Объект долевого строительства с недостатками: обязанности застройщика и права дольщика

Договор долевого строительства является удобным способом решения вопроса приобретения как жилой, так и коммерческой недвижимости. Однако нередки случаи, когда объект долевого строительства передается с недостатками. Что делать в таких ситуациях, рассмотрим в статье.

Боброва Наталья
Боброва Наталья

Юрист-лицензиат

613 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


На практике встречаются ситуации, когда застройщик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства по договору, вследствие чего объект долевого строительства имеет ряд недостатков. Как правило, ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору выражается в передаче объекта недвижимости с недостатками и (или) дефектами, нарушении сроков строительства.

В соответствии с п. 2 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г.» (далее — Положение о порядке заключения договоров долевого строительства), недостатками объекта долевого строительства являются:

  • несоответствие актам законодательства, в том числе ТНПА, строительным нормам и правилам;
  • несоответствие объекта долевого строительства условиям договора и требованиям проектной документации.

Такое несоответствие касается качества выполненных строительно-монтажных работ, количества отдельных элементов объекта долевого строительства, оборудования, материалов.

Наличие таких существенных недостатков приводит к значительному ухудшению качества объекта долевого строительства, в результате он не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением.

Здесь важно отметить, что на практике наличие недостатков, несоответствий и существенных нарушений качества объектов долевого строительства, их виды (явные или скрытые, существенные или несущественные) устанавливаются заключениями строительно-технических экспертиз. При возникновении судебных споров между застройщиком и дольщиком относительно качества объекта долевого строительства в 95 % случаев суды назначают проведение судебной строительно-технической экспертизы.

Обязанности застройщикапо передаче объекта

Законодатель возлагает на застройщика обязанность передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, ТНПА, проектной и иной документации, другим обязательным требованиям. Объект долевого строительства передается по акту приемки-передачи, подписанному сторонами договора.

Важно! Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей (абз. 2 п. 15 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства).

Периодически на практике встречаются ситуации, когда сначала дольщику предлагается подписать документы и только после этого застройщик готов передать ключи. Таких ситуаций допускать нельзя.

На этапе приемки объекта недвижимости в интересах дольщика принять самое активное участие в приемке объекта долевого строительства, максимально полно проверить качество передаваемого объекта долевого строительства, его соответствие условиям договора.

На данном этапе дольщику целесообразно привлечь к участию в приемке объекта долевого строительства специалиста по техническому надзору, который обладает специальными познаниями и сможет максимально полно оценить качество выполненных застройщиком работ. Также специалист по техническому надзору окажет содействие в грамотном отражении недостатков и дефектов объекта долевого строительства (качество работ, количество отдельных элементов, оборудования, материалов) в акте приемки-передачи.

При подписании акта приемки-передачи дольщику необходимо максимально полно отразить все имеющиеся у него замечания к передаваемому объекту долевого строительства, а сам акт подписать с замечаниями. Эта процедура является крайне важной для будущей защиты прав дольщика при передаче объекта долевого строительства ненадлежащего качества. Если акт приемки-передачи объекта будет подписан без замечаний, а выявленные дефекты в последующем будут квалифицированы как явные дефекты, которые могли быть обнаружены при обычном способе приемки, защита прав дольщика значительно усложнится, а в случае судебного спора в иске дольщику с высокой вероятностью будет отказано.

В соответствии с п. 6.4.10 Типового договора создания объекта долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156, застройщик обязан устранить недостатки, обнаруженные в переданном объекте долевого строительства и отраженные в акте приемки-передачи либо выявленные в течение гарантийного срока, в срок, установленный договором. Предъявление требования дольщика к застройщику об устранении недостатков должно быть заявлено в письменной форме.

Что делать дольщику?

В случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в срок не более 3 месяцев при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с ТНПА. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний;
  • возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
  • расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном законодательством (п. 17 Положения о порядке заключения договора долевого строительства).

Также дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в том числе требования по устранению недостатков при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока. В свою очередь, гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее это срока и срока, установленного законодательством.

Справочно.
Гарантийный срок на объект недвижимости и (или) строительные работы составляет не менее 5 лет, за исключением технологического, инженерного, сантехнического и иного оборудования, материалов и изделий, гарантийный срок на которые устанавливается законодательством или изготовителем. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания дольщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства.


Рекомендации

  1. Дольщику необходимо активно принимать участие в приемке объекта долевого строительства, по возможности привлекать к участию в его приемке квалифицированного специалиста по техническому надзору за строительством (инженера, инженерную организацию).
  2. Застройщику при выявлении недостатков объекта долевого строительства нужно приложить максимум усилий для их устранения и качественно выполнить свою работу.
  3. В случае выявления потребительского экстремизма со стороны дольщика застройщик должен отстаивать и защищать свои права и интересы в полной мере, руководствуясь законодательством.
  4. Следует не доводить спор до суда, а прилагать максимальные усилия для его разрешения в досудебном порядке.
613 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме