельного участка?
• Что представляет собой слияние земельных участков?
• Какова процедура слияния земельных участков?

Что представляет собой деление земельного участка?

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым (п. 1 ст. 10 КоЗ). 

Процедура деления земельного участка представляет собой комплекс работ и предусматривает несколько этапов: 

1) разработка проекта; 

2) установление границ образованных участков на местности; 

3) государственная регистрация прекращения существования существующего земельного участка;

4) государственная регистрация создания образованных после раздела земельных участков и прав на них.

Справочно.
Для каждого из образованных в результате раздела участков необходимо обеспечить проезд шириной не менее 3,5 м; отдельные входы в капитальные строения на каждом из участков; при разделе участков линия раздела не должна проходить по неделимым капитальным строениям (зданиям, сооружениям), многолетним насаждениям; каждый из образованных участков должен иметь минимально необходимый уровень инженерного оборудования.

При этом важно понимать, что после раздела земельного участка образуется два земельных участка с абсолютно одинаковым целевым назначением.

Какова процедура раздела земельного участка?

1. Для выполнения работ по разделу земельного участка юридическое лицо обращается в местный исполнительный комитет с заявлением о разделе земельного участка и документами, перечисленными в п. 13 главы 2 Положения о порядке деления, слияния и изменения целевого назначения земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2023 № 32 (далее — Положение о делении земельных участков).

2. При отсутствии оснований для отказа в течение 5 рабочих дней местный исполнительный комитет направляет в организацию по землеустройству поручение на разработку проекта деления земельного участка и установление границ образованных в результате деления земельных участков, после чего юридическое лицо заключает с организацией по землеустройству договор подряда на выполнение соответствующих работ.

3. Организация по землеустройству разрабатывает проект деления земельных участков и согласовывает его с уполномоченными структурами местного исполнительного комитета, после чего осуществляет установление границ вновь образованных земельных участков.

Важно
Выявление несоответствия фактического использования земельных участков их целевому назначению, несоответствия фактических границ земельных участков границам, указанным в правоудостоверяющих документах, фактов наличия самовольно возведенных капитальных строений, несоответствия утвержденной градостроительной документации, земельного спора является основанием для приостановления разработки проекта деления.

4. Результатом выполнения комплекса землеустроительных работ является изготовление землеустроительного дела по разделу земельного участка, состав которого определен п. 21 Положения о делении земельных участков, и разработка проекта решения о разделе земельного участка. 

5. На основании разработанного землеустроительного дела структурное подразделение землеустройства местного исполнительного комитета в течение 5 рабочих дней со дня получения рассматривает это дело и проект решения, после чего вносит данный проект в местный исполнительный комитет для принятия необходимого решения.

6. После принятия соответствующего решения юридическое лицо обращается в территориальное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру за осуществлением государственной регистрации раздела земельного участка.

Кейс из практики

Краткое описание

Земельный участок предоставлен в аренду юридическому лицу и имеет целевое назначение для строительства и обслуживания склада и административно-бытового корпуса. Целевое назначение участка соответствует капитальным строениям, расположенным на данном участке: склад и административно-бытовой корпус. Собственник капитальных строений принял решение о разделе участка так, чтобы на каждом из образованных после раздела участков располагалось по одному капитальному строению. Он обратился в местный исполнительный комитет с соответствующим заявлением и получил отказ.

Чем обоснован отказ? 

После раздела земельного участка образуется два участка с одинаковым целевым назначением: для строительства и обслуживания склада и административно-бытового корпуса, что не соответствует действительности, так как на одном участке будет расположен склад, а на втором — административно-бытовой корпус.

Как собственник может выйти из сложившейся ситуации?

Кодексом Республики Беларусь о земле предоставлена возможность юридическим лицам обращаться за оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены капитальные строения, которые принадлежат им (доли в праве на которые принадлежат им) на праве собственности или ином законном основании (имеются договор, судебное постановление, иной документ, подтверждающий такие право или основание) (подп. 1.11 п. 1 ст. 42 КоЗ).

Это означает, что юридическое лицо может обратиться за отводом и получить отдельный земельный участок для строительства и обслуживания существующего капитального строения. При этом в границы земельного участка возможно включить элементы благоустройства, инженерно-транспортную инфраструктуру и другие объекты, обслуживающие капитальное строение.

Процедура отвода земельного участка регламентируется п. 35 главы 5 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2023 № 32 (далее — Положение об изъятии земельных участков).

Каков порядок отвода земельного участка?

Порядок отвода схож с порядком раздела земельного участка, однако имеет свои особенности: важно подать заявление строго в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В заявлении необходимо указать: 

• цель, для которой испрашивается земельный участок;
• намечаемое место размещения земельного участка и ориентировочную площадь;
• вид права на земельный участок, а также срок аренды или временного пользования, если земельный участок испрашивается на срочном праве; 
• сведения об объекте строительства и необходимость его строительства; 
• обоснование площади земельного участка (ч. 3 п. 35 главы 5 Положения об изъятии земельных участков).

К заявлению требуется приложить копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица, объем планируемых инвестиций и источники финансирования строительства объекта, а также указать информацию о наличии или отсутствии объектов сверхнормативного незавершенного строительства (объектов-долгостроев), копию технического паспорта капитального строения, копию свидетельства о государственной регистрации капитального строения, планово-картографические материалы с нанесенной границей испрашиваемого земельного участка, в том числе содержащие информацию об объектах внешнего благоустройства, необходимых для обслуживания капитального строения (здания, сооружения) (ч. 6 п. 35 главы 5 Положения об изъятии земельных участков).

Обратите внимание
При изъятии и предоставлении земельных участков для строительства и обслуживания существующих нежилых капитальных строений (зданий, сооружений) размер таких участков определяется с учетом градостроительных регламентов, природоохранных и санитарно-эпидемиологических требований исходя из площади их застройки, содержащейся в итоговых технических документах, увеличенной не более чем в три раза (п. 2 ст. 46 КоЗ). Однако данная площадь может быть увеличена при наличии заключения структурного подразделения по архитектуре и строительству, где будет указано обоснование размера земельного участка, необходимого для обслуживания капитального строения.

Что представляет собой слияние земельных участков?

Слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышаются предельные размеры земельных участков, а также не нарушаются градостроительные регламенты, природоохранные, санитарно-эпидемиологические требования, противопожарные, строительные и иные нормы и правила (п. 6 ст. 10 КоЗ). При этом стоит отметить, что смежным называется земельный участок, который имеет общую границу с другим земельным участком.

Какова процедура слияния земельных участков?

Процедура слияния земельных участков аналогична описанной выше процедуре по разделу земельного участка.

Пример

У юридического лица на праве аренды находится 3 земельных участка с разным целевым назначением. Можно ли произвести процедуру слияния этих земельных участков?

В данном случае юридическое лицо получит отказ в поручении организации по землеустройству на разработку проекта слияния земельных участков и установление границ образованного в результате слияния земельного участка, так как будет нарушено одно из главных условий по слиянию — земельные участки должны иметь одинаковое целевое назначение.

Выводы
Юридическое лицо не всегда может претендовать на процедуру раздела и слияния земельных участков, однако в некоторых случаях возможно рассмотреть вариант отвода земельного участка для строительства и обслуживания существующих строений. Это особенно актуально для объектов, находящихся в долевой собственности.