Один из основных вопросов при старте инвестиционного проекта — это подбор необходимой площадки для его реализации. В настоящей статье рассмотрим, какие существуют категории земельных участков, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, какие права предоставляются при их получении, а также обозначим критерии выбора новых земельных участков.
Содержание:
Площадки для реализации инвестиционных проектов можно разделить на две категории:
1) greenfield — свободные земельные участки для возведения объектов «с нуля»;
2) brownfield — земельные участки с расположенными на них объектами.
Оба подхода (строительство объекта «с нуля» или реконструкция/модернизация существующего) имеют свои плюсы и минусы, зависят от ряда факторов (состояние конструкций здания, процент износа оборудования и т.д.), что, однако, не является предметом настоящей статьи. Как таковой частный рынок «продажи» земельных участков без расположенных на них объектов недвижимости практически невозможен (за исключением корпоративной покупки долей юридического лица, на которое оформлены права на такой земельный участок).
При этом важно помнить, что покупка земельного участка с расположенными на нем устаревшими объектами недвижимости, подлежащими в последующем сносу, — один из способов приобретения прав на земельный участок. Такой способ приобретения земельных участков имеет место на практике при реализации инвестиционных проектов в городах, где есть ограниченное количество свободных земельных участков.
Согласно ст. 13 КоЗ земельные участки могут находиться у землепользователей и предоставляться им на следующих правах:
1) государственной и частной собственности, а также на праве собственности иностранных государств, международных организаций;
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного пользования (пользования без заранее установленного срока);
4) временного пользования;
5) аренды (субаренды).
У юридических лиц земельные участки не могут находиться на праве пожизненного наследуемого владения, а права постоянного и временного пользования имеют крайне ограниченные цели предоставления. Как следствие, при приобретении земельных участков, как правило, речь идет или о получении (приобретении) права аренды земельных участков, или (реже) о приобретении земельных участков в частную собственность. При этом необходимо отметить, что, несмотря на желание многих землепользователей приобрести именно право частной собственности на земельный участок, каких-либо крайне существенных преимуществ право собственности по сравнению с правом аренды земельного участка не имеет. Например, земельный участок на праве частной собственности также можно изъять для государственных нужд и по ряду иных оснований.
В соответствии со ст. 75 КоЗ право частной собственности на земельные участки прекращается:
1) по решению исполнительного комитета либо по судебному постановлению:
2) при принудительном изъятии земельного участка по судебному постановлению в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 75 КоЗ;
3) по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами.
На практике используются следующие критерии выбора «новых» земельных участков для реализации инвестиционного проекта:
Когда речь идет об обеспеченности земельного участка технической инфраструктурой, важно проверить не только факт ее существования (сетей электроснабжения, водоснабжения и т.д.), но и наличие свободных требуемых мощностей таких сетей, вопрос их принадлежности и условий использования (если сети находятся в собственности третьих лиц — негосударственных снабжающих организаций, такие лица могут предъявлять не всегда обоснованные финансовые и иные требования к порядку пользования такой инфраструктурой).
С юридической точки зрения земельные участки либо права на них можно приобрести как на заявительной, так и на конкурсной основе. Это зависит в основном от места расположения земельного участка. Укрупненно можно сказать, что в крупных городах это конкурсная основа, в сельской местности — заявительный принцип.
В зависимости от вида и сфер инвестиционного проекта подлежат рассмотрению различные территории и правовые режимы для реализации инвестиционного проекта.
Для наглядности сравним 3 основных правовых режима для реализации производственных инвестиционных проектов «с нуля» с точки зрения порядка получения земельных участков в аренду и условий их дальнейшего использования:
1) свободные экономические зоны;
2) Индустриальный парк «Великий камень»;
3) инвестиционный договор с Республикой Беларусь.
Как видно из сравнения, приведенного в таблице, однозначно лучшей площадки с точки зрения условий предоставления и пользования земельными участками не существует и под каждый проект необходимо производить расчет финансово-экономических показателей проекта.
Пример
В свободных экономических зонах, в отличие от Индустриального парка «Великий камень», есть возможность как бесплатно получить земельные участки, так и не уплачивать арендную плату на этапах строительства и реализации производимой продукции на экспорт и в иных случаях (подп. 5.41, 5.42 п. 5 Положения о порядке определения, исчисления и уплаты арендной платы, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 12.05.2020 № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности»). При этом объем иных налоговых и неналоговых льгот в Индустриальном парке «Великий камень» шире (к примеру, льготы по ставке подоходного налога и взносов в ФСЗН). И если для проекта, где основные затраты — это платежи за землю, окажется более эффективным правовой режим свободной экономической зоны, то для проекта, где основные затраты составляет зарплата высококвалифицированных работников, лучше подойдет Индустриальный парк «Великий камень».
Таким образом, выбор земельного участка при реализации инвестиционного проекта — это комплексный вопрос, при решении которого необходимо учитывать совокупность технических, деловых и юридических факторов.
