Ситуация: ОАО (более 50 % акций в собственности государства) планирует сдавать в аренду неиспользуемое изолированное помещение в капитальном строении, которое находится в республиканской собственности и передано ОАО по договору безвозмездного пользования.
Рассмотрим пошаговый алгоритм сдачи помещения в аренду.
Юридические лица, которым переданы в безвозмездное пользование находящиеся в собственности Республики Беларусь изолированные помещения, осуществляют сдачу в аренду этого имущества по согласованию с ссудодателями (п. 4 Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее — Указ № 294)).
Прежде всего, ОАО должно издать приказ с письменного согласия ссудодателя (пункт 8 приложения 1 к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 03.10.2012 № 905 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г. № 294 и внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Совета Министров Республики Беларусь» (далее — постановление № 905)).
Для подготовки приказа нужны следующие документы:
— выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на изолированное помещение;
— технический паспорт, либо выкопировка из технического паспорта (при его наличии), либо план помещений (площадей), сдаваемых в аренду;
— документ, подтверждающий государственную регистрацию компании (индивидуального предпринимателя), или документ, удостоверяющий личность будущего арендатора.
Приказ издает уполномоченный уставом ОАО орган (например, директор). Проект приказа до подписания визируется у заинтересованных должностных лиц (юрист, главный бухгалтер и т.д.). Далее приказ представляется на подпись руководителю (органу), от имени которого он издается (п. 100 Инструкции по делопроизводству в государственных органах, иных организациях, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 19.01.2009 № 4). Подписанный приказ с прилагаемыми документами согласовывается с уполномоченным органом управления ОАО, если это предусмотрено уставом, и с ссудодателем государственной собственности в соответствии с порядком, определенным законодательством и уставом ОАО.
Справочно.
Органом, уполномоченным на согласование приказа, может быть наблюдательный совет ОАО. В качестве ссудодателя выступает, как правило, государственный орган, который передал ОАО имущество по договору безвозмездного пользования. Сроки согласования законодательством не установлены.
В течение 10 дней после согласования приказа о сдаче изолированного помещения в аренду ОАО передает информацию об объекте аренды в соответствующий облисполком (Минский горисполком) для включения в Единую информационную базу данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду (ч. 2 п. 3 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее — Положение № 150). Полагаем, что речь идет о календарных днях, поскольку не указано иное.
Справочно.
Единая информационная база данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, размещена на официальном сайте Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь.
Административную ответственность за нарушение порядка информирования несет руководитель арендодателя в виде штрафа до 50 базовых величин (ч. 3 п. 3 Положения № 150, ч. 3 ст. 23.27 КоАП).
Также предусмотрена ответственность юридического лица за нарушение законодательства о распоряжении государственным имуществом (штраф от 20 до 200 базовых величин (ч. 7 ст. 4.8, ч. 1 ст. 23.27 КоАП).
Недвижимое имущество предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды (далее — аукцион) (п. 4 Положения № 150).
Аукцион | Прямой договор аренды |
|---|---|
| — в городах Барановичи, Бобруйск, Борисов, Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Жлобин, Жодино, Заславль, Лида, Минск, Могилев, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск;
— сдача в аренду для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр | — аукцион не состоялся;
— сдача в аренду для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товароматериальных ценностей вне зависимости от места расположения (за исключением видов деятельности, указанных в левом столбце); — сдача в аренду для размещения объектов по оказанию бытовых услуг; — сдача в аренду для размещения объектов общественного питания с количеством мест не более 25; — сдача в аренду на условиях почасовой аренды; — сдача в аренду на новый срок арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды |
Справочно.
Совет Министров вправе определить иные населенные пункты, сдача в аренду изолированных помещений в которых производится путем проведения аукциона, либо конкретные изолированные помещения, сдача в аренду которых осуществляется путем проведения аукциона вне зависимости от населенных пунктов (п. 5 Положения № 150).
В случае проведения аукциона арендодателю необходимо совершить ряд следующих действий.
Справочно.
Арендодатель может провести аукцион самостоятельно либо через специализированную организацию. Аукцион проводится одним из следующих способов:
— на заседании комиссии;
— посредством электронных торгов, проводимых через уполномоченных операторов электронной торговой площадки
(ОАО «Белорусская универсальная товарная биржа», КУП «Минский городской центр недвижимости», РУП «Институт недвижимости и оценки»).
3.1.1. Издание приказа о создании комиссии по организации и проведению аукциона (далее — комиссия). В данном приказе закрепляются: срок действия комиссии (может быть постоянно действующей или разовой); состав комиссии (представители организации: как правило, специалист, ответственный за эксплуатацию здания, юрисконсульт, экономист, бухгалтер, главный инженер, заместитель директора).
3.1.2. Определение аукциониста. Рекомендаций по его назначению в законодательстве нет. Им может быть профессиональный аукционист либо сотрудник организации. Такую информацию можно включить в приказ о создании комиссии или приказ о проведении аукциона.
3.1.3. Утверждение Положения о комиссии и форм документов.
Начальная цена продажи права заключения договора аренды устанавливается в размере 25 % базовой арендной величины за 1 кв. м площади изолированного помещения, право заключения договора аренды которого выставляется на аукцион (п. 5 Положения о порядке проведения аукционов по продаже права заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в государственной собственности, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.08.2009 № 1049 (далее — Положение № 1049)). Базовая арендная величина с 01.04.2019 установлена в размере 16 рублей 90 копеек (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.03.2019 № 197).
Справочно.
В Положении о комиссии следует подробно прописать порядок действий комиссии при проведении аукциона, а также формы документов, которые будут использоваться в дальнейшем (заявление на участие в аукционе, журнал регистрации заявлений, билет участника аукциона, аукционный номер).
В случаях, когда предметом аукциона является право заключения договора аренды недвижимого имущества площадью от 1000 до 2000 кв. м, к исчисленному размеру начальной цены применяется понижающий коэффициент 0,3, а для объектов недвижимого имущества площадью более 2000 кв. м — 0,2.
Сумма задатка для участия в аукционе должна быть не более 10 % от начальной цены (п. 13 Положения № 1049).
Справочно.
Размер задатка и затраты на организацию и проведение аукциона подлежат утверждению руководителем ОАО или иным уполномоченным органом.
Задаток уплачивается для покрытия затрат на организацию и проведение аукциона. В затраты включаются в том числе:
— фактические затраты на организацию и проведение аукциона;
— расходы на изготовление документации, необходимой для проведения аукциона.
Для проведения аукциона требуется соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон в процессе подготовки и проведения аукциона (далее — Соглашение) (абзац 10 п. 7 Положения № 1049). В Соглашении наряду с правами и обязанностями сторон должны быть отражены условия о задатке. В связи с тем, что на момент заключения Соглашения задаток участником должен быть уплачен, в Соглашении прописываются условия о его зачете, возврате либо перечислении в доход соответствующего бюджета.
Справочно.
Форма соглашения законодательством не установлена. Полагаем, что за основу по аналогии при его подготовке можно взять форму соглашения, утвержденную Госкомимуществом (приложение 3 к постановлению Госкомимущества от 09.09.2013 № 43).
Также оговаривается размер штрафа. Случаи, для которых должен быть предусмотрен штраф, установлены законодательством (ч. 2 п. 14 Положения № 1049). Штрафы предусматриваются для участников, победителя и лица, приравненного к нему.
Извещение об аукционе составляется не позднее чем за 30 дней до его проведения и публикуется не менее чем в одном печатном СМИ, определенном законодательством для размещения извещений об аукционах. Например, в газете «Советская Белоруссия» или «Рэспублiка».
Справочно.
В извещении об аукционе указывается:
— когда, во сколько и где проводится аукцион;
— организатор аукциона, где он находится;
— что входит в предмет аукциона, какие его начальная цена и срок, на который заключается договор аренды;
— когда, на какой расчетный счет и в каком размере вносить задаток;
— другая информация согласно законодательству (п. 10 Положения № 1049).
Дополнительно размещается информация об объявленном аукционе и предмете аукциона на официальном сайте Госкомимущества. Для этого извещение об аукционе направляется в Госкомимущество в течение 3 дней после его опубликования в печатных СМИ.
В обозначенные в извещении об аукционе сроки:
1) принимаются заявления на участие в аукционе от лиц, желающих принять в нем участие;
Справочно.
Заявления, поступившие после установленного в извещении срока, не рассматриваются (п. 18 Положения № 1049).
2) проверяется наличие приложенных к заявлению документов;
3) заявления на участие в аукционе со всеми необходимыми документами регистрируются в журнале. С момента росписи заявителя в журнале он считается допущенным к участию в аукционе (п. 19 Положения № 1049);
4) с заявителем, надлежащим образом подавшим документы, заключается Соглашение;
Справочно.
В законодательстве установлен исчерпывающий перечень документов, которые участник обязан предоставить (подп. 15.1 и 15.3 п. 15 Положения № 1049). Требовать иные документы нельзя (п. 17 Положения № 1049).
5) выдаются билеты участника аукциона. В билете указывается порядковый номер, соответствующий номеру регистрации в журнале. Билет подтверждает допуск к участию в аукционе;
6) участники уведомляются об утвержденных затратах, о порядке и сроках их возмещения. Порядок уведомления законодательством не определен. Как правило, зарегистрированным лицам выдается или направляется по почте письменное уведомление. Полагаем, что условия возмещения и размер утвержденных затрат можно указать в Соглашении (если они известны на момент его составления). В таком случае лицо, заключившее Соглашение, будет считаться уведомленным о затратах;
7) проводится заключительная регистрация (билеты участников аукциона меняются на аукционные номера). Под аукционными номерами участники участвуют в аукционе. После проведения аукциона они обязаны вернуть данные номера организатору.
Справочно.
Лицо, допущенное к участию в аукционе, до начала аукциона имеет право отказаться от участия в нем. Отказом признается письменное заявление или неявка лица на аукцион. Отказ фиксируется в протоколе (п. 21 Положения № 1049).
Аукцион проводится аукционистом в присутствии комиссии. Заседание комиссии считается правомочным при условии присутствия на нем не менее 2/3 общего числа членов комиссии.
Справочно.
Шаг аукциона — величина, на которую увеличивается цена предмета аукциона, устанавливаемая организатором.
Начинается аукцион с оглашения аукционистом правил проведения аукциона, шага аукциона. Шаг аукциона устанавливается аукционистом в пределах от 5 % до 15 % от предыдущей цены предмета аукциона, названной аукционистом.
После оглашения данной информации аукционист в соответствии с шагом аукциона объявляет первую цену предмета аукциона. Не допускается продажа предмета аукциона по начальной цене.
Аукцион продолжается до тех пор, пока по новой объявленной аукционистом цене аукционный номер поднимет только один участник аукциона. Аукционист трижды называет цену, по которой продан предмет аукциона, и объявляет о продаже данного предмета аукциона, а также сообщает номер участника аукциона, выигравшего аукцион.
Победителем аукциона признается лицо, предложившее наивысшую цену в ходе аукциона.
Справочно.
Если аукцион признается несостоявшимся в связи с тем, что заявление подано только одним участником либо только один из участников явился на аукцион, то предмет аукциона продается этому участнику по его согласию по начальной цене, увеличенной на 5 %. Согласие или отказ такого участника приобрести предмет аукциона отражается в протоколе (ч. 2 п. 28 Положения № 1049). Данный участник считается приравненным к победителю.
Решение комиссии принимается простым большинством, путем открытого голосования. Право решающего голоса в случае равенства голосов принадлежит председателю комиссии (его заместителю).
По результатам аукциона составляется протокол в двух экземплярах. Протокол подписывают члены комиссии, которые присутствовали на заседании, и победитель аукциона или приравненное к нему лицо.
Подписанные экземпляры протокола утверждаются в день проведения аукциона путем издания распорядительного документа. Один экземпляр утвержденного протокола остается в ОАО, другой — выдается победителю аукциона (приравненному к нему лицу). Утвержденный протокол является документом, удостоверяющим право победителя аукциона на заключение договора аренды (ч. 3 п. 31 Положения № 1049).
В течение 3 рабочих дней со дня проведения аукциона победитель либо приравненное к нему лицо перечисляет на расчетный счет организатора:
— сумму, за которую продан предмет аукциона, за вычетом внесенного им задатка;
— сумму компенсации затрат на проведение аукциона.
Справочно.
Плата, полученная при проведении аукциона, перечисляется в бюджет не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным, в размере 50 %. Она определяется после исчисления и вычета НДС.
В течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона возвращаются внесенные задатки лицам:
— проигравшим в аукционе;
— отказавшимся от участия в нем.
Аукцион может быть аннулирован, признан несостоявшимся или нерезультативным в предусмотренных законодательством случаях (ч. 1 и 5 п. 28 Положения № 1049).
Договор аренды составляется в соответствии с примерной формой, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 27.06.2012 № 22.
Справочно.
Полагаем, что день проведения аукциона включается в 10-дневный срок для заключения договора с победителем. На это указывает правовая конструкция, использованная законодателем.
Договор заключается с победителем в течение 10 рабочих дней. Этот срок исчисляется со дня проведения аукциона и подписания протокола.
В случае, если изолированное помещение предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона, договор аренды недвижимого имущества заключается сторонами в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения о сдаче его в аренду (п. 6 Положения № 150).
Размер арендной платы определяется Указом № 150. Плата и (или) средства перечисляются в доход республиканского бюджета не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным.
Резюме.
Передача недвижимости в аренду — один из самых распространенных способов ведения бизнеса. Отношения между арендодателем и арендатором оформляются договором аренды. Но если в аренду сдается государственная недвижимость, то просто заключения договора недостаточно — необходимо пройти все шаги, описанные в настоящем алгоритме.
Дополнительно по теме:
Галенчик Я. Ошибки арендатора: лучше предупредить, чем «лечить»
Штрикуль А. Аренда недвижимого имущества глазами собственника
Шульцева О. Аренда: алгоритм подготовки договора
