Растрескалась штукатурка на фасаде, потекли трубы канализации, прохудилась крыша, отклеились обои. Обычно в таких случаях приглашенный специалист по строительству, приложив руку ко лбу, глубокомысленно изрекает: «Необходим текущий ремонт!» Однако так ли это на самом деле? Для того, чтобы разобраться, какой ремонт считается текущим, рассмотрим основные термины и определения, содержащиеся в действующем законодательстве.
Согласно ст. 1 Закона № 300-З строительная деятельность (строительство) — деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, в том числе оказание инженерных услуг в строительстве, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ.
В той же статье Закона № 300-З дается определение терминов:
— «ремонт объекта» — совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных, потребительских и улучшению эстетических качеств объекта, устранению мелких повреждений и неисправностей,
а также по предупреждению его износа, не относящихся к реконструкции объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий;
— «текущий ремонт объекта» — совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий.
Сравнив оба термина, можно сделать вывод, что к текущему ремонту не относятся мероприятия по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных, потребительских качеств объекта, поскольку это уже другой вид ремонта — капитальный.
В соответствии со ст. 1 Закона № 300-З капитальный ремонт объекта строительства — совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта строительства, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий.
Текущий и капитальный ремонты — «конкурирующие» виды деятельности, грань между которыми, как будет дальше рассмотрено, весьма тонка, а последствия неправильного определения вида ремонта достаточно неприятны. Пока же еще раз отметим, что «граница» между этими видами ремонтов проложена через отнесение цели выполнения работ и мероприятий к восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных, потребительских качеств объекта.
Пример.
Заказчик провел процедуру закупки работ (услуг) по выполнению текущего ремонта в производственных помещениях. Выбранному подрядчику в том числе необходимо было выполнить работы по заделке трещин в оштукатуренной кирпичной стене с дальнейшей ее покраской. В ходе подготовки подрядчик обнаружил, что под штукатуркой возникли трещины в кирпичной кладке. При дальнейшем обследовании было установлено, что для устранения трещин кирпичная стена подлежит разборке с последующим укреплением фундамента и возведением новой кирпичной кладки. Все эти работы не могут быть выполнены в рамках текущего ремонта, и необходимо проводить капитальный ремонт.
При отнесении работ к текущему либо к капитальному ремонту необходимо руководствоваться также ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (далее — ТКП-206).
В приложении А к ТКП-206 перечислены основные виды работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений, а в приложении В — основные виды работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений. Обращаем внимание, что зачастую разграничение между капитальным и текущим ремонтом идет не по виду работ, а по их объему.
Например, к работам, выполняемым при капитальном ремонте, относятся: полная замена заполнений оконных проемов здания, а также замена более 40 % оконных проемов здания при их износе более 60 %. Те же работы, но замена менее 40 % оконных проемов в здании — текущий ремонт.
Если образно представить, что разграничение между текущим и капитальным ремонтом — это «граница сверху», имея в виду объем и сложность выполняемых работ, то существует и «граница снизу» — место текущего ремонта в общей системе мероприятий по техническому обслуживанию зданий и сооружений.
Основным документом, регламентирующим техническое обслуживание зданий и сооружений, является ТКП 45-1.04-305-2016 (33020) «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» (далее — ТКП-305).
Согласно п. 4.3 ТКП-305 техническая эксплуатация зданий включает:
• использование здания по прямому назначению;
• осмотры строительных конструкций и инженерных систем;
• техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем;
• содержание зданий и прилегающей территории;
• ремонт строительных конструкций и инженерных систем;
• контроль за соблюдением установленных правил пользования помещениями зданий.
В соответствии с п. 4.5 ТКП-305 система технического обслуживания, содержания и ремонта должна обеспечивать:
• контроль за техническим состоянием зданий путем проведения технических осмотров;
• профилактическое техническое обслуживание, наладку, регулирование и текущий ремонт инженерных систем зданий;
• текущий ремонт помещений и строительных конструкций зданий, благоустройство и озеленение прилегающей к зданию территории в объемах и с периодичностью, обеспечивающих их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;
• содержание в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии помещений зданий и прилегающей к зданию территории;
• подготовку помещений зданий, инженерных систем и внешнее благоустройство зданий к сезонной эксплуатации (в осенне-зимний и весенне-летний периоды года);
• проведение необходимых работ по устранению аварий;
• учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды, сервисное обслуживание приборов учета расхода тепла и воды.
Из приведенных норм можно сделать два вывода:
1) текущий ремонт — одна из составляющих в системе технического обслуживания зданий;
2) текущий ремонт должен проводиться периодически.
Напомним, что в целом такой вид деятельности, как техническое обслуживание и техническая эксплуатация зданий и сооружений, не относится к строительной деятельности. Но отдельные мероприятия по выполнению этой деятельности (например, текущий ремонт, капитальный ремонт) уже будут относиться к строительству.
При техническом обслуживании административных и общественных зданий выполняются работы, сходные со строительными, но к ним не относящиеся. Такой вывод следует из приложений В.9 «Сроки устранения выявленных неисправностей элементов зданий» и В.10 «Перечень видов работ при техническом обслуживании административных и общественных зданий».
В приложении В.9 перечислены наименования аварийных и неаварийных неисправностей в элементах зданий и сооружений и сроки их устранения.
Обращаем внимание, что подп. 1.8 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.06.2019 № 223 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве» (далее — Указ №223) установлен особый порядок предварительного согласования подрядчиков при аварийном ремонте с вышестоящим органом либо с местным исполнительным и распорядительным органом в случае финансирования устранения аварийных ситуаций за счет бюджетных средств. Полагаем, что в Указе № 223 исключение из общего порядка сделано во избежание сомнений при ошибочном отнесении аварийных работ к строительным.
В приложении В.10 к ТКП-305 перечислены в основном работы, осуществляемые при подготовке зданий и сооружений к осенне-зимнему и весенне-летнему сезону.
Перечислим некоторые из них:
В.10.2.1 Укрепление и ремонт балконов и балконных ограждений.
В.10.2.2 Укрепление водосточных труб, колен, воронок.
В.10.2.5 Консервация системы центрального отопления.
В.10.2.6 Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
В.10.2.7 Ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек.
В.10.2.9 Работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков.
В.10.2.10 Осмотр и устранение неисправностей кровли, фасадов и полов в подвалах.
В.10.3.1 Утепление оконных и балконных проемов.
В.10.3.2 Замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и дверей.
В.10.3.3 Ремонт и утепление чердачных перекрытий.
В.10.3.4 Ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подпольных помещениях.
В.10.3.5 Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
В.10.3.7 Остекление и закрытие чердачных слуховых окон.
В.10.3.8 Остекление окон с приямками подпольных помещений.
В.10.3.10 Ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления.
В.10.3.11 Ремонт и утепление бойлеров.
В.10.3.12 Ремонт, утепление и прочистка дымовых каналов газовых водогрейных колонок и отопительных котлов.
В.10.3.14 Укрепление флагодержателей, номерных знаков.
В.10.3.15 Заделка продухов в цоколях зданий.
