Распределение расходов в части энергоснабжения между арендодателем и арендатором

Как это происходит и что говорит законодательство

Существующий в настоящее время порядок возмещения таких расходов схематично можно представить следующим образом:

Очевидно, что представленная выше схема является весьма громоздкой, а наиболее уязвимой стороной здесь выступает именно арендодатель, поскольку существует риск невозмещения ему арендатором оплаченных услуг энергоснабжения.

Справочно.
Правила электроснабжения утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.10.2011 № 1394, Правила теплоснабжения — постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.09.2019 № 609.

Простейшим выходом из подобной ситуации было бы предоставить арендатору возможность напрямую заключить соответствующие договоры с энергоснабжающей организацией (далее — ЭСО) и самостоятельно оплачивать предоставляемые услуги. Однако Правила электроснабжения и Правила теплоснабжения это запрещают: в соответствии с ч. 2 п. 72 Правил электроснабжения и п. 37 Правил теплоснабжения договоры электроснабжения (теплоснабжения) между ЭСО и арендатором (ссудополучателем) абонента не заключаются. 

Выходом из анализируемой ситуации является договор о взаимоотношениях в части электро- и теплоснабжения, который арендодатель заключает с арендатором (п. 72 Правил электроснабжения, п. 37 Правил теплоснабжения).

Для удобства в дальнейшем оба этих договора будем именовать «договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения».

Алгоритм заключения договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения

Шаг 1. Уведомление ЭСО о заключении договора аренды

Абонент (то есть арендодатель) при сдаче в аренду находящихся в его собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении зданий, сооружений и т.д. в течение 10 календарных дней со дня вступления в силу договора обязан письменно сообщить ЭСО наименование организации-арендатора, характер ее деятельности, сроки аренды и другие сведения, необходимые для внесения дополнений и изменений в договор электроснабжения, договор электроснабжения с владельцем блок-станции, договор теплоснабжения (п. 72 Правил электроснабжения, п. 37 Правил теплоснабжения).

Справочно.
Помимо уведомления ЭСО о заключении договора аренды, с ней также требуется согласовать тарифы, применяемые для расчетов за потребленную арендатором тепло- и электроэнергию.

Шаг 2. Согласование порядка осуществления расчетов с ЭСО

По общему правилу все расчеты в ЭСО производит арендодатель. Однако п. 73 Правил электроснабжения предусматривает, что арендатор вправе по согласованию с арендодателем и ЭСО производить оплату потребленной энергии на текущий расчетный счет ЭСО при наличии у арендатора средств расчетного учета, позволяющих обеспечить расчеты по соответствующим тарифам.

Таким образом, при достижении между арендодателем и арендатором согласия об оплате последним потребленной электроэнергии напрямую ЭСО данное условие (по оплате коммунальных платежей арендатором) подлежит обязательному согласованию с ЭСО. При этом Правила электроснабжения не указывают, каким именно образом должно проходить это согласование.

По нашему мнению, это может быть оформлено в виде письма, направляемого в адрес ЭСО. Поскольку ЭСО стороной договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения не является, составление каких-либо соглашений нецелесообразно.

Пример формулировки:
«Между ООО "А" и Вашей организацией заключен договор электроснабжения от "___" _______ 20__ г. № ____ о снабжении электрической энергией торгового павильона, расположенного по адресу: _____________________. 
Указанный торговый павильон (дата) передан в аренду ООО "Б" (договор аренды от________ №___).
Во исполнение п. 72 Правил электроснабжения сообщаем следующие сведения об арендаторе:
• наименование организации-арендатора — Общество с ограниченной ответственностью "Б";
• характер деятельности арендатора — розничная торговля продуктами питания;
• сроки аренды — 3 года (с 01.01.2020 по 31.12.2022).
В связи с необходимостью определения порядка расчетов за потребленную электрическую энергию между арендодателем (ООО "А") и арендатором (ООО "Б"), руководствуясь п. 73 Правил электроснабжения, просим согласовать возможность ее оплаты Арендатором напрямую на Ваш текущий (расчетный) счет, указанный в заключенном между нами договоре электроснабжения №________ от "__" ________ 20__ г.»

В случае получения письма о том, что ЭСО не возражает против оплаты потребленной электрической энергии напрямую арендатором, порядок осуществления расчетов можно признать согласованным.

Важно.
В силу п. 125 Правил теплоснабжения (допускающего возможность осуществления арендатором оплаты за потребленную тепловую энергию напрямую на текущий расчетный счет ЭСО) согласование с ЭСО порядка оплаты арендатором услуг теплоснабжения не требуется.

Шаг 3. Подписание договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения

Договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения заключается между арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем), что прямо указано в п. 72 Правил электроснабжения и п. 37 Правил теплоснабжения. 

ЭСО стороной такого договора не является, также не предусмотрено и обязательное согласование данного договора с ЭСО. Поэтому, по нашему мнению, составление трехстороннего договора является нецелесообразным.

Законодательством не установлены существенные условия договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения. Поэтому, исходя из абз. 2 п. 1 ст. 402 ГК, существенными будут являться условия о предмете договора и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К числу условий, которые подлежат включению в договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения, по нашему мнению, должны относиться следующие:

• предмет договора — обязанность арендодателя обеспечить подачу электрической (тепловой) энергии путем заключения договора электроснабжения (теплоснабжения) с ЭСО, а также обязанность арендатора произвести оплату за принятую электрическую (тепловую) энергию (мощность);

• обязанность арендатора обеспечить учет и контроль за принятой энергией, безопасность эксплуатации находящихся в его ведении сетей и оборудования;

• указание тарифной группы арендатора, по которой будет применяться тариф на электрическую энергию;

• порядок, форма расчетов, сроки оплаты электрической (тепловой) энергии (мощности) и меры ответственности за неисполнение обязательств по своевременной и в полном объеме оплате потребленной электрической (тепловой) энергии (мощности);

• способ и условия контроля за потреблением электрической (тепловой) энергии (мощности) с указанием средств расчетного учета;

• обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ представителя арендодателя, ЭСО и органов госэнергонадзора к тепло-, электроустановкам абонента и средствам расчетного учета для контроля за исполнением условий договора электроснабжения, заключенного между арендодателем и ЭСО;

• ответственность сторон за нарушение условий договора и др.

Справочно.
В договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения можно включить также следующие условия:
— договорная величина активной мощности;
— режим электро-, теплоснабжения и электро-, теплопотребления;
— проектные максимальные часовые нагрузки по каждому виду теплопотребления и соответствующие расходы сетевой воды;
— количество тепловой энергии с разбивкой за каждый расчетный период;
— параметры теплоносителя;
— величина нормируемых тепловых потерь в тепловых сетях потребителя в гикакалориях (Гкал) на участке теплосети от границы раздела до установки прибора учета.

Шаг 4 (опционально). Подача иска о понуждении к заключению договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения, если одна из сторон уклоняется от его подписания

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 2 ГК, гласит, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

Нормы, изложенные в абз. 3 п. 72 Правил электроснабжения и абз. 3 п. 37 Правил теплоснабжения, являются императивными: «Арендодатель заключает с арендатором договор о взаимоотношениях в части электроснабжения (теплоснабжения)». Использование словосочетания «заключает договор», а не «может заключить договор», по нашему мнению, свидетельствует о том, что для арендатора законодательно установлена обязанность заключить этот вид договора.

Помимо этого такая обязанность может быть дополнительно предусмотрена самим договором аренды.

Пример формулировки:
«Арендная плата, указанная в п. __ договора, не включает расходы Арендодателя на оплату услуг энергоснабжения и оплату иных коммунальных услуг.
Расходы Арендодателя в части энергоснабжения возмещаются Арендатором в порядке, определенном Договором о взаимоотношениях в части энергоснабжения, который заключается в течение 10 календарных дней с момента внесения сведений об Арендаторе в договор электроснабжения (теплоснабжения) от _____ № __, заключенный между Арендодателем и ЭСО». 

Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При обращении в суд к иску необходимо приложить проект договора, о понуждении к заключению которого предъявлен иск. 

Справочно.
Согласно пп. 1,4 ст. 415 ГК в случаях, когда в соответствии с ГК и иными актами законодательства для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.

В соответствии с ч. 8 п. 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» суд, принимая решение о понуждении стороны заключить договор, указывает в решении формулировки конкретных его условий, в отношении которых разрешается спор, либо утверждает их в редакции, предложенной истцом, если эти предложения соответствуют законодательству. 

Договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу. Стороны не обязаны дополнительно заключать договор путем составления и подписания одного документа, поскольку права и обязанности возникают на основании соответствующего договора, указанного в резолютивной части суда. 

Если стороны зашли в тупик

В случае, если договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения не заключен и ни одна из сторон не обратилась в суд с иском о понуждении к его заключению, возникает вопрос: можно ли включить затраты на энергоснабжение в состав арендной платы? Ответов на этот вопрос может быть два, в зависимости от того, к какому виду собственности относится сдаваемое в аренду помещение.

1. Если арендуемое помещение находится в государственной собственности, то нельзя. Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, отоплению, энергоснабжению, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат (п. 5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150).

Справочно.
Министерством ЖКХ разработаны Рекомендации, которые детально регламентируют порядок распределения расходов при аренде помещений, находящихся в государственной собственности.

2. Если арендуемое помещение находится в частной собственности, то можно. ГК предоставляет сторонам возможность самим определить размер и состав арендной платы (ст. 585, 625 ГК). Соответственно, в отношении помещения, находящегося в частной собственности, арендодатель может включить суммы возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов в арендную плату.

Пример формулировки:
«Расходы Арендодателя на оплату услуг энергоснабжения и оплату иных коммунальных услуг включены в арендную плату, указанную в п. __ договора».