Приемка объекта в эксплуатацию: пошаговый алгоритм

На кого возлагается приемка объекта в эксплуатацию?

В соответствии с п. 12 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее — Положение о приемке), организация приемки в эксплуатацию объекта возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда — на заказчика) и производится за его счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. Далее в данной статье под заказчиком в контексте приемки объекта в эксплуатацию подразумевается также застройщик.

Что подлежит приемке в эксплуатацию?

Прежде всего следует определиться с перечнем объектов строительства, приемку которых необходимо проводить. В соответствии с п. 1 Положения о приемке оно распространяется на приемку в эксплуатацию объектов строительства, очередей строительства, пусковых комплексов, законченных возведением, реконструкцией (в том числе тепловой модернизацией), реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством. Важно то, что нужно проводить приемку в эксплуатацию не только вновь построенных объектов, но и объектов реконструкции (включая модернизацию), реставрации, капитального ремонта и благоустройства. Иными словами, приемка в эксплуатацию является обязательной практически для всех объектов, на которых ведется государственный строительный надзор (Госстройнадзор). Органы Госстройнадзора также играют существенную роль в процессе приемки объекта в эксплуатацию.

Разрешительная документация для СМР: легче предусмотреть, чем проигнорировать?

Если в процессе приемки обнаружатся расхождения между фактической ситуацией и ранее направленным уведомлением о производстве строительно-монтажных работ (СМР), это приведет к негативным последствиям. До вступления в силу Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» (далее — Декрет № 7) необходимо было получать разрешения на производство строительно-монтажных работ (далее — СМР), сейчас же направляются уведомления.

Справочно:
Согласно ч. 2 п. 15 Положения о приемке заказчик, получивший уведомление подрядчика о дате готовности к сдаче объекта, обязан в течение 20 календарных дней приступить к его приемке в эксплуатацию в установленном порядке.

Пример: до начала строительства объекта организация получила разрешение на производство строительно-монтажных работ со сроком действия до 1 октября 2017 г. При этом организация обратилась в Госстройнадзор за получением заключения о готовности объекта к приемке в эксплуатацию только в июле 2018 г.

В данной ситуации очевидно, что либо подрядчик вел работы на объекте без разрешения на производство СМР, либо нарушены сроки начала приемки объекта в эксплуатацию (ч. 2 п. 15 Положения о приемке).

При этом Госстройнадзор, вероятнее всего, будет исходить из первого вывода, потому что затягивать приемку в эксплуатацию невыгодно как для заказчика, так и для подрядчика (если работы на объекте завершены). Вывод: для успешной приемки объекта в эксплуатацию нужно заботиться о корректности оформления документов на всем протяжении строительства.

На что стоит обратить внимание?

Документы для приемки должны быть надлежащим образом и своевременно оформлены, а также соответствовать объему реально выполненных работ. При необходимости можно вносить в них изменения (например, направить уведомление о продлении сроков выполнения СМР, внести изменения в проектную документацию). Конечно, лучше побеспокоиться об этих вопросах заранее, чтобы к моменту приемки объекта в эксплуатацию успеть согласовать изменения в проект с исполкомом и пройти государственную экспертизу проектной документации с внесенными изменениями.

Рекомендация:
Своевременно вносите в документы изменения и корректировки, которые отражают реальные сроки и этапы выполняемых работ.

Каков алгоритм приемки объекта?

Рассмотрим пошагово процесс приемки объекта в эксплуатацию, если ответственным за приемку лицом является заказчик строительства.

Шаг 1. Подрядчик направляет заказчику уведомление о готовности объекта к сдаче

Сроки и порядок направления такого уведомления рекомендуем установить в договоре.

В соответствии с законодательством уведомление должно быть направлено в сроки, позволяющие заказчику своевременно назначить приемочную комиссию.

Шаг 2. Заказчик издает приказ о создании приемочной комиссии

Приказ о создании приемочной комиссии весьма специфичен по содержанию, поэтому рассмотрим его содержание подробнее:

— дата приказа (утверждается не ранее даты получения уведомления от подрядчика);

— надлежащий состав приемочной комиссии в соответствии с п. 18 Положения о приемке (отсутствие в приемочной комиссии любого из надлежащих лиц является основанием для признания приемки объекта в эксплуатацию недействительной, а утвержденные представители должны быть надлежащим образом уполномочены на участие в процедуре приемки).

Справочно:
В состав приемочной комиссии должны войти представители заказчика, подрядчика, разработчика проектной организации, эксплуатирующей организации (при ее наличии), местного исполнительного и распорядительного органа (п. 18 Положения о приемке).
Полномочия представителя, указанного в приказе о приемке, могут быть оформлены доверенностью и приказом руководителя организации, должностной инструкцией либо вытекать из договора (например, в договоре строительного подряда сразу указан ответственный сотрудник подрядчика).
Дата начала работы приемочной комиссии должна быть не ранее 30 дней с даты утверждения приказа (п. 17 Положения о приемке).

Планировать состав приемочной комиссии следует с учетом того, что все ее члены должны в определенный период посетить объект для проверки, а в случае успешной приемки — также для подписания акта приемки объекта в эксплуатацию. Имеет смысл урегулировать данный вопрос со всеми членами приемочной комиссии до утверждения приказа во избежание проблем с подписанием акта приемки объекта в эксплуатацию в срок. Законодательство позволяет включить в состав приемочных комиссий и иных лиц (абз. 2 п. 18 Положения о приемке), но на практике этой возможностью пользуются редко, чтобы не усложнять процедуру приемки;

— сроки работы приемочной комиссии (при определении даты начала работы приемочной комиссии нужно учитывать, что к этой дате, среди прочего, нужно будет получить заключения всех необходимых госорганов). Сроки работы приемочной комиссии законодательством не регламентированы, но на практике для проверки документации по объекту и его состояния нужно в среднем 10 рабочих дней (на больших объектах сроки будут больше).

Шаг 3. Заказчик получает заключения органов государственного надзора о соответствии требованиям законодательства и ТНПА (о готовности объекта к приемке в эксплуатацию)

Документы для получения заключения представляются до начала работы приемочной комиссии (п. 21 Положения о приемке). На этом этапе сложности возникают чаще всего: трудно бывает не только получить положительное заключение органа государственного надзора, но и понять, в какой орган вообще нужно обращаться.

В любом случае необходимо получить заключение:

— уполномоченного органа Государственного санитарного надзора;

— уполномоченного органа Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь — ГУО «Республиканский центр государственной экологической экспертизы и повышения квалификации руководящих работников и специалистов»;

Справочно:
Перечень государственных органов, выдающих заключения при приемке объектов в эксплуатацию, установлен в Приложении к Положению о приемке.

— Государственного пожарного надзора (в отношении всех объектов, для которых установлены требования пожарной безопасности);

— уполномоченного органа Госстройнадзора.

Для отдельных категорий объектов требуются заключения иных органов:

— Госпромнадзора — при приемке объектов, подлежащих государственному надзору в области промышленной безопасности (опасные объекты);

— Госатомнадзора — при приемке объектов атомной энергетики;

— Министерства культуры Республики Беларусь — при приемке объектов, включенных в список историко-культурных ценностей Республики Беларусь;

— государственного энергетического надзора — при приемке объектов энергетики;

— ГАИ — при приемке дорог, технических средств организации дорожного движения, дорожных сооружений, железнодорожных переездов, подвесных контактных сетей городского электрического транспорта и трамвайных путей;

— МЧС — при приемке объектов гражданской обороны;

— районных, городских ветеринарных станций — при приемке животноводческих объектов;

— Управления государственного надзора главной военной инспекции Вооруженных Сил — при приемке объектов, принадлежащих Вооруженным Силам Республики Беларусь и транспортным войскам Республики Беларусь.

Справочно:
Список государственных органов, выдающих заключения о готовности объекта к приемке в эксплуатацию, закрытый, и требовать заключения иных госорганов незаконно.

Органы Госстройнадзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по данному объекту других органов государственного надзора (ч. 1 п. 20 Положения о приемке). Поэтому обращаться к ним следует после получения остальных заключений, а за получением остальных заключений можно обращаться одновременно. Законодательный срок выдачи заключений государственными органами — 15 дней с даты обращения, но на практике процедуры длятся около месяца (из-за необходимости внесения исправлений в документы).

Заказчики строительства часто сталкиваются с тем, что органы государственного надзора (чаще всего — органы Государственного пожарного надзора) отказывают в выдаче положительного заключения по объекту, ссылаясь на то, что проектная документация по объекту не соответствует требованиям ТНПА по безопасности (в данном случае — пожарной безопасности). Эта проблема частично решилась вступлением в силу абз. 37 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7, которым установлено, что при приемке в эксплуатацию государственные органы выдают заключения исключительно на предмет соответствия объекта строительства выданной разрешительной документации и соответствия объекта строительства разработанной и утвержденной проектной документации.

При этом указано, что проектная документация должна быть разработана и утверждена с учетом установленных законодательством требований к ее разработке и утверждению, в том числе требований безопасности и эксплуатационной надежности. Это значит, что органы государственного надзора при выдаче заключений должны руководствоваться требованиями, действовавшими на момент утверждения проектной документации.

Шаг 4. Приемочная комиссия анализирует документы по объекту строительства и заключения органов государственного надзора, изучает состояние объекта

Критерии, по которым будет проводить проверку приемочная комиссия, определены в ч. 1 п. 5 Положения о приемке:

— соответствие объекта утвержденной проектной и разрешительной документации;

— соответствие выполненных на объекте СМР, примененных материалов и изделий требованиям технических нормативных правовых актов;

Справочно:
Приемка в эксплуатацию объектов, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, не соответствующих установленным критериям качества, запрещается (ч. 6 п. 5 Положения о приемке).

— соответствие исполнительной документации выполненным СМР и требованиям технических нормативных правовых актов;

— достижение предусмотренных проектной документацией технико-экономических показателей;

— соответствие объекта требованиям нормативных правовых актов в части обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, эксплуатационной надежности;

— готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией;

— создание безбарьерной среды на объекте с учетом требований технических нормативных правовых актов и проектной документации.

Содержание большинства пунктов вопросов не вызывает. Отметим только, что создание безбарьерной среды подразумевает создание надлежащих условий для инвалидов. Куда важнее разобраться, чем подтверждается выполнение данных требований.

Законодательством установлен перечень документов, предоставляемых приемочной комиссии подрядчиком, и перечень документов, предоставляемых заказчиком. Оба перечня утверждены. В перечни входят, в частности, следующие документы, с которыми, вероятнее всего, могут возникнуть проблемы:

— сертификаты соответствия на продукцию и сертификаты соответствия работ в строительстве;

— акты испытаний оборудования, трубопроводов, систем водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения и т.д.;

— акты испытаний внутренних и наружных электроустановок и электросетей;

— акты испытаний устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;

— акты испытаний устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;

— журналы производства работ и авторского надзора разработчика проектной документации, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора;

— гарантийный паспорт объекта строительства;

— утвержденная проектная документация и справка об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;

— документы по инженерно-геологическим и гидрогеологическим изысканиям строительной площадки;

— паспорта на оборудование и механизмы;

— акт комплексного опробования смонтированного оборудования;

— справка о фактической стоимости строительства, подписанная заказчиком и генеральным подрядчиком (подрядчиком);

— заключения органов государственного надзора о соответствии объекта, принимаемого в эксплуатацию, утвержденной проектной документации.

Справочно:
Перечни документов, предоставляемых приемочной комиссии подрядчиком и заказчиком, утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339 (приложения 1 и 2).

Обращаем внимание, что перечень документов, установленный законодательством, намного шире. Мы привели только те позиции, по которым, на наш взгляд, проблемы могут возникнуть вероятнее всего, например:

— срок действия сертификатов соответствия истек ранее даты окончания СМР на объекте;

— не оформлены надлежащим образом (например, не подписаны либо подписаны не уполномоченными на это лицами) акты испытаний, акты выполненных работ;

— проектная документация не прошла государственную экспертизу после внесения изменений;

— заказчик не проставил на проектной документации отметку «К производству работ» перед передачей ее подрядчику;

— не оформлен в надлежащем порядке и не ведется соответствующей организацией журнал производства работ или журнал авторского надзора.

Справочно:
Журнал производства работ ведется на каждом объекте строительства (п. 3 Правил ведения журнала производства работ, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.03.2010 № 383).

Например, журнал производства работ должен вестись на всех объектах строительства, он должен быть пронумерован, прошнурован и скреплен печатью выдавшего его подрядчика. Несоблюдение данных требований может не только привести к штрафам от Госстройнадзора по результатам проверки объекта в ходе строительства, но и негативно сказаться на сроках приемки объекта в эксплуатацию.

Приемка в эксплуатацию объекта строительства без выполнения указанных действий и оформления соответствующих документов запрещается (ч. 3 п. 5 Положения о приемке).

Шаг 5. Представители приемочной комиссии подписывают акт приемки объекта в эксплуатацию, если по результатам работы приемочной комиссии не обнаружено несоответствий

После подписания акта приемки объекта в эксплуатацию он направляется заказчику. Заказчик должен утвердить акт приказом в течение 15 дней после его подписания членами приемочной комиссии. Если заказчик этого не сделает, объект считается непринятым. В таком случае нужно заново назначать приемочную комиссию и проводить приемку повторно.

Справочно:
Формы актов приемки объектов в эксплуатацию различаются в зависимости от видов объектов, проводимых на них работ и утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339.

Шаг 6. Заказчик регистрирует объект недвижимости

Процедура обычно занимает не более 5 дней. Основным документом, предоставляемым для регистрации, является акт приемки объекта в эксплуатацию. По результатам регистрации выдается свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимого имущества, а также технический паспорт объекта.

Справочно:
Порядок государственной регистрации установлен в п. 17.11 Единого перечня административных процедур, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.

Следует отметить, что члены приемочной комиссии (физические лица) и заказчик строительства несут ответственность за нарушение порядка приемки объектов в эксплуатацию в соответствии со ст. 21.6 КоАП:

— за нарушение порядка приемки объекта в эксплуатацию — штраф от 4 до 10 базовых величин;

— за повторное нарушение в течение одного года после наложения административного взыскания — от 6 до 15 базовых величин;

— за эксплуатацию объекта без приемки в эксплуатацию либо с нарушением порядка приемки в эксплуатацию — от 2 до 10 базовых величин для физического лица, до 50 — для ИП, до 200 — для юридического лица.

Даже если во время приемки в эксплуатацию несоответствия объекта требованиям не будут обнаружены, при последующем их выявлении приемка может быть признана недействительной. Это повлечет за собой также признание недействительной государственной регистрации объекта недвижимости со всеми вытекающими последствиями. Поэтому мы настоятельно рекомендуем при приемке объектов в эксплуатацию неукоснительно соблюдать требования законодательства.

Справочно:
Статьей 21.6 КоАП предусмотрена административная ответственность за нарушение порядка приемки в эксплуатацию объектов строительства или приемки строительных, специальных, монтажных работ.