Изменение кадастровой стоимости земельного участка: корректируем договор аренды

Вопрос 1: Требуется ли вносить изменения в договор аренды в части пересмотра арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка?

Ответ: Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка. Порядок взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, установлен Указом Президента Республики Беларусь от 12.05.2020 № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее – Указ № 160) и Положением о порядке определения, исчисления и уплаты арендной платы, утвержденным данным Указом (далее – Положение).

Из смысла заданного вопроса следует, что речь идет об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности. В связи с этим ответ дан согласно нормам законодательства об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Указом № 160 определено, что размер ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяется исходя из кадастровой стоимости такого участка на 1 января календарного года с применением коэффициентов в зависимости от вида функционального использования земельного участка, если иное не установлено Указом № 160.

В соответствии с подп. 1.1 п. 1 Указа № 160 размер ежегодной арендной платы за земельный участок определяется местным исполнительным комитетом, администрацией свободной экономической зоны, если иное не установлено Указом № 160 и (или) иными актами Президента Республики Беларусь.

Согласно п. 3 Положения размер ежегодной арендной платы указывается в белорусских рублях в договоре аренды земельного участка с применением увеличения (уменьшения) размера ежегодной арендной платы в соответствии с подп. 3.2 и 3.3 п. 3 Указа № 160.

Размер арендной платы указывается в белорусских рублях в расчете арендной платы, являющемся обязательным приложением к договору аренды земельного участка (соглашению об изменении договора аренды земельного участка).

В силу п. 15 Положения основанием для исчисления и уплаты юридическими лицами, уплаты гражданами или индивидуальными предпринимателями арендной платы за предоставленные им земельные участки является в том числе решение местного исполнительного комитета, администрации свободной экономической зоны (далее – решение) о предоставлении земельного участка в аренду, о продлении срока аренды земельного участка, об изменении договора аренды, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы.

Таким образом, из системного толкования норм законодательства следует, что размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка местными исполнительными комитетами, администрацией свободной экономической зоны и указывается в расчете арендной платы, который является обязательным приложением к договору аренды земельного участка.

В связи с этим следует полагать, что при изменении кадастровой стоимости земельного участка, которая является базой для определения размера арендной платы за земельный участок, должен быть составлен и новый расчет арендной платы. Следовательно, в договор аренды должны быть внесены изменения в части указания размера арендной платы, а к договору приложен новый расчет арендной платы.

Вопрос 2: Кто в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка должен являться инициатором вынесения решения и заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы?

Ответ: В законодательстве не определено, кто должен являться инициатором внесения изменений в договор аренды земельного участка при изменении его кадастровой стоимости. Полагаем, что инициатором внесения таких изменений должен являться арендодатель ‒ местный исполнительный комитет, администрация свободной экономической зоны, поскольку именно они определяют размер ежегодной арендной платы, а также их решения являются основаниями для исчисления и уплаты юридическими лицами, уплаты гражданами или индивидуальными предпринимателями арендной платы за предоставленные им земельные участки.