Градостроительный паспорт земельного участка

Содержание:

• Цели разработки градостроительного паспорта
• Определение термина: КоАГСД vs Положение № 223
• Какие СП определяют порядок разработки и согласования градостроительного паспорта
• Содержание градостроительного паспорта согласно СП 3.01.01-2021 
• Судебная практика

Цели разработки градостроительного паспорта

Градостроительный паспорт разрабатывают:

• для формирования в установленном порядке земельных участков для проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений); 
• для включения земельных участков в перечни участков, предназначенных для последующего предоставления инвесторам и (или) организациям, в установленном порядке созданным в Рес­публике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, для строительства объектов, предусмотренных инвестиционными договорами, заключенными с Республикой Беларусь;
• с целью предоставления застройщику в едином документе полной информации о функциональном назначении земельного участка, его параметрах использования и застройки, обеспечении инженерной и транспортной инфраструктурой, размещаемых объектах и сооружениях на земельном участке на основе решений градостроительных проектов (генеральных планов городов, иных населенных пунктов, детальных планов, схем планировки и застройки усадебных районов, а также схем землеустройства районов, проектов внутрихозяйственного землеустройства с учетом государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, районов — вне населенных пунктов, далее — градостроительные проекты).

Разработка градостроительного паспорта осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами, установленными градостроительными проектами с учетом информации, предоставляемой органами (организациями), которые выдают технические условия на инженерно-техническое обеспечение.

Определение термина: КоАГСД vs Положение № 223

Рассмотрим определение термина «градостроительный паспорт земельного участка», содержащегося в КоАГСД и в Положении о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 (далее — Положение № 223).

Полагаем, в ближайшем будущем нормы Положения № 223 будут приведены в соответствие с нормами КоАГСД.

Согласно п 2 ст. 68 КоАГСД на основании градостроительных паспортов осуществляются:

• разработка проектов отвода земельных участков с установлением их границ для проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, аукционов на право аренды земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 68 КоАГСД, аукционов с условиями на право строительства капитальных строений (зданий, сооружений);
• включение земельных участков в перечни участков, предназначенных для последующего предоставления инвесторам и (или) организациям, реализующим инвестиционный проект, для строительства объектов, предусмотренных заключенными с Республикой Беларусь инвестиционными договорами, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 68 КоАГСД.

Какие СП определяют порядок разработки и согласования градостроительного паспорта

С 25 мая 2022 г. введены в действие СП 3.01.01-2021 «Градостроительный паспорт земельного участка», утвержденные постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 24.03.2022 № 37 (далее — СП 3.01.01-2021). 

Строительные правила определяют состав, содержание, порядок разработки и согласования градостроительного паспорта земельного участка.

Справочно.
С 1 мая 2024 г. вступили в силу изменения № 1 в СП 3.01.01-2021, утвержденные постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.02.2024 № 9.

Градостроительный паспорт разрабатывается в 3 экземплярах: один находится у разработчика, второй — у заказчика, третий предоставляется заинтересованному субъекту инвестиционной деятельности. 

Заказчиками на разработку градостроительного паспорта выступают местные исполнительные и распорядительные органы (п. 4.2 СП 3.01.01-2021). 

Градостроительный паспорт утверждается и отменяется решением местного исполнительного и распорядительного органа, подлежит согласованию с облисполкомами, в г. Минске — с Мингорисполкомом. 

Содержание градостроительного паспорта согласно СП 3.01.01-2021 

Фактически градостроительный пас­порт объекта представляет собой комплект чертежей и пояснительной записки с регламентами использования и застройки земельного участка.

Комплект чертежей

Комплект чертежей состоит:

1) из ситуационной схемы, которую выполняют на основе утвержденных градостроительных проектов в масштабе 1:2000–1:10000, при этом рекомендовано ее выполнять на материалах утвержденной градостроительной документации (рис. А.1 СП 3.01.01-2021). На схему наносят:

• границу земельного участка, на который разработан градостроительный паспорт;
• красные линии улиц;
• наименования улиц, дорог;
• условные обозначения территориальных зон по преимущественному функциональному использованию;
• видовые точки направления съемки фотофиксации места расположения земельного участка;

2) планировочной схемы земельного участка в масштабе 1:250–1:1000 (рис. А.2 СП 3.01.01-2021), на нее наносят линии застройки с привязкой к границе земельного участка, а также границы:

• земельного участка;
• смежных земельных участков;
• застройки с привязкой к границе земельного участка;
• функциональных зон;
• нормативных расстояний до объектов с привязкой к границе земельного участка;
• зон земельных сервитутов с привязкой к границе земельного участка;

3) схемы инженерно-технического обес­печения земельного участка в масштабе 1:250–1:1000 (рис. А.3 СП 3.01.01-2021) с нанесением:

• точки подключения к распределительной инженерной инфраструктуре;
• коридора, в пределах которого должна быть запроектирована прокладка коммуникаций.

Пояснительная записка

Форма заполнения не изменилась, отсутствует только требование о печати. 

Пояснительная записка, как и прежде, включает:

1) титульный лист с идентификационным адресом (номером) земельного участка;

2) лист согласований;

3) общие сведения (перечень градостроительных и других документов, на основании которых разработан градостроительный паспорт);

4) характеристику земельного участка:

• описание местоположения;
• фотофиксацию места расположения земельного участка (рис. А.4 СП 3.01.01- 2021);
• наличие объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;
• наличие существующих строений;
• планировочные ограничения

Регламенты использования и застройки земельного участка

Таблица А.1 приложения А к СП 3.01.01-2021 дополнена требованиями об указании:

• наименования объекта;
• показателей не только по вместимости, но и мощности, пропускной способности и других показателей объектов строительства;
• мест подключения к распределительной инженерной инфраструктуре. 

Кроме того, согласно п. 7 таблицы А.1 следует теперь указывать коэффициент плотности застройки, устанавливающий интенсивность строительного (полезного) использования участка (определяется как отношение общей площади зданий к площади участка)

Таким образом, градостроительный паспорт содержит:

1) информацию обо всех градостроительных, природных, экологических, гигиенических и иных характеристиках и обременениях, установленных в других документах:

• границы земельного участка; 
• границы зон действия земельных сервитутов; 
• минимальные отступы от границ земельного участка с целью определения мест допустимого размещения зданий и сооружений и за пределами которых запрещено строительство зданий и сооружений; 
• информацию о градостроительных регламентах и видах разрешенного использования земельного участка;

2) предварительные сведения об объекте капитального строительства, планируемом для размещения на земельном участке, включая его параметры:

• информацию о параметрах размещения объекта капитального строительства на указанном земельном участке; 
• информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, историко-культурных ценностях, объектах охраны природы и других охраняемых объектах; 
• информацию о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о существующих предельных инженерных нагрузках; 
• информацию о необходимых архитектурных особенностях объекта капитального строительства.

Судебная практика

Нередко при рассмотрении дел о признании недействительными аукционных торгов по продаже права заключения договора аренды земельного участка на право заключения договора аренды земельного участка для строительства и обслуживания капитального строения (далее — аукционные торги) вопрос содержания градостроительного паспорта может иметь определяющее значение для рассмотрения спора по существу. 

Пример

Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 15.12.2021 по делу № 27-2/2020

Обстоятельства дела: Решением горис­полкома сформирован земельный участок для проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства и обслуживания блокированных жилых домов (далее — аукцион). На основании градостроительного паспорта были сформированы материалы землеустроительного дела. 

ИП П. было подписано соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон в процессе подготовки и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, согласно которому ИП П. были предоставлены для ознакомления материалы землеустроительного дела об изъятии земельного участка для проведения аукциона.

Победителем аукциона признана ИП П. Стороны заключили договор аренды земельного участка, который был зарегистрирован в установленном порядке.

Решением горисполкома ИП П. были разрешены разработка проектной документации и строительство объекта. По разработанной проектной документации ИП П. было получено отрицательное заключение Госстройэкспертизы, в том числе в связи с несоответствием регламентам градостроительного паспорта и градостроительной документации.

ИП П. нарушила сроки освоения земельного участка. Горисполком принял решение о расторжении договора аренды.

ИП П. обратилась в суд с требованием о признании проведенных аукционных торгов недействительными.

Позиция истца: Продажа ответчиком на аукционных торгах права заключения договора аренды земельного участка была произведена с нарушением установленного порядка:

1) участникам аукционных торгов не была предоставлена землеустроительная документация, в частности градостроительный паспорт;

2) градостроительный паспорт был представлен после проведения аукциона. Документ содержал взаимоисключающие и не соответствующие ТНПА требования и показатели, препятствующие их соблюдению при проектировании объекта, что не позволило произвести проектирование в установленный срок.

Выводы суда кассационной инстанции:  

1. Имеющимися в деле доказательствами подтверждено предоставление ИП П. в установленном порядке информации о предмете аукциона и обязанностях победителя аукциона, землеустроительной документации, включающей градостроительный паспорт. 

2. Указанные истцом обстоятельства, связанные с оценкой градостроительного паспорта, не входят в предмет доказывания, в связи с чем доводы жалобы в этой части не принимаются судебной коллегией, как выходящие за предмет спора. 

3. Поскольку нарушений порядка (процедуры) организации торгов, условий участия в аукционе, порядка проведения аукциона и оформления его результатов судом не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и изменения или отмены принятых судом постановлений не имеется.

В данном примере суд оценивал порядок проведения аукциона и порядок предоставления соответствующих документов, в том числе градостроительного паспорта, но не оценивал содержание последнего по существу. 

Таким образом, в случае участия в аукционных торгах или при заключении инвестиционного договора для строительства капитального строения рекомендуется пристально изучить все документы, особенно градостроительный паспорт. При этом такое изучение лучше доверить разнопрофильным специалистам для выявления всех потенциальных рисков на первых стадиях реализации того либо иного проекта.