Получение дополнительного земельного участка в рамках инвестиционного договора

Содержание:

• Общие правила получения дополнительного земельного участка
• Критерии предоставления дополнительного земельного участка
• Этапы предоставления дополнительного земельного участка  
• Порядок внесения изменений в инвестиционный договор

Общие правила получения дополнительного земельного участка

Подпункт 1.11 п. 1 ст. 1 КоЗ определяет дополнительный земельный участок как смежный земельный участок либо его часть, которые испрашиваются дополнительно к используемому земельному участку на том же виде права и не могут с учетом градостроительных регламентов, природоохранных и санитарно-эпидемиологических требований использоваться в качестве самостоятельного земельного участка для строительства и обслуживания капитального строения (здания, сооружения).

Инвесторы имеют право на предоставление им земельных участков, включенных в перечни участков для реализации инвестиционных проектов, формируемые Минским городским, городскими и районными исполнительными комитетами, либо иного земельного участка в намечаемом месте в пользование, аренду, собственность без проведения аукциона на право аренды земельного участка, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений, аукциона по продаже земельных участков в частную собственность.

Справочно.
В перечнях для удобства инвесторов содержится актуальная информация о цели использования участков, ориентировочной площади, а также сведения об органе, в который необходимо обратиться для заключения инвестиционного договора. Кроме того, в некоторых случаях можно найти информацию об объекте инвестиций, наличии инфраструктуры, минимальном объеме инвестиций, возможных льготах и преференциях инвестору, а также сроках реализации инвестиционного проекта.

Отметим, что при намерении инвестора реализовать инвестиционный проект на участке, не включенном в перечни участков для реализации инвестиционных проектов, выбранный участок после прохождения процедуры согласования также должен быть включен в такой перечень.

Обратите внимание.
В период действия инвестиционного договора инвестор и реализующая организация (при ее наличии) освобождаются от земельного налога и арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставленные инвесторам для строительства и обслуживания этих объектов.

В ходе выполнения проектно-изыскательских работ в рамках реализации инвестиционного договора может возникнуть ситуация, когда размер выбранного земельного участка для строительства объекта, предусмотренного инвестиционным проектом, включенным в перечень преференциальных инвестиционных проектов, а также инвестиционными договорами, зарегистрированными в Государственном реестре инвестиционных договоров, оказался недостаточным.

Для таких случаев законодательством установлена возможность получения дополнительного земельного участка без проведения аукциона (подп. 1.21 п. 1 ст. 42 КоЗ).

Увеличение размера земельного участка во всех случаях должно сопровождаться внесением изменений в инвестиционный договор, решение о включении инвестиционного проекта в перечень преференциальных инвестиционных проектов.

Критерии предоставления дополнительного земельного участка

Процедура предоставления дополнительного участка зависит от его размеров:

• если размер испрашиваемого дополнительного земельного участка не превышает 10 % размера основного земельного участка, то КоЗ установлена упрощенная процедура внесения изменений в вышеперечисленные документы без корректировки градостроительного паспорта земельного участка и без включения дополнительного участка в перечень земельных участков для реализации инвестиционных проектов;
• если размер испрашиваемого дополнительного земельного участка превышает 10 % размера основного земельного участка, то инвестор должен обратиться за корректировкой градостроительного паспорта земельного участка.

Включение дополнительного земельного участка осуществляется с учетом Положения о порядке формирования перечней свободных (незанятых) земельных участков и перечней земельных участков для реализации инвестиционных проектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2023 № 32.

Справочно.
Перечни земельных участков для реализации инвестиционных проектов формируют Минский городской, городские и районные исполнительные комитеты.

Законодательством не установлена специальная процедура для предварительного согласования места размещения дополнительного земельного участка с государственными органами, исполнительными комитетами в рамках инвестиционного договора. Полагаем, что следует руководствоваться нормами Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2023 № 32.

Этапы предоставления дополнительного земельного участка  

Можно выделить следующие этапы предоставления дополнительного земельного участка, размер которого превышает 10 % размера основного земельного участка:

• обращение инвестора с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка в государственный орган, исполнительный комитет, указанный в перечне участков для реализации инвестиционных проектов, либо в государственный орган, исполнительный комитет в соответствии с их компетенцией;
• подготовка и предоставление в комиссию структурным подразделением землеустройства исполнительных комитетов совместно с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства документов, на основании которых принимается решение о возможности включения дополнительного земельного участка в перечень;
• подготовка проекта решения о включении дополнительного земельного участка в перечень земельных участков для реализации инвестиционных проектов, который утверждается решением исполнительного комитета на основании подготовленного градостроительного паспорта земельного участка. Обновленный перечень свободных (незанятых) земельных участков размещается не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения, на официальных сайтах исполнительных комитетов;
• заключение дополнительного соглашения о внесении изменений в инвестиционный договор после корректировки градостроительного паспорта земельного участка.  

Порядок внесения изменений в инвестиционный договор

Порядок внесения изменений в инвестиционный договор регулируется Законом об инвестициях, Положением о порядке заключения, изменения и прекращения инвестиционных договоров между инвестором (инвесторами) и Республикой Беларусь, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.07.2016 № 563.

Дополнительное соглашение к инвестиционному договору подписывается сторонами на основании решения государственного органа, исполнительного комитета, принявшего:

• решение о заключении инвестиционного договора;
• или решение о проведении конкурса по реализации инвестиционного проекта в рамках специального инвестиционного договора;
• и (или) о заключении специального инвестиционного договора.

Справочно.
Для получения решения инвестору необходимо обратиться в уполномоченный государственный орган, исполнительный комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к инвестиционному договору, подписанному инвестором.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

• проект инвестиционного договора, подписанный инвестором (инвесторами), в том числе его электронную копию;
• копии (без нотариального засвидетельствования) документов, подтверждающих намерения инвестора (инвесторов) заключить инвестиционный договор, а также документов, подтверждающих полномочия лица (лиц), подписавшего проект инвестиционного договора, на его подписание (для юридических лиц, иностранных организаций, не являющихся юридическими лицами);
• копии (без нотариального засвидетельствования) аудиторского заключения (для юридических лиц ‒ резидентов Республики Беларусь), или заключения по результатам проведения финансового Due Diligence, или аудиторского заключения международного стандарта ISA 700 с переводом на белорусский или русский язык (для юридических лиц ‒ нерезидентов Республики Беларусь, иностранных организаций, не являющихся юридическими лицами) за два года, предшествующих дате регистрации заявления о заключении инвестиционного договора, а для инвестора (инвесторов), с даты создания которого прошло менее двух лет, ‒ за период деятельности, содержащих оценку финансового состояния инвестора (инвесторов), его возможностей по осуществлению заявленных инвестиций, выписку банка об остатке денежных средств на банковском счете, письма банков и (или) иные документы (при их наличии), подтверждающие намерения кредиторов (банков), других лиц предоставить средства для реализации инвестиционного проекта в форме кредитов, займов, ссуд с указанием ориентировочных сумм предоставляемых средств и условий их предоставления;
• финансово-экономическое обоснование инвестиционного проекта, содержащее сведения об объекте осуществления инвестиций, сроке реализации инвестиционного проекта и ожидаемом социально-экономическом эффекте, иную информацию, характеризующую инвестиционный проект (по усмотрению инвестора по типовой форме, утверждаемой Министерством экономики Республики Беларусь);
• актуализированный бизнес-план инвестиционного проекта (в случае, если инвестиционный договор заключен на основании решения Совета Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь) или бизнес-план инвестиционного проекта (в случае, если инвестиционный договор заключен на основании решения государственного органа, исполнительного комитета) в случае, если дополнительное соглашение предполагает распространение на дополнительный земельный участок льгот и преференций, предоставляемых в соответствии с законодательством.

Справочно.
В случае предоставления вышеперечисленных документов не на государственных языках Республики Беларусь, такие документы должны быть переведены на белорусский или русский язык и засвидетельствованы нотариально. Также в случае, если документы выданы на территории другого государства, то они должны быть легализованы в дипломатических представительствах или консульских учреждениях Республики Беларусь, если иное не предусмотрено международными договорами Республики Беларусь.

Перед подписанием дополнительного соглашения к инвестиционному договору уполномоченным органом соглашение должно пройти обязательную юридическую экспертизу, проводимую юридической службой уполномоченного органа на предмет соответствия действующему законодательству.

Инвестиционный договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь.