Предварительный договор: незыблемая гарантия или скрытые риски?

В чем удобство предварительного договора?

Конструкция предварительного договора с заказчиками по строительству объектов недвижимости удобна не только для потенциальных собственников и арендаторов, но и для заказчиков по строительству, поскольку позволяет заранее оценить спрос на строящийся объект и его наполняемость, а в отдельных случаях — и оптимизировать финансирование строительства. Предварительные договоры (в частности, предварительные договоры аренды) используются в отношении не только строящихся, но и уже существующих объектов (например, арендатор запланировал открытие нового магазина на определенную дату в будущем и хочет получить гарантии того, что на эту дату у него будет заключен договор аренды помещения для размещения своего объекта).

Какие правила действуют в отношении предварительных договоров?

Обратим внимание на несколько общих правовых аспектов, применимых к предварительным договорам:

— по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором;

— предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме;

— предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;

— в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора;

— в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке, и другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

О чем не молчит практика?

Как показывает практика, предварительный договор далеко не всегда является фактической гарантией заключения основного договора.

Ситуация: предварительный договор заключается в отношении объекта, который уже находится в аренде у третьего лица (например, собственник, не имея на то достаточных оснований, рассчитывает прекратить имеющийся договор к запланированной дате).

Проанализируем последствия такой ситуации для всех ее участников: собственника объекта, текущего арендатора и потенциального арендатора.

В абз. 4 ч. 2 п. 8 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных отношений» (далее — постановление № 1) определено, что без расторжения (прекращения) договора аренды, заключенного с третьим лицом, арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора аренды на основании предварительного договора, если объект аренды передан арендодателем в аренду третьему лицу, в силу положений п. 6 ст. 399, ст. 577–580, 582 ГК.

Таким образом, для того чтобы понудить арендодателя заключить основной договор при наличии заключенного предварительного договора, необходимо, чтобы договор аренды с третьим лицом был расторгнут (прекращен).

Является ли наличие предварительного договора в отношении того же объекта, то есть обязательства арендодателя заключить основной договор перед потенциальным арендатором, достаточным основанием для расторжения (прекращения) существующего договора аренды с третьим лицом?

Исходя из анализа норм ГК, понятие «расторжение» используется в контексте прекращения правоотношений по соглашению сторон в связи с существенным нарушением одной из сторон обязательств по договору либо в иных случаях, предусмотренных законодательством или заключенным договором (ст. 420 ГК).  

Очевидно, что расторгнуть договор аренды с третьим лицом по соглашению сторон можно только в ситуации, если третье лицо (арендатор) выразит свое согласие на соответствующую инициативу арендодателя, заключившего предварительный договор с иным потенциальным арендатором. Рассчитывать на то, что такое согласие будет получено во всех случаях, разумеется, не приходится.

Расторжение договора аренды с третьим лицом судом по заявлению сторон этого договора (в рассматриваемой ситуации такой стороной предполагается арендодатель) будет возможно только в случаях, предусмотренных законодательством или самим договором.

Законодательство в числе оснований расторжения договора аренды по инициативе арендодателя не содержит такое основание, как наличие у арендодателя иного обязательства в отношении арендуемого имущества. Соответственно, в случае отсутствия иных оснований (текущий арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату) шансы арендодателя расторгнуть существующий договор аренды будут минимальны.

Каковы возможности арендатора?

Может ли потенциальный арендатор заявить самостоятельное требование о расторжении заключенного с третьим лицом договора аренды (поскольку, как уже было указано выше, без расторжения (прекращения) существующего договора понуждение к заключению основного договора аренды является невыполнимым)?

Предусмотренные законодательством способы защиты гражданских прав не предоставляют потенциальному арендатору такой возможности, поскольку сам факт существования ранее заключенного договора аренды не нарушает его прав: его право нарушено действиями арендодателя. Соответственно, потенциальный арендатор может заявить любое требование, направленное на защиту его нарушенных прав (признание права, возмещение арендодателем убытков, причиненных нарушением права, и др.), но не требование о расторжении существующего договора аренды с третьим лицом.

Каковы возможности суда?

В свою очередь, не может инициировать расторжение существующего договора аренды и сам суд, поскольку в соответствии с п. 2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.05.2011 № 7 «О судебном решении» в силу принципа диспозитивности хозяйственный суд рассматривает дело и выносит решение только в отношении заявленных требований, то есть исходя из основания, предмета иска (заявления), указанных истцом (заявителем).

Проводить судебное разбирательство и выносить решение в отношении незаявленного требования, самостоятельно изменять основание или предмет иска (заявления) хозяйственный суд согласно ч. 2 ст. 23 ХПК вправе лишь в случаях, прямо предусмотренных законодательными актами (например, п. 2 ст. 167 ГК).

Что стоит учесть?

Таким образом, ни потенциальный арендатор, ни суд не могут инициировать расторжение существующего договора аренды, поскольку такое право принадлежит лишь сторонам договора.

Соответственно, складывается ситуация, когда наличие предварительного договора не является для потенциального арендатора гарантией заключения в будущем основного договора аренды. Как минимизировать риски возникновения подобной ситуации?

Заблаговременная проверка объекта путем получения выписки из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о статусе планируемого к аренде объекта недвижимости в данном случае не поможет, поскольку с некоторых пор данный регистр не содержит информацию о заключенных в отношении объекта или его частей договоров аренды.

В связи с этим можно рекомендовать лишь самостоятельную проверку объекта (посещение, изучение его использования), а также получение до заключения предварительного договора (или включение в текст договора) письменных гарантий арендодателя о том, что планируемый к аренде объект не передан и не обещан к передаче в аренду третьим лицам. Наконец, одной из весомых гарантий может являться выбор сторонами устраивающего арендатора способа обеспечения исполнения арендодателем своего обязательства по заключению основного договора (например, выплата неустойки либо иного обеспечительного платежа в согласованном сторонами размере).