Договор долевого строительства является удобным способом решения вопроса приобретения как жилой, так и коммерческой недвижимости. Однако нередки случаи, когда объект долевого строительства передается с недостатками. Что делать в таких ситуациях, рассмотрим в статье.
Содержание:
На практике встречаются ситуации, когда застройщик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства по договору, вследствие чего объект долевого строительства имеет ряд недостатков. Как правило, ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору выражается в передаче объекта недвижимости с недостатками и (или) дефектами, нарушении сроков строительства.
В соответствии с п. 2 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г.» (далее — Положение о порядке заключения договоров долевого строительства), недостатками объекта долевого строительства являются:
Такое несоответствие касается качества выполненных строительно-монтажных работ, количества отдельных элементов объекта долевого строительства, оборудования, материалов.
Наличие таких существенных недостатков приводит к значительному ухудшению качества объекта долевого строительства, в результате он не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением.
Здесь важно отметить, что на практике наличие недостатков, несоответствий и существенных нарушений качества объектов долевого строительства, их виды (явные или скрытые, существенные или несущественные) устанавливаются заключениями строительно-технических экспертиз. При возникновении судебных споров между застройщиком и дольщиком относительно качества объекта долевого строительства в 95 % случаев суды назначают проведение судебной строительно-технической экспертизы.
Законодатель возлагает на застройщика обязанность передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, ТНПА, проектной и иной документации, другим обязательным требованиям. Объект долевого строительства передается по акту приемки-передачи, подписанному сторонами договора.
Важно! Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей (абз. 2 п. 15 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства).
Периодически на практике встречаются ситуации, когда сначала дольщику предлагается подписать документы и только после этого застройщик готов передать ключи. Таких ситуаций допускать нельзя.
На этапе приемки объекта недвижимости в интересах дольщика принять самое активное участие в приемке объекта долевого строительства, максимально полно проверить качество передаваемого объекта долевого строительства, его соответствие условиям договора.
На данном этапе дольщику целесообразно привлечь к участию в приемке объекта долевого строительства специалиста по техническому надзору, который обладает специальными познаниями и сможет максимально полно оценить качество выполненных застройщиком работ. Также специалист по техническому надзору окажет содействие в грамотном отражении недостатков и дефектов объекта долевого строительства (качество работ, количество отдельных элементов, оборудования, материалов) в акте приемки-передачи.
При подписании акта приемки-передачи дольщику необходимо максимально полно отразить все имеющиеся у него замечания к передаваемому объекту долевого строительства, а сам акт подписать с замечаниями. Эта процедура является крайне важной для будущей защиты прав дольщика при передаче объекта долевого строительства ненадлежащего качества. Если акт приемки-передачи объекта будет подписан без замечаний, а выявленные дефекты в последующем будут квалифицированы как явные дефекты, которые могли быть обнаружены при обычном способе приемки, защита прав дольщика значительно усложнится, а в случае судебного спора в иске дольщику с высокой вероятностью будет отказано.
В соответствии с п. 6.4.10 Типового договора создания объекта долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156, застройщик обязан устранить недостатки, обнаруженные в переданном объекте долевого строительства и отраженные в акте приемки-передачи либо выявленные в течение гарантийного срока, в срок, установленный договором. Предъявление требования дольщика к застройщику об устранении недостатков должно быть заявлено в письменной форме.
В случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
Также дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в том числе требования по устранению недостатков при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока. В свою очередь, гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее это срока и срока, установленного законодательством.
Справочно.
Гарантийный срок на объект недвижимости и (или) строительные работы составляет не менее 5 лет, за исключением технологического, инженерного, сантехнического и иного оборудования, материалов и изделий, гарантийный срок на которые устанавливается законодательством или изготовителем. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания дольщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства.
Рекомендации
