В предыдущем номере журнала в статье А. Штрикуля были освещены проблемные моменты для арендодателя, возникающие на стадии заключения договора аренды, связанные с проверкой репутации потенциального арендатора, его правоспособностью, описанием объекта аренды.
В продолжение темы авторы статьи рассматривают условия договора аренды, обращая при этом внимание арендодателей на подводные камни арендных правоотношений.
В договоре аренды арендодателю следует предусмотреть меры, которые будут обеспечивать стабильность отношений и защиту его интересов. При заключении договора аренды наиболее часто в качестве такой меры используется обеспечительный платеж.
Обеспечительный платеж как способ обеспечения гражданским законодательством прямо не поименован. Отсутствие нормативного регулирования данной меры обеспечения имеет свои плюсы: арендодатель может сам определять условия ее применения, подстраивая их под свои отношения с потенциальным арендатором.
Функция обеспечительного платежа — оперативное удержание суммы за счет заранее внесенного «депозита». Это означает, что если арендатор не уплачивает, например, арендную плату или не возмещает коммунальные услуги, то арендодатель может без обращения за судебной или иной защитой посредством обеспечительного платежа покрыть не оплаченную арендатором сумму.
В отношении обеспечительного платежа в договоре нужно предусмотреть следующие условия, которые позволят этой мере эффективно работать:
• порядок внесения;
• порядок использования;
• порядок пополнения;
• изменение размера;
• возврат платежа.
При этом необходимо помнить, что арендодатель не может понудить арендатора к пополнению обеспечительного платежа, однако для минимизации рисков уклонения от пополнения возобновляемого обеспечительного платежа в договоре можно предусмотреть пеню за нарушение обязательства по его восполнению.
Кроме того, арендодатель должен уведомлять арендатора о каждом факте удержания определенных сумм за счет обеспечительного платежа.
Условие о размере арендной платы относится к существенным условиям договора. При несоблюдении данного условия договор аренды считается незаключенным*.
* Часть 2 п. 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».
Способами определения арендной платы являются следующие:
• фиксированная сумма;
• процент от выручки (дохода);
• предоставление арендатором услуг;
• передача вещи в аренду или собственность;
• возложение затрат по улучшению объекта аренды.
Важно отметить, что указанный перечень способов определения арендной платы в силу законодательства не является закрытым. Это означает, что стороны сами могут определять, как им согласовать арендную плату. Главное, чтобы каждой из сторон договора было понятно, какой размер арендной платы она должна уплатить или получить за период пользования имуществом.
Большинство договоров аренды сейчас заключается с валютной привязкой, что означает обязанность арендатора вносить арендную плату по курсу валюты на дату платежа. При этом договор аренды может предусматривать возможность привязки арендной платы не только к одной валюте, но и к разным валютам.
Рекомендация:
С конца 2017 г. в СМИ активно обсуждается вопрос запрета валютных привязок в договорах. О возможности такого запрета в силу проведения работы по дедолларизации национальной экономики сообщили в Национальном банке Республики Беларусь. В этой связи юристам целесообразно уже сейчас учитывать такую ситуацию и предусматривать в договорах аренды в части определения размера арендной платы порядок и условия перехода на белорусские рубли.
В долгосрочных договорах аренды может предусматриваться возможность смены валюты. Данное условие позволяет сменить привязку к той или иной валюте в случае ее крайней нестабильности.
Еще недавно этот способ определения арендной платы являлся достаточно редким, но в последнее время все чаще стал использоваться в договорах аренды. Это веяние продиктовано мировой практикой, требованиями отдельных брендов, которые приходят в Республику Беларусь, моделью бизнеса. Данный способ определения арендной платы может предусматривать следующие варианты:
• только процент;
• фиксированная ставка + процент;
• альтернатива — ставка или процент (предусматривается выплата либо какой-то фиксированной ставки, либо процента — в зависимости от того, что больше. То есть если в данном отчетном периоде процент больше, чем фиксированная ставка, то выплачивается процент, а если меньше, то выплачивается процентная ставка).
Нюансы:
— определение базы (в договоре необходимо четко сформулировать, с какой базы будет исчисляться процент от выручки);
— отчетность и контроль расчетов (договор должен предусматривать механизмы контроля арендатора, предоставления им отчета арендодателю. В частности, в договоре может содержаться условие об обязанности арендатора проводить аудит правильности исчисления арендной платы).
Определение арендной платы посредством предоставления арендатором услуг и (или) передачи вещи встречается крайне редко. Включение данного способа определения арендной платы в договор делает такой договор смешанным по своей правовой природе.
Во избежание возможных трудностей с исполнением договора рекомендуем прибегать к заключению двух самостоятельных договоров (аренды и оказания услуг и (или) передачи вещи в аренду или собственность), производить зачет.
Возложение на арендатора обязанности произвести за свой счет улучшение объекта аренды также является способом определения арендной платы.
При выборе данного способа в договоре аренды следует:
— определить период действия этого способа определения арендной платы (какой временной промежуток аренды объекта данные улучшения покрывают арендную плату);
— согласовать смету или перечень работ;
— определить арендную плату после истечения периода действия данного способа;
— определить последствия, в случае если арендатор не выполнит улучшения.
Рекомендация:
Последствия невыполнения арендатором улучшения объекта аренды лучше определять в виде альтернативной ставки, фиксированно. То есть если условие об улучшении не выполняется, то арендная плата исчисляется по какой-то фиксированной ставке.
Существует несколько способов определения в договоре аренды арендных каникул:
— прямое указание в договоре на арендные каникулы или освобождение от арендной платы;
— несовпадение даты начисления арендной платы и даты передачи объекта (например, объект передается сегодня, а в договоре прямо указано, что арендная плата начинает исчисляться через два месяца);
— ограничение в использовании объекта аренды по целевому назначению (например, арендатору запрещается использовать объект в течение двух месяцев по целевому назначению, по которому объект передается в аренду, соответственно за этот период арендная плата не начисляется);
— снижение арендной платы на первые месяцы аренды*;
* Данный способ определения арендных каникул может быть применен к правоотношениям, которые не попадают под регулирование Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом».
— равномерное распределение арендной платы на первый год аренды;
— зачет расходов на улучшения в счет арендной платы.
При этом первые три способа по сути напрямую указывают о безвозмездности отношений сторон в данный период. В связи с чем безвозмездность на период арендных каникул трансформирует отношения из аренды в отношения безвозмездного пользования имуществом, что влечет соответствующие налоговые обязательства. В этой ситуации арендодатель не может отнести на затраты амортизационные отчисления и иные расходы, которые он производит в связи с содержанием объекта аренды.
Рекомендация:
В договоре аренды рекомендуем использовать инструменты отражения арендных каникул, которые прямо не свидетельствуют о безвозмездности отношений.
В соответствии с п. 3 ст. 585 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Данная норма имеет значение в том случае, если в договоре предусмотрено одностороннее изменение арендодателем арендной платы и не предусмотрен интервал этого изменения (просто указано, что арендодатель может изменять арендную плату). В таком случае в силу п. 3 ст. 585 ГК изменить размер арендной платы в одностороннем порядке возможно только один раз в год.
Способами изменения размера арендной платы являются:
— соглашение сторон;
— односторонний порядок (изменение размера арендной платы одной из сторон договора);
— автоматическое изменение размера арендной платы в соответствии с согласованным в договоре алгоритмом (например, если изменяется ставка рефинансирования в сторону увеличения на 2 процентных пункта, арендная ставка увеличивается тоже на 2 процентных пункта).
К сведению:
Одностороннее изменение арендной ставки по инициативе арендодателя оформляется уведомлением арендатора об изменении арендной ставки.
В договоре аренды необходимо определить:
— перечень расходов (коммунальных, эксплуатационных и иных) на содержание объекта аренды;
— способ определения размера возмещаемых расходов (может быть различным по каждому виду расходов);
— тарифы в случае оказания услуг или поставки ресурсов собственными силами;
— порядок возмещения расходов за места общего пользования.
Если в части коммунальных расходов судебная практика стоит на стороне арендодателя, то с эксплуатационными расходами ситуация более сложная. Арендодателю в случае возникновения спора нужно будет доказать необходимость этих расходов, а также их размер. В этой связи в договоре следует подробно прописывать перечень коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, которые должен возмещать арендатор, и способ определения размера возмещаемых расходов.
При этом способ определения возмещаемых расходов может быть различным для каждого вида эксплуатационных и коммунальных услуг (по приборам учета и тарифам поставщиков ресурсов, по проценту занимаемой площади, по количеству сотрудников и т.д.).
На практике встречаются случаи, когда поставщиком и производителем коммунальных услуг выступает сам арендодатель. Соответственно, в данной ситуации тарифы на коммунальные услуги не регулируются, и для того, чтобы не возникало споров, нужно четко прописать в договоре, какой тариф используется.
И еще один важный вопрос, который необходимо отражать в договоре, — это порядок возмещения расходов общего пользования. Зачастую в ходе исполнения договора аренды возникают споры, почему арендатор должен оплачивать коммунальные услуги за все места общего пользования в здании, если у него, к примеру, отдельный вход в здание, свой коридор и т.д. Чтобы избежать возникновения подобных споров, следует предусмотреть алгоритм возмещения арендатором расходов за места общего пользования «на берегу», то есть на стадии заключения договора аренды.
