Взыскание убытков и пени по договору создания объекта долевого строительства жилья

Нарушение застройщиками договорных обязательств, связанных с затягиванием сроков ввода объектов строительства в эксплуатацию, к сожалению, сегодня скорее правило, нежели исключение.

И, несмотря на то, что законодательством предусмотрена ответственность застройщика за несоблюдение сроков строительства жилья в виде пени и штрафов, дольщики в большинстве случаев вынуждены нести убытки, которые крайне затруднительно взыскать в судебном порядке.

Сущеня Сергей

Ведущий юрист REVERA

1094 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Обстоятельства дела

Между гражданкой Л. (далее — истец, дольщик) и коммунальным унитарным предприятием «М» (далее — ответчик, застройщик) 11.05.2015 был заключен договор создания объекта долевого строительства с ограниченной прибылью застройщика для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (далее — договор).

В соответствии с договором застройщик принял на себя обязательство за счет средств дольщика обеспечить строительство жилого помещения в составе многоквартирного жилого дома и связанного с ним объекта недвижимости — трехкомнатной квартиры (далее — объект) и по окончании строительства передать объект дольщику. Дольщик, в свою очередь, обязался уплатить определенную договором цену и принять объект.

Застройщик нарушил свои договорные обязательства и ввел объект в эксплуатацию с опозданием.

Дольщик обратился в суд с требованием о взыскании с застройщика штрафных санкций (пени) и возмещении понесенных им убытков.

Справочно:
Согласно подп. 1.16 п. 1 ст. 257 Налогового кодекса Республики Беларусь освобождаются от государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, истцы, а именно граждане и организации, с исковых заявлений, заявлений и жалоб в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров создания объектов долевого жилищного строительства.

Рассмотрение дела судом

Факты, установленные судом, относительно требования о взыскании пени

Срок начала строительства многоквартирного жилого дома — 11.03.2015.

Срок исполнения застройщиком обязательств по договору строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с проектной документацией — 12 месяцев.

Срок ввода объекта в эксплуатацию по договору — 31.01.2016.

Срок ввода объекта в эксплуатацию согласно дополнительному соглашению № 1 от 25.01.2016 (далее — допсоглашение) — 31.05.2016.

Объект введен застройщиком в эксплуатацию 31.08.2016.

Истец произвела оплату цены объекта своевременно и в полном объеме, что подтверждается справкой о поступлении средств на долевое строительство и банковскими квитанциями.

Факты, установленные судом, относительно требования о взыскании убытков в виде платы за наемное жилое помещение в период просрочки застройщика

Между гражданином З. (собственник жилого помещения) и гражданином А. (супруг истца, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований по делу) 18.05.2015 заключен договор найма жилого помещения сроком с 10.06.2015 по 09.06.2016. 11.06.2016 между гражданами З. и А. заключен новый договор найма жилого помещения сроком с 11.06.2016 по 10.06.2017.

Истец в качестве проживающей в наемном жилом помещении в договоре указана не была (в договоре найма жилого помещения были указаны в качестве проживающих только супруг истца и их совместные дети).

Вместе с тем в судебном заседании установлено и подтверждено, что истец фактически проживала в указанном жилом помещении и несла в полном объеме расходы по его содержанию.

Позиция истца

Ответчик просрочил исполнение принятых на себя обязательств по договору с 11.03.2016 по 30.08.2016, и поэтому с него подлежат взысканию штрафные санкции в виде пени.

В первоначальной редакции раздела 2 договора указано, что срок начала строительства многоквартирного жилого дома — 11.03.2015. Срок исполнения застройщиком обязательств по договору строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с проектной документацией — 12 месяцев, ввод объекта в эксплуатацию — 31.01.2016.

Согласно допсоглашению срок исполнения застройщиком обязательств по договору строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с проектной документацией — 12 месяцев, срок ввода объекта в эксплуатацию — 31.05.2016.

При этом истец считала, что содержание заключенного допсоглашения подтверждает факт того, что существенное условие договора создания объекта долевого строительства — срок исполнения обязательств — не было изменено. Это в свою очередь означает, что застройщик обязан исполнить свои обязательства в 12-месячный срок от даты начала строительства и в случае его нарушения несет ответственность, предусмотренную договором.

Истец полагала, что содержание допсоглашения к договору не изменяет ни нормативный срок строительства объекта, ни срок исполнения обязательств — 12 месяцев от даты начала строительства (крайний срок — 11.03.2016). Измененная дата ввода объекта в эксплуатацию (31.05.2016) не изменяет и не про-длевает сроки исполнения обязательств застройщика.

Соответственно, давая правовую оценку допсоглашению к договору, истец считала необходимым учитывать только его существенное условие — срок исполнения обязательств.

Поскольку дата начала строительства многоквартирного жилого дома — 11.03.2015, а срок исполнения обязательств застройщика по договору равен 12 месяцев, то последняя дата исполнения обязательств застройщика, предусмотренная договором и допсоглашением, приходится на 10.03.2016.

Таким образом, по мнению истца, поскольку последняя дата срока исполнения обязательств застройщика — 10.03.2016, а фактический ввод объекта в эксплуатацию состоялся 31.08.2016, застройщик просрочил исполнение принятых на себя обязательств с 11.03.2016 по 30.08.2016 и за этот период с него подлежат взысканию штрафные санкции, предусмотренные п. 8.1 договора.

В соответствии с п. 8.1 договора в случае нарушения сроков исполнения обязательств по договору застройщик достраивает объект с выплатой сумм штрафных санкций дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по своевременной оплате цены объекта долевого строительства (цены договора), в срок не позднее двух месяцев после передачи объекта дольщику в размере 0,01 % (при превышении нормативных сроков строительства до 3 месяцев), 0,02 % (при превышении нормативных сроков строительства от 3 до 6 месяцев), 0,03 % (при превышении нормативных сроков строительства свыше 6 месяцев) от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.

Поскольку нарушение сроков исполнения обязательств по договору застройщиком составляет 173 дня, что превышает 3 месяца и не превышает 6 месяцев, при расчете штрафных санкций в соответствии с п. 8.1 договора истец применил ставку пени 0,02 %.

С ответчика подлежат взысканию убытки, понесенные истцом в виде платы за наем жилого помещения в период просрочки застройщиком принятых на себя обязательств.

На основании подп. 2.2 п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Указ) защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом и законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу.

Согласно п. 2 ст. 15 Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки, установленной законодательством или договором.

Поскольку ответчик должен был исполнить свои обязательства в течение 12 месяцев с даты начала строительства, то есть до 10.03.2016, а фактическая передача объекта истцу по акту приема-передачи состоялась только 28.10.2016, истец вместе с членами своей семьи в силу данного обстоятельства была вынуждена продолжать нести расходы за пользование жилым помещением, предоставленным по договору найма жилого помещения. Кроме того, супругу истца пришлось заключить новый договор найма жилого помещения и до 28.10.2016 (дата передачи объекта) проживать вместе с членами всей семьи в жилом помещении, предоставленном по договору найма.

Соответственно, плата за пользование жилыми помещениями, произведенная истцом в периоды с 11.03.2016 по 09.06.2016 и с 11.06.2016 по 27.10.2016, приходящаяся на период просрочки исполнения обязательств застройщиком, является убытками в соответствии со ст. 14 ГК, так как ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, а именно несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию, повлекший задержку передачи объекта по акту приема-передачи истцу, явилось прямой причиной продолжения пользования истцом и членами его семьи помещением, предоставленным по договору найма, и заключения нового договора найма жилого помещения от 11.06.2016.

На основании изложенного истец просила взыскать с застройщика пеню за нарушение сроков исполнения обязательств по договору за период с 11.03.2016 по 30.08.2016 и понесенные ею убытки в виде платы за пользование наемным жилым помещением в периоды с 11.03.2016 по 09.06.2016 и с 11.06.2016 по 27.10.2016.

Позиция ответчика

Строительство вышеуказанного жилого дома осуществлялось для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе и с привлечением льготного кредита. Учитывая ограниченный объем льготного кредитования на 2015 г., с сентября 2015 г. финансирование объекта осуществлялось неритмично, что повлекло образование задолженности за выполненные работы по объекту перед подрядчиком.

В связи с отсутствием у УП «М» финансовых средств для дальнейшего ведения работ на объекте комиссия в составе представителей заказчика и подрядчика приняла решение с 03.11.2015 приостановить выполнение строительно-монтажных работ на объекте.

Допсоглашением ввод объекта в эксплуатацию предусмотрен 31.05.2016.

В связи с погашением задолженности в апреле 2016 г. комиссия в составе представителей заказчика, подрядчика и проектировщика приняла решение о возобновлении строительства, о чем составлен акт. Датой возобновления в соответствии с актом считается 02.05.2016.

Таким образом, в период с 03.11.2015 по 02.05.2016 строительство объекта было приостановлено.

Согласно п. 4.31 ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения» (далее — ТКП) дата приостановления строительства по обязательствам, не связанным с технологическими перерывами, приостанавливает течение нормативного срока строительства, определенного проектной документацией и условиями договора строительного подряда. Дата возобновления строительства возобновляет течение нормативного срока строительства.

В соответствии с п. 4.32 ТКП нормативная продолжительность строительства объекта, определенная проектной документацией, продлевается на период приостановления строительства по основаниям, предусмотренным законодательством, либо на период консервации объекта незавершенного строительства, оформленной в установленном порядке.

Таким образом, УП «М» не превышен нормативный срок строительства. Строительство осуществлено в соответствии с условиями договора и в соответствии с проектной документацией в течение 12 месяцев.

Акт ввода объекта в эксплуатацию подписан сторонами 31.08.2016.

В соответствии с проектной документацией нормативный срок строительства объекта — 12 месяцев. Фактически строительство объекта (без учета периода приостановки) осуществлено в течение 1 года 5 месяцев 20 дней.

Строительство приостановлено с 03.11.2015 по 02.05.2016 (то есть на 5 месяцев 28 дней).

С учетом того, что нормативная продолжительность строительства объекта, определенная проектной документацией, продлевается на период приостановления, УП «М» не нарушило предусмотренный договором срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, в связи с чем оснований для взыскания пени не имеется.

В силу п. 1 ст. 364 ГК должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В связи с тем, что УП «М» исполнило свои обязательства по договору по строительству многоквартирного жилого дома надлежащим образом, оснований для взыскания убытков не имеется.

Ответчик просил суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выводы суда

Пеня

Согласно ч. 1–6 п. 13 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Положение), если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения застройщиком обязательств по договору.

В случае отсутствия вины застройщика в несоблюдении срока исполнения застройщиком обязательств по договору при наличии подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа форс-мажорных обстоятельств и других не зависящих от сторон причин (далее — обстоятельства) течение срока исполнения застройщиком обязательств по договору приостанавливается на период действия обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

В случае наличия вины застройщика в несоблюдении срока исполнения обязательств по договору застройщик обязан выплатить в срок не позднее 2 месяцев после передачи объекта дольщику неустойку (пеню) дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства (цены договора), в размере 0,01 % (при превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3 месяцев), 0,02 % (при превышении нормативных сроков строительства от 3 до 6 месяцев), 0,03 % (при превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше 6 месяцев) от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.

Меры ответственности, указанные в ч. 4 п. 13 Положения, не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков исполнения обязательств по договору по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части государственной поддержки, перечисление которой осуществляется банком.

В допсоглашении стороны согласовали срок ввода объекта в эксплуатацию 31.05.2016.

Акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством, подписан 31.08.2016.

В ходе судебного разбирательства установлено, что согласно акту приостановки строительства объекта от 03.11.2015 в связи с отсутствием у заказчика финансовых средств для дальнейшего ведения работ комиссия приняла решение с 03.11.2015 приостановить выполнение строительно-монтажных работ на объекте.

В соответствии с актом установления даты возобновления строительства от 02.05.2016 комиссия приняла решение о возобновлении строительства с 02.05.2016 в связи с погашением по состоянию на 29.04.2016 заказчиком дебиторской задолженности за ранее выполненные строительно-монтажные работы.

Решениями исполнительного комитета от 13.01.2016, от 19.05.2016 срок строительства объекта продлевался и был установлен до 30.09.2016.

В решениях исполнительного комитета указано, что они не являются основанием для изменения сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства.

Оценивая собранные и исследованные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что требование о взыскании пени подлежит удовлетворению частично, исходя из следующих обстоятельств.

Суд установил, что проектная продолжительность строительства жилого дома на момент заключения договора составляла 12 месяцев.

Датой начала строительства следует считать дату выдачи застройщику разрешения инспекции Департамента контроля и надзора за строительством на организацию строительной площадки от 11.03.2015.

Строительство было приостановлено на период с 03.11.2015 по 02.05.2016, что подтверждается актом приостановки строительства объекта от 03.11.2015 и актом установления даты возобновления строительства от 02.05.2016, информацией Департамента контроля и надзора за строительством.

При этом суд посчитал, что продление нормативного срока в силу указанного приостановления правомерно лишь на 3 месяца, поскольку в случае приостановления строительства на срок свыше 3 месяцев по истечении указанного срока обязательно принятие в течение 1 месяца решения о консервации не завершенного строительством объекта.

Указанный вывод суда подтверждается ответом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, полученным на запрос суда.

Согласно п. 1 ст. 62 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон) приостановление строительства — это временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда.

В соответствии с п. 3 ст. 62 Закона консервация объекта незавершенного строительства — приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

В силу п. 5 ст. 62 Закона решение о консервации объекта незавершенного строительства принимается в том числе при отсутствии у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки. Суд установил, что консервация объекта не производилась.

Суд пришел к выводу, что не имелось оснований для длительной приостановки, поскольку не было представлено и не было добыто тому доказательств.

Следовательно, нормативный срок строительства истек 10.06.2016 с учетом приостановки строительства с 03.11.2015 по 02.02.2016 (92 дня).

Таким образом, превышение нормативного срока строительства составило менее 3 месяцев — с 10.06.2016 по 31.08.2016.

Изменение сроков строительства было согласовано решениями исполнительного комитета, однако продление срока строительства не влечет за собой продления нормативного срока строительства.

Также согласно вышеприведенным решениям они не являются основанием для изменения сроков исполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Таким образом, ответчик нарушил срок продолжительности строительства, что повлекло нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию.

Учитывая, что срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией, суд пришел к выводу, что просрочка ввода объекта в эксплуатацию по договору составила 82 дня (с 11.06.2016 по 31.08.2016). За указанный период судом была взыскана неустойка за нарушение срока ввода объекта строительства в эксплуатацию с ответчика с применением ч. 1 ст. 314 ГК — размер неустойки был уменьшен судом на 74 %.

Доводы ответчика о причинах нарушения срока строительства, по мнению суда, не могут служить основанием для освобождения от уплаты неустойки по договору. Вместе с тем обстоятельства, изложенные ответчиком, учтены судом при уменьшении размера неустойки.

Суд пришел к выводу, что не имеется оснований для полного освобождения ответчика от ответственности за нарушение срока ввода объекта строительства в эксплуатацию, поскольку застройщиком нарушены принятые на себя обязательства по срокам завершения строительства и не имеется доказательств, подтверждающих исключение вины самого застройщика в несвоевременности внесения банком денежных средств в счет оплаты стоимости строительства.

Справочно:
Пунктом 13 Положения определено, что при невыполнении сроков исполнения застройщиком обязательств по договору застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующее обоснование и предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Кроме того, суд установил, что застройщиком обоснование и предложение о внесении изменений в договор путем подписания допсоглашения к договору в установленный законодательством срок истцу не направлялись.

Также ответчиком не исполнена обязанность по консервации объекта.

Учитывая изложенные обстоятельства, нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию произошло по вине ответчика.

Доводы истца о том, что допсоглашение не изменяет срок ввода объекта в эксплуатацию, являются необоснованными, поскольку граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а также в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При подписании допсоглашения между сторонами было достигнуто соглашение о том, что срок ввода объекта в эксплуатацию — 31.05.2016, положения допсоглашения являются обязательными для сторон.

Убытки

Суд отказал истцу в удовлетворении иска в части взыскания убытков. Для наступления ответственности согласно ст. 14, 364 ГК истец должен доказать наличие убытков, их состав, размер и причинную связь между нарушением обязательства и возникновением убытков.

Суд установил, что истец в период с 11.03.2016 по 27.10.2016 действительно понесла расходы, связанные с наймом жилого помещения частного жилищного фонда, в связи с проживанием в указанной квартире.

Внесение истцом оплаты за пользование жилым помещением является обязанностью супруга истца, гражданина А. — третьего лица по делу согласно заключенным договорам найма жилого помещения от 18.05.2015 и от 11.06.2016.

Вместе с тем суд не усмотрел наличия прямой причинно-следственной связи между нарушением ответчиком срока ввода объекта в эксплуатацию и расходами истца, обусловленными необходимостью снимать жилое помещение.

Кассационное обжалование

Решение суда было обжаловано в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции оставил решение суда без изменения.

1094 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме