Жилая и коммерческая недвижимость: что нужно знать застройщику?

Вопрос 1: При составлении ведомости технических характеристик стало известно, что площадь некоторых помещений увеличилась на 1 кв. м. Может ли заказчик заключить дополнительное соглашение с дольщиками, на основании которого последние обязаны будут произвести доплату за увеличение площади помещений?

Ответ: Согласно п. 3 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716, объекты независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию.

Ведомость технических характеристик — итоговый технический документ, составляемый по результатам технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, содержащий описание фактического состояния, сведения о составе, площади и других характеристиках, адресе (местонахождении) и другие данные об объекте недвижимого имущества, построенном с нарушением законодательства и (или) не принятом в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, а также составляемый в иных случаях, установленных Инструкцией об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11.

То есть ведомость технических характеристик составляется до приемки объекта строительства в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 1 п. 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (далее — Положение), после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства.

В свою очередь обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором долевого строительства (ч. 4 п. 15 Положения).

Таким образом, пока объект строительства не принят в эксплуатацию и застройщиком не передан дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства, обязательства дольщика по договору не считаются исполненными. Следовательно, стороны могут заключить названное дополнительное соглашение к договору. 

Вопрос 2: Какую ответственность несет застройщик в случае, если жилой дом построен с существенными недостатками?

Ответ: В Положении даны следующие определения приведенных ниже терминов:

• недостаток объекта долевого строительства — несоответствие объекта долевого строительства (качество работ, количество его отдельных элементов, оборудования, материалов) актам законодательства, в том числе техническим нормативным правовым актам, содержащим обязательные для соблюдения технические требования, условиям договора и требованиям проектной документации (абз. 2 п. 2 Положения);
• существенное нарушение качества — недостаток объекта долевого строительства, наличие которого приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что объект долевого строительства не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением (абз. 3 п. 2 Положения).

Согласно п. 17 Положения, если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в срок не более 3 месяцев (для одноквартирных жилых домов — 6 месяцев) при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами, содержащими обязательные для соблюдения технические требования. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний;

2) возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;

3) расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном законодательством.

Вопрос 3: Жилой дом введен в эксплуатацию. Нормативный срок строительства завершен. На основании договора долевого строительства стоимость квартиры оплачена дольщиком в полном объеме. После полной оплаты застройщик проинформировал дольщиков об увеличении стоимости 1 кв. м. Правомерны ли действия застройщика? 

Ответ: После приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства (ч. 1 п. 15 Положения). 

Таким образом, если дольщик оплатил итоговую стоимость на основании окончательного расчета, представленного застройщиком после приемки объекта долевого строительства в эксплуатацию, то обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором долевого строительства (ч. 4 п. 15 Положения). Следовательно, действия застройщика неправомерны. 

Вопрос 4: Долевое строительство объекта коммерческой недвижимости осуществлялось за счет средств инвестора. Спустя год договор создания объекта долевого строительства коммерческой недвижимости признан недействительным. Обязан ли застройщик уплатить инвестору проценты за пользование чужими денежными средствами? Если обязан, то с какого момента производится расчет?

Ответ: При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 168 ГК).

Лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (п. 1 ст. 971 ГК). В свою очередь на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (п. 2 ст. 976 ГК).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 972 ГК правила, предусмотренные главой 59 ГК «Обязательства вследствие неосновательного обогащения», если иное не установлено законодательством и не вытекает из существа соответствующих отношений, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. 

Таким образом, инвестор вправе обратиться с требованием в отношении застройщика об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.

Сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 167 ГК). Также суд вправе установить факт ничтожности сделки и по своей инициативе (п. 2 ст. 167 ГК).

Проценты за пользование чужими средствами подлежат начислению с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 976 ГК). То есть проценты за пользование чужими денежными средствами должны быть начислены с того момента, когда застройщик узнал или должен был узнать о неосновательности получения денежных средств. К примеру, если застройщик узнал об этом с момента признания договора недействительным судом (оспоримая сделка), то начисление процентов должно производиться с момента вступления в силу соответствующего судебного акта. Однако если застройщик изначально знал, что договор не соответствует законодательству (ст. 169 ГК), то начисление процентов должно производиться с момента получения застройщиком денежных средств инвестора.