Вопрос последствий при неисполнении застройщиком своих обязательств по долевому строительству нормативно разрешен по-разному, в зависимости от того, находится ли объект коммерческой недвижимости в составе многоквартирного жилого дома или нет. Рассмотрим основания, порядок и последствия замены застройщика в долевом строительстве коммерческой недвижимости.
Содержание:
Строительство многоквартирных жилых домов с привлечением средств дольщиков сопряжено с повышенной социальной ответственностью, в связи с чем эта сфера имеет специальное регулирование. Если объект коммерческой недвижимости находится в составе многоквартирного жилого дома (либо блокированном или одноквартирном жилом доме), то на него распространяет свое действие постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 «Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства» (далее — постановление № 1056).
Для коммерческих объектов недвижимости в составе многоквартирного жилого дома действует порядок замены застройщика с сохранением возможности дольщику достроить объект на новых условиях с новым застройщиком.
К случаям, являющимся основанием для замены застройщика, относятся:
Законодательством не предусмотрена императивная обязанность замены застройщика в указанных случаях. Также не прописаны поводы для принятия мер реагирования (коллективные обращения дольщиков, результат мониторинга, отчетность и т.д.). На практике поводом для выяснения наличия таких случаев являются, как правило, массовые обращения дольщиков.
При наличии указанных оснований облисполком или Мингорисполком создает комиссию, которая принимает решение о целесообразности замены застройщика, куда в том числе могут включаться и дольщики. Далее исполнительный комитет принимает решение о замене застройщика.
Новым застройщиком может быть только специальный субъект, имеющий право на осуществление строительной деятельности в соответствии с законодательством, из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 %.
Прежний застройщик в течение 10 календарных дней со дня получения извещения о замене застройщика обязан выполнить ряд действий:
1) решить вопрос с проектной и иной документацией: передать новому застройщику проектную, исполнительную и иную необходимую для завершения строительства объекта строительства документацию. При этом проектная документация может корректироваться при необходимости новым застройщиком.
В случае непередачи такой документации новый застройщик вправе обратиться в проектную организацию, которая обязана передать копию проекта, а в случае неполучения — вправе принять меры по ее разработке (восстановлению). При этом стоимость по разработке (корректировке, восстановлению) проектной, исполнительной и иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации включается новым застройщиком в стоимость строительства объекта строительства;
2) решить вопрос с финансированием: перечислить денежные средства, поступившие от дольщиков из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего (расчетного) счетов прежнего застройщика на специальные и текущий (расчетный) счета нового застройщика, передать новому застройщику бухгалтерскую, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту строительства, заключить договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства. Оплаченные прежним застройщиком, но неисполненные обязательства подрядчиков, поставщиков и иных контрагентов должны быть выполнены в пользу нового застройщика. В случае невозможности выполнения указанных обязательств их оплата подлежит возврату новому застройщику.
Далее наступает самый важный этап — определение доли дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства и расчет новых цен договоров (цен объектов долевого строительства).
Справочно.
Определение доли дольщика и расчет новых цен на практике занимают от 1 до 2 лет.
Доля дольщика определяется по специальной формуле (Инструкция о порядке расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, утвержденная постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2014 № 54).
Суть формулы сводится к следующему:
1) определяется объем не завершенного строительством объекта:
Нормативно не урегулировано, но на практике в качестве стоимости не завершенного строительством объекта строительства может быть использована и оценка специализированной организации. Стоимость не завершенного строительством объекта может быть уменьшена на стоимость необходимых технологических работ (например, по усилению конструкций) или на стоимость исправления некачественно выполненных прежним подрядчиком работ;
2) определяется внесенная сумма каждого дольщика пропорционально к общей сумме внесенных средств на строительство объекта;
3) высчитывается доля дольщика в незавершенном объекте.
Расчет величины платежей дольщика новому застройщику по договору создания объекта долевого строительства осуществляется новым застройщиком с учетом доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта, переданного новому застройщику.
Новый застройщик извещает дольщиков, у которых были заключены договоры создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком, с предложением в течение 30 календарных дней со дня получения письменного извещения заключить договоры на те же объекты долевого строительства на новых условиях.
В случае согласия дольщика на дополнительное финансирование новый застройщик обязан заключить с ним договор. В случае несогласия дольщика на новые условия он вправе потребовать возврата денежных средств. При этом на новом застройщике лежит обязанность не 100%-ного возврата внесенных средств, а лишь доли дольщика в не завершенном строительством объекте. Как правило, эта сумма всегда меньше внесенной. Возвращаемые дольщикам и прежнему застройщику суммы денежных средств подлежат индексации с учетом постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6.
Возврат денежных средств дольщикам осуществляется новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств.
1. Риск непризнания новым застройщиком права дольщика на заключение договора на новых условиях.
Такая ситуация возможна в случае наличия нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости. В данном случае следует помнить, что согласно постановлению № 1056 дольщик должен представить новому застройщику оригиналы платежных документов по оплате объекта. Здесь могут возникнуть сложности, если стороны использовали схемы не с прямым перечислением средств на расчетный счет, а через оплату на счет подрядчиков, через перевод долга, взаимозачеты и т.д.
2. Риск отсутствия объекта строительства.
Постановлением № 1056 прямо предусмотрено право нового застройщика «в установленном порядке» корректировать проектную документацию или разрабатывать новую. Нормативное указание «в установленном порядке» может приводить к тому, что изначально запроектированное конкретное коммерческое помещение может отсутствовать в последующем (изменена конфигурация этажа, изменены строительные нормы для подобного помещения, разделение помещения на отдельные и т.п.).
3. Риск существенного изменения договора на новых условиях.
Нормативно нет прямой методики расчета новой цены для дольщиков с новым застройщиком. Формула изложена, но на практике возникает множество нюансов: как считать паркинг, как считать инженерные сети, обслуживающие несколько строений (очередей строительства), и т.п.
Нормами постановления № 1056 не установлена обязанность нового застройщика заключить договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками на условиях, предложенных дольщиком, а также обязанность дольщика заключить договоры на условиях, предложенных застройщиком, без согласия дольщика. Дольщик не может понудить застройщика заключить договор на своих условиях, а застройщик не может понудить дольщика заключить договор на своих. В случае предложения застройщика заключить договор на своих условиях отсутствие согласия дольщика в течение 30 дней влечет прекращение права дольщика с возвратом ему денежных средств.
Обратите внимание!
Для всех иных коммерческих объектов недвижимого имущества, строящихся не в составе многоквартирного жилого дома, специальной процедуры замены застройщика законодательном не предусмотрено.
Если застройщик не может исполнять свои обязательства перед дольщиками, это влечет общие последствия гражданско-правового характера несостоятельности субъекта хозяйствования.
В Республике Беларусь на практике последствиями неисполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками по коммерческим объектам недвижимости условно можно назвать следующие:
Обратите внимание!
Указанные выше последствия замены застройщика касаются всех коммерческих объектов недвижимости, кроме многоквартирных жилых домов.
