Вопрос: Застройщиком получен земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома по договору долевого строительства. Когда застройщик должен произвести государственную регистрацию этого земельного участка?
Ответ: Согласно п. 2 ст. 85 КоЗ землепользователи (в данном случае застройщик) в течение двух месяцев со дня принятия решения о предоставлении им земельных участков обязаны в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией в отношении этих земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них.
В свою очередь при предоставлении земельного участка по результатам аукциона на право аренды или аукциона по продаже земельного участка в частную собственность срок, в течение которого победитель такого аукциона обязан обратиться за государственной регистрацией в отношении этого земельного участка и приступить к его занятию, определяется в решении местного исполнительного комитета и не может превышать 6 месяцев для юридических лиц, а если земельный участок предоставлялся для строительства капитального строения (здания, сооружения) ‒ 6 месяцев для юридических лиц со дня утверждения в установленном порядке проектной документации на строительство такого капитального строения (здания, сооружения) (п. 4 ст. 85 КоЗ).
При предоставлении земельного участка по результатам аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) сроки, в течение которых победитель такого аукциона обязан обратиться за государственной регистрацией в отношении этого земельного участка и приступить к его занятию, определяются в решении Минского городского, городских (городов областного, районного подчинения), районных исполнительных комитетов об изъятии и предоставлении земельного участка и не могут превышать следующих сроков:
В ч. 1 подп. 1.2 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 (в ред. от 10.04.2023) «О долевом строительстве» (далее – Указ № 473) закреплено, что привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров, заключаемых застройщиками по форме типового договора, утвержденной Советом Министров Республики Беларусь.
Формой договора предусмотрено, что договор считается заключенным с даты его регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе при наличии у застройщика в том числе документа, удостоверяющего право на земельный участок, и разрешительной документации на строительство объекта.
Привлекать денежные средства дольщиков застройщик вправе при наличии среди прочего как документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимых для обеспечения долевого строительства, так и разрешительной документации на строительство объекта, выданной местными исполнительными и распорядительными органами (абз. 4, 8 подп. 1.3 п. 1 Указа № 473).
То есть застройщик будет вправе привлекать денежные средства дольщиков и, как следствие, заключать с ними договор долевого строительства после получения разрешительной документации.
В свою очередь для получения разрешительной документации заявитель обращается в исполком с соответствующим заявлением, к которому должны быть приложены документы, названные в ч. 1 п. 14 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223. Выписку из регистрационной книги о правах на земельный участок исполком запрашивает самостоятельно.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что застройщик должен произвести государственную регистрацию прав на земельный участок до подачи в исполком заявления и сопутствующих документов для получения разрешительной документации, но в пределах сроков, установленных для государственной регистрации в отношении земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них, названных в ст. 85 КоЗ.
