Замена застройщика в долевом строительстве коммерческой недвижимости: основания, порядок, последствия

Содержание:

• Коммерческие объекты недвижимости в составе многоквартирного дома
• 1. Основания замены застройщика
• 2. Порядок замены застройщика
• 3. Риски при замене застройщика
• Иные коммерческие объекты недвижимости: последствия замены застройщика

Строительство многоквартирных жилых домов с привлечением средств дольщиков сопряжено с повышенной социальной ответственностью, в связи с чем эта сфера имеет специальное регулирование. Если объект коммерческой недвижимости находится в составе многоквартирного жилого дома (либо блокированном или одноквартирном жилом доме), то на него распространяет свое действие постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 «Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства» (далее — постановление № 1056).

Коммерческие объекты недвижимости в составе многоквартирного дома

1. Основания замены застройщика

Для коммерческих объектов недвижимости в составе многоквартирного жилого дома действует порядок замены застройщика с сохранением возможности дольщику достроить объект на новых условиях с новым застройщиком.

К случаям, являющимся основанием для замены застройщика, относятся:

1. превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на 6 месяцев;
2. превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на 3 месяца;
3. прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более 3 месяцев;
4. отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда.

Законодательством не предусмотрена императивная обязанность замены застройщика в указанных случаях. Также не прописаны поводы для принятия мер реагирования (коллективные обращения дольщиков, результат мониторинга, отчетность и т.д.). На практике поводом для выяснения наличия таких случаев являются, как правило, массовые обращения дольщиков.

При наличии указанных оснований облисполком или Мингорисполком создает комиссию, которая принимает решение о целесообразности замены застройщика, куда в том числе могут включаться и дольщики. Далее исполнительный комитет принимает решение о замене застройщика.

Новым застройщиком может быть только специальный субъект, имеющий право на осуществление строительной деятельности в соответствии с законодательством, из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 %.

2. Порядок замены застройщика

Прежний застройщик в течение 10 календарных дней со дня получения извещения о замене застройщика обязан выполнить ряд действий:

1) решить вопрос с проектной и иной документацией: передать новому застройщику проектную, исполнительную и иную необходимую для завершения строительства объекта строительства документацию. При этом проектная документация может корректироваться при необходимости новым застройщиком.

В случае непередачи такой документации новый застройщик вправе обратиться в проектную организацию, которая обязана передать копию проекта, а в случае неполучения — вправе принять меры по ее разработке (восстановлению). При этом стоимость по разработке (корректировке, восстановлению) проектной, исполнительной и иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации включается новым застройщиком в стоимость строительства объекта строительства;

2) решить вопрос с финансированием: перечислить денежные средства, поступившие от дольщиков из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего (расчетного) счетов прежнего застройщика на специальные и текущий (расчетный) счета нового застройщика, передать новому застройщику бухгалтерскую, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту строительства, заключить договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства. Оплаченные прежним застройщиком, но неисполненные обязательства подрядчиков, поставщиков и иных контрагентов должны быть выполнены в пользу нового застройщика. В случае невозможности выполнения указанных обязательств их оплата подлежит возврату новому застройщику.

Далее наступает самый важный этап — определение доли дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства и расчет новых цен договоров (цен объектов долевого строительства). 

Справочно.
Определение доли дольщика и расчет новых цен на практике занимают от 1 до 2 лет.

Доля дольщика определяется по специальной формуле (Инструкция о порядке расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, утвержденная постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2014 № 54).

Суть формулы сводится к следующему:

1) определяется объем не завершенного строительством объекта: 

• сумма фактически произведенных затрат по данным бухгалтерского учета прежнего застройщика на дату составления расчета;
• сумма денежных средств на специальных счетах, открытых прежним застройщиком на объект строительства, денежных средств на текущем (расчетном) счете прежнего застройщика, внесенных дольщиками на строительство объекта строительства;
• сумма оплаченных, но неисполненных обязательств поставщиков и других документально подтвержденных затрат, связанных с передаваемым не завершенным строительством объектом строительства.

Нормативно не урегулировано, но на практике в качестве стоимости не завершенного строительством объекта строительства может быть использована и оценка специализированной организации. Стоимость не завершенного строительством объекта может быть уменьшена на стоимость необходимых технологических работ (например, по усилению конструкций) или на стоимость исправления некачественно выполненных прежним подрядчиком работ;

2) определяется внесенная сумма каждого дольщика пропорционально к общей сумме внесенных средств на строительство объекта;

3) высчитывается доля дольщика в незавершенном объекте.

Расчет величины платежей дольщика новому застройщику по договору создания объекта долевого строительства осуществляется новым застройщиком с учетом доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта, переданного новому застройщику.

Новый застройщик извещает дольщиков, у которых были заключены договоры создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком, с предложением в течение 30 календарных дней со дня получения письменного извещения заключить договоры на те же объекты долевого строительства на новых условиях. 

В случае согласия дольщика на дополнительное финансирование новый застройщик обязан заключить с ним договор. В случае несогласия дольщика на новые условия он вправе потребовать возврата денежных средств. При этом на новом застройщике лежит обязанность не 100%-ного возврата внесенных средств, а лишь доли дольщика в не завершенном строительством объекте. Как правило, эта сумма всегда меньше внесенной. Возвращаемые дольщикам и прежнему застройщику суммы денежных средств подлежат индексации с учетом постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6.

Возврат денежных средств дольщикам осуществляется новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств.

3. Риски при замене застройщика

1. Риск непризнания новым застройщиком права дольщика на заключение договора на новых условиях.

Такая ситуация возможна в случае наличия нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости. В данном случае следует помнить, что согласно постановлению № 1056 дольщик должен представить новому застройщику оригиналы платежных документов по оплате объекта. Здесь могут возникнуть сложности, если стороны использовали схемы не с прямым перечислением средств на расчетный счет, а через оплату на счет подрядчиков, через перевод долга, взаимозачеты и т.д.

2. Риск отсутствия объекта строительства.

Постановлением № 1056 прямо предусмотрено право нового застройщика «в установленном порядке» корректировать проектную документацию или разрабатывать новую. Нормативное указание «в установленном порядке» может приводить к тому, что изначально запроектированное конкретное коммерческое помещение может отсутствовать в последующем (изменена конфигурация этажа, изменены строительные нормы для подобного помещения, разделение помещения на отдельные и т.п.).

3. Риск существенного изменения договора на новых условиях.

Нормативно нет прямой методики расчета новой цены для дольщиков с новым застройщиком. Формула изложена, но на практике возникает множество нюансов: как считать паркинг, как считать инженерные сети, обслуживающие несколько строений (очередей строительства), и т.п.

Нормами постановления № 1056 не установлена обязанность нового застройщика заключить договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками на условиях, предложенных дольщиком, а также обязанность дольщика заключить договоры на условиях, предложенных застройщиком, без согласия дольщика. Дольщик не может понудить застройщика заключить договор на своих условиях, а застройщик не может понудить дольщика заключить договор на своих. В случае предложения застройщика заключить договор на своих условиях отсутствие согласия дольщика в течение 30 дней влечет прекращение права дольщика с возвратом ему денежных средств. 

Обратите внимание!
Для всех иных коммерческих объектов недвижимого имущества, строящихся не в составе многоквартирного жилого дома, специальной процедуры замены застройщика законодательном не предусмотрено.

Иные коммерческие объекты недвижимости: последствия замены застройщика

Если застройщик не может исполнять свои обязательства перед дольщиками, это влечет общие последствия гражданско-правового характера несостоятельности субъекта хозяйствования.

В Республике Беларусь на практике последствиями неисполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками по коммерческим объектам недвижимости условно можно назвать следующие:

• Банкротство субъекта хозяйствования с выставлением незавершенного объекта строительства на торги и разделом вырученных денежных средств между кредиторами. Подобная ситуация, к примеру, имела место с недостроенным ТЦ «Гулливер» на ул. Притыцкого в г. Минске.
• Изъятие земельного участка с принятием решения о дальнейшей судьбе строения вплоть до сноса. Подобная ситуация имела место с МФК «Евро Сити» на ул. Притыцкого, Бизнес-центром «Верхний Город» и вызвана слишком длительным периодом отсутствия строительства (3-5 лет и более). В данном случае, к сожалению, дольщики никак не защищены, так как изъятие земельного участка и решение о сносе недостроенного объекта (на малой строительной стадии) влечет утрату основного актива. Подобное решение может быть оценено как прекращение обязательства застройщика в связи с невозможностью исполнения (ст. 386 ГК) и как частный случай — в результате издания акта государственного органа (ст. 387 ГК).
• Принятие специального индивидуального нормативного акта с определением дальнейших действий дольщика. Длительная задержка в реализации строительного проекта на определенной стадии приводит к решению проблемы с помощью принятия волевого нормативного акта, который определяет дальнейший порядок действий дольщиком. К примеру, по Указу Президента Республики Беларусь от 11.08.2016 № 309 «О завершении строительства спортивно-туристского гольф-комплекса в Минском районе» решен вопрос со строительством Гольф-комплекса в Минском районе и правами дольщиков по заключенным договорам. Также специальным распоряжением решен вопрос и с дольщиками ТЦ «Импульс-2» по схеме продажи объекта с последующим возмещением внесенных средств в финансирование строительства объекта.

Обратите внимание!
Указанные выше последствия замены застройщика касаются всех коммерческих объектов недвижимости, кроме многоквартирных жилых домов.