Технические осмотры здания

Эксплуатационный контроль

Согласно п. 4.5 ТКП 45-1.04-305-2016 (33020) «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» (далее — ТКП-305) одной из составляющих системы технического обслуживания, содержания и ремонта зданий является контроль за техническим состоянием зданий путем проведения технических осмотров.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием здания должен осуществляться его собственником, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации (ответственным эксплуатантом) путем проведения плановых и внеплановых (внеочередных) технических осмотров (далее — осмотры) собственными силами, а при необходимости — путем проведения обследования специализированной организацией (п. 5.1 ТКП-305).

Плановые и внеплановые осмотры зданий

Плановые осмотры

Плановые осмотры подразделяют на общие и частичные.

При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, его инженерных систем и благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций здания, инженерных систем, элементов благоустройства.

Общие осмотры следует производить два раза в год — весной и осенью (п. 5.2 ТКП-305).

По результатам осмотра составляется акт, который подписывается всеми членами комиссии и утверждается собственником здания или уполномоченным им лицом. 

Эксплуатирующая организация (ответственный эксплуатант) в месячный срок по итогам осеннего осмотра должна:

— составить планы текущего ремонта на следующий год;

— определить объекты и элементы здания, требующие капитального ремонта;

— проверить готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

— выдать рекомендации собственникам, пользователям и нанимателям помещений (в жилищном фонде) по производству ремонтных работ за свой счет.

Форма акта общего планового (осеннего) осмотра приведена в приложении А.4 к ТКП-305. В акте должна быть указана следующая информация: 

• наименование части зданий и конструкций;

• оценка технического состояния;

• наименование дефектов, выявленных в период осмотра;

• необходимый объем работ (вид, единица измерения, количество).

Согласно п. 3.4 ТКП-305 дефект — каждое отдельное несоответствие здания и его отдельных элементов требованиям нормативных документов. 

В соответствии с п. 5.7 ТКП-305 по итогам проведения весеннего осмотра эксплуатирующая организация должна уточнить перечень ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и инженерных систем к эксплуатации в зимний период, и их объемы. В акте общего планового (весеннего) осмотра (приведен в приложении А.3 к ТКП-305) указывается та же информация, что и в акте общего планового (осеннего) осмотра, а также сроки исполнения. 

По итогам осмотров комиссия дает заключение о состоянии здания и необходимости проведения того или иного вида ремонта (капитального или текущего).

Пример формулировки: 
«На основании результатов осмотра комиссия считает, что здание находится в удовлетворительном состоянии и нуждается только в текущем ремонте».

Акты осмотра утверждаются собственником здания или уполномоченным им лицом. Акты осмотров здания входят в перечень эксплуатационной документации, и собственник (уполномоченное лицо) может не утвердить акт только в случае установленных нарушений при его составлении. Нарушения при ведении и хранении эксплуатационной документации могут послужить основанием к запрету эксплуатации здания.

Внеплановые осмотры

В жизни случаются ситуации, когда эксплуатация зданий проходит не по плану. Согласно п. 5.8 ТКП-305 после стихийных бедствий, аварий и при выявлении недопустимых деформаций оснований проводятся внеплановые осмотры, по результатам которых также составляются акты. На основании результатов осмотра для устранения обнаруженных дефектов частей здания (сооружения), конструкций и инженерных коммуникаций комиссия составляет перечень мероприятий и устанавливает сроки их выполнения. В качестве такого мероприятия может быть указано проведение текущего ремонта.

Таким образом, решение о проведении текущего ремонта, как правило, принимается по результатам плановых общих осмотров, проводимых два раза в год — осенью и весной. По результатам осеннего осмотра составляются планы текущего ремонта на следующий год, а по результатам весеннего осмотра данные планы уточняются. В отдельных случаях (стихийные бедствия, аварии) текущий ремонт может проводиться как мероприятие по устранению обнаруженных дефектов после возникших непредвиденных обстоятельств.

«Что за комиссия, создатель!»

Для проведения осмотра зданий (планового и внепланового) субъект, отвечающий за эксплуатацию зданий, создает комиссию. Комиссия проводит осмотры здания, отвечает за своевременное и квалифицированное составление актов осмотра, вносит предложения по устранению выявленных дефектов, подготовке к осенне-зимнему и весенне-летнему сезонам.

ТКП-305 частично раскрывает порядок создания такой комиссии в части указания на ее состав.

Так, согласно пп. 5.4, 5.5 ТКП-305 общий осмотр зданий производится комиссией в следующем составе:

1) председатель комиссии — руководитель или заместитель руководителя, главный инженер организации (должностное лицо юридического лица ответственного эксплуатанта);

2) члены комиссии — лица, ответственные за эксплуатацию здания (ответственный эксплуатант); представители служб, осуществляющих эксплуатацию инженерного и технологического оборудования (эксплуатант); представитель местного общественного формирования (или профсоюза).

В состав комиссии по проведению технического осмотра жилых зданий организаций граждан застройщиков (жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), товариществ собственников и коллективов индивидуальных застройщиков (КИЗ)) необходимо включать представителей данных организаций.

Для общественных зданий в состав комиссии необходимо включать представителей органов местного или отраслевого управления, ответственных за техническое состояние основных фондов. 

Для производственных зданий в состав комиссии следует включать главных специалистов предприятия (механика, энергетика, технолога) и инженера по технике безопасности. 

Для зданий, являющихся историко-культурными ценностями, в состав комиссии необходимо включать представителей Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации. К работе комиссии могут быть привлечены специалисты по обследованию зданий и представители ремонтно-строительных организаций.

Рекомендуется также привлекать к работе комиссий специалистов-экспертов требуемой квалификации (п. 4.18 ТКП-305).

Обратим внимание, что при составлении акта осмотра нужно указать сведения об оценке технического состояния, наименование дефектов, выявленных в период осмотра, и необходимый объем работ. Правильное указание данных сведений требует специальных познаний в строительной деятельности. В связи с этим целесообразно включать в состав комиссии специалистов — экспертов по эксплуатации зданий и/или по обследованию зданий и сооружений, имеющих соответствующий аттестат.

Проведение технических осмотров как требование охраны труда

Согласно ст. 34 Закона Республики Беларусь от 23.06.2008 № 356-З «Об охране труда» (далее — Закон об охране труда) здания (помещения) подвергаются плановым (общим и частичным), внеплановым (внеочередным) техническим осмотрам.

Как уже указывалось выше, общие плановые осмотры должны проводиться два раза в год — весной и осенью. Периодичность частичных плановых технических осмотров зданий (помещений) устанавливается работодателем, являющимся собственником зданий (помещений), организацией, осуществляющей их эксплуатацию, или службой технической эксплуатации в зависимости от конструктивных особенностей зданий (помещений) и технического состояния их элементов. Внеплановые (внеочередные) осмотры зданий (помещений) проводятся после стихийных бедствий, аварий, при выявлении дефектов, деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации зданий (помещений).

Приведенная норма Закона об охране труда практически полностью повторяет содержание норм ТКП-305, но при этом в нее вкладывается другой смысл. Из указанного Закона следует, что осмотры зданий — часть мероприятий по охране труда. В связи с этим в комиссию, проводящую осмотры, целесообразно включать специалистов по охране труда.