Функции заказчика и инвестора при реализации инвестиционного проекта

Вопрос 1: Можно ли разделить функции заказчика и инвестора?

Ответ: Согласно ч. 3 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях» инвестор — это лицо, осуществляющее (осуществившее) инвестиции на территории Республики Беларусь, в частности:

• граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь, в том числе индивидуальные предприниматели, а также юридические лица Республики Беларусь.

Условия реализации инвестиционных проектов определены Декретом Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь» (далее — Декрет № 10).

Организацией, реализующей инвестиционный проект, может выступать:

• организация, созданная инвестором;
• организация, в отношении которой инвестор имеет возможность определять принимаемые ею решения по основаниям, установленным законодательством. 

Исходя из содержания абз. 2 подп. 2.6 п. 2 Декрета № 10 при реализации инвестиционного проекта инвестор или организация, реализующая инвестиционный проект, выполняют функции заказчика (заключают договор строительного подряда либо договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ).

В соответствии с требованиями ст. 51 Закона № 300-З реконструкция осуществляется на основе утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации, если ее разработка является обязательной, и проектной документации, в том числе сметы (сметной документации). До разработки проектной документации на возведение, реконструкцию и реставрацию объектов, относимых в соответствии с классификацией, установленной Государственным комитетом по стандартизации Респуб­лики Беларусь, к 1–4-му классам сложности (за некоторыми исключениями), разрабатывается предпроектная (предынвестиционная) документация, включая обоснование инвестиций и задание на проектирование. В ней определяются необходимость, техническая возможность, оценка воздействия на окружающую среду (в случаях и порядке, предусмотренных законодательством о государственной экологической экспертизе), экономическая целесообразность осуществления инвестиций в возведение, реконструкцию и реставрацию объектов, требования к земельному участку (при возведении, реконструкции объектов), варианты объемно-планировочных и технологических решений, сведения об инженерных нагрузках, а также источники и объемы финансирования, расчеты по определению эффективности осуществления инвестиций, социальных, экологических и других последствий возведения, реконструкции, реставрации и эксплуатации объектов. Предпроектная (предынвестиционная) документация утверждается заказчиком, застройщиком.

Таким образом, разделение функций инвестора и заказчика законодательно не предусмотрено. На стороне инвестора могут действовать несколько организаций, разделив свои функции соответствующим образом: один из инвесторов осуществляет финансирование объекта, а организация, реализующая инвестиционный проект, выполняет все функции заказчика. При этом следует отметить, что ответственность за выполнение условий инвестиционного договора и реа­лизацию инвестиционного проекта будут нести обе компании, выступающие на стороне инвестора.

Вопрос 2: Назначен заказчик на проведение реконструкции объекта. Может ли он осуществлять реконструкцию без передачи на баланс здания (например, по доверенности)?

Ответ: В п. 8 Правил № 1450 определено, что договор строительного подряда заключается при наличии у заказчика:

• разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию объекта, выданной местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке;
• выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданной не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора;
• проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, прошедшей государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденной в установленном порядке, если обязанность по обеспечению проектной документацией не возлагается договором на подрядчика;
• протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным;
• документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством.

Проектная документация разрабатывается с учетом конкретного земельного участка, определенного актом его выбора и разрешительной документацией. Согласно п. 1 ст. 702 ГК заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок такой площади и в таком состоянии, какие указаны в договоре строительного подряда. В соответствии с абз. 5 ч. 1 п. 24 Правил № 1450 заказчик обязан передать подрядчику строительную площадку (фронт работ) в срок и порядке, установленные договором строительного подряда.

Соответственно, с целью исполнения договора строительного подряда заказчик должен передать подрядчику разрешительную документацию, проектную документацию и строительную площадку, включающую земельный участок для строительства и расположенное на нем реконструируемое здание. Передача всего вышеперечисленного по доверенности, по нашему мнению, не может быть осуществлена.

Резюме
На наш взгляд, для заказчика одним из наиболее простых в реализации и отвечающих целям реконструкции способов будет привлечение инженерной организации для комплексного управления проектом. В соответствии с п. 3 Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.05.2011 № 18, заказчик часть своих функций, а также полномочий, в том числе по комплексному управлению строительной деятельностью, может передать инженеру.
Следует помнить, что делегирование заказчиком своих функций инженерной организации не освобождает его от ответственности перед подрядчиком за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств, а также не лишает права осуществлять контроль за ходом строительства, качеством, стоимостью и объемами выполненных работ. Но при этом заказчик достигнет поставленных целей и снимет с себя практически всю техническую часть своих функций, передав ее инженерной организации.
Также заказчик может рассмотреть возможность заключения трехстороннего договора строи­тельного подряда, где на стороне заказчика будут выступать два юридических лица, одно из которых будет осуществлять финансирование проекта, а другое — выполнять остальные функции заказчика.