Расторжение договора аренды в судебном порядке при нарушении условий договора арендатором

Обстоятельства дела

Между арендодателем (истец) и арендатором (ответчик) заключен договор аренды нежилых помещений (далее — договор). В договоре стороны предусмотрели, что арендуемые помещения передаются арендатору для целей организации обслуживаемого офисного центра, предоставляющего полностью меблированные помещения, полный цикл секретарских услуг, и предоставления частей арендуемых помещений в субаренду, то есть фактически для целей организации коворкинга. 

В отношении основного вида арендной платы по договору был установлен особый порядок расчета: арендная плата устанавливалась в процентном соотношении к прибыли арендатора. Арендная плата рассчитывается по формуле: арендная плата = фиксированный в процентах доход арендатора × чистый доход (выручка арендатора – затраты арендатора, связанные с деятельностью в арендуемых помещениях). 

Таким образом, величина арендной платы по договору зависит от величины затрат арендатора, а также от осуществления им эффективной хозяйственной деятельности.

В соответствии с условиями договора арендная плата рассчитывается на основании отчетов арендатора за предыдущий платежный период (далее — ежемесячный отчет). Такие отчеты должны содержать информацию о доходах и расходах арендатора, а также сведения о сумме начисленной арендной платы.

Кроме того, для целей проверки корректности расчетов арендной платы и ее, по сути, верификации в соответствии с договором арендатор обязался не позднее 1 июля каждого года предоставлять арендодателю заключение одной из аудиторских компаний «Большой четверки», которое будет подтверждать корректность расчетов за прошлый календарный год, а именно доходов и расходов арендатора согласно МФСО.

Тем не менее условия договора неоднократно нарушались со стороны арендатора:

— вместо организации коворкинга помещения длительное время сдавались арендатором в субаренду одному лицу;

— аудиторское заключение, подтверждающее корректность расчета арендной платы, не было предоставлено; 

— имели место неоднократные просрочки при внесении арендной платы (на протяжении 8 периодов подряд).

Считая указанные нарушения неоднократными и существенными, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора.

Позиция истца

Истец в обоснование своих исковых требований о расторжении договора указал следующее.

1. Ответчик нарушил условия пользования арендованным имуществом согласно договору.

Арендуемое имущество вместо организации офисного центра и сдачи его в краткосрочную аренду множеству третьих лиц сдается практически в полном объеме (99 % от его площади) одному субарендатору. Для иных третьих лиц центр недоступен.

2. Ответчиком не было предоставлено аудиторское заключение.

Аудиторское заключение должно было подтвердить обоснованность затрат ответчика. Такое заключение ответчиком не предоставлялось.

В октябре 2020 г. ответчик представил некий «Отчет о фактах», который не является аудиторским заключением и не подтверждает корректность расчетов доходов и расходов арендатора непосредственно по договору. 

3. Ответчик неоднократно нарушал срок внесения арендной платы.

Ответчиком 9 раз был нарушен срок уплаты арендной платы, имела место просрочка на протяжении 8 месяцев подряд.

4. Нарушения являются существенными.

Указанные нарушения являются существенными при используемой в договоре бизнес-модели аренды, где размер арендной платы напрямую зависит от эффективного целевого использования арендуемого имущества, а также подлежит подтверждению независимым аудиторским заключением. Из-за перечисленных нарушений арендодатель фактически лишился основного своего права — право на получение полной арендной платы по договору. 

Позиция ответчика 

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на следующее.

1. Помещения используются в соответствии с их назначением. Офисный бизнес-центр оборудован, помещение сдается в субаренду нескольким лицам.

2. Законодательством не предусмотрено составление аудиторского заключения для случаев подтверждения корректности доходов и расходов аудируемого лица. Условия договора не позволяют точно определить требования к аудиторскому отчету. Арендатор предоставил единственно возможный документ, подготовленный аудитором.

3. Просрочка оплаты арендной платы со стороны арендатора не означает неисполнение обязательства по оплате в целом. Поскольку арендная плата на момент рассмотрения иска внесена в полном объеме, отсутствуют основания для расторжения договора.

4. Ответчик не допустил существенных нарушений условий договора. Если какие-то нарушения и были, они несущественны.

Выводы суда первой инстанции 

На основании толкования договора (ст. 401 ГК), оценивая в совокупности имеющиеся по делу доказательства (ст. 108 ХПК), суд пришел к выводу, что заявленные требования истца следует удовлетворить. 

По мнению суда первой инстанции, из содержания договора вытекает, что ответчику не позднее 1 июля каждого года следовало предоставлять арендодателю заключение одной из аудиторских компаний «Большой четверки», которое будет подтверждать корректность (правильность) расчетов арендной платы по договору за предшествующий календарный год, учитывая состав и размер его доходов и расходов.

Фактически суд пришел к выводу, что предоставленный ответчиком «Отчет о фактах» таким документом не является, сведений о корректности (правильности) расчета арендной платы по договору не содержит.

С учетом избранного сторонами механизма расчета арендной платы по договору, а также отсутствия у истца как у арендодателя возможности проверить полноту и достоверность предоставленных ответчиком ежемесячных отчетов суд пришел к выводу о том, что непредоставление ответчиком составленного аудитором документа по вопросу корректности (правильности) расчета арендной платы по договору является существенным нарушением условий договора.

Апелляционное обжалование

По мнению ответчика, судом первой инстанции неверно было осуществлено толкование договора, а именно из содержания его условий не следует достижение соглашения между истцом и ответчиком о проведении именно аудита расчета арендной платы с подготовкой аудиторского заключения. С учетом этого, а также в связи с отсутствием, по мнению ответчика, существенных нарушений договора с его стороны он подал апелляционную жалобу. 

В отзыве на апелляционную жалобу истец ссылался на последовательное толкование условий договора судом первой инстанции: по мнению истца, судом было учтено буквальное содержание нормы договора, а также его смысл в целом. Ответчиком не было исполнено обязательство по предоставлению аудиторского заключения для подтверждения правильности расчета арендной платы. Указанное нарушение является существенным, поскольку лишает арендатора права на получение арендной платы в полном объеме. Кроме того, арендодателем допущен ряд иных существенных нарушений: использование помещения не в соответствии с условиями договора и регулярная просрочка во внесении арендной платы.

Постановление апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Апелляционная инстанция посчитала, что судом первой инстанции не были учтены: 

— буквальное содержание условий договора, где не усматривается достижение сторонами соглашения о проведении именно аудита расчета арендной платы с подготовкой аудиторского заключения; 

— консультации специалистов, которые установили необходимость уточнения перед аудитором задания, предполагаемого к выполнению им исходя из условий договора. 

По мнению апелляционной инстанции, существенных нарушений договора со стороны ответчика нет. Договором предусмотрен отдельный механизм контроля истца над доходами и расходами ответчика путем истребования у него разъяснений относительно статей и содержания отчетов, его доходов и расходов. 

Фактически судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что непредоставление аудиторского заключения не может являться существенным нарушением договора по причине наличия иных возможностей проверки арендодателем расчета арендной платы арендатора.

Руководствуясь п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», суд апелляционной инстанции также отклонил доводы истца, основанные на невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд, поскольку на момент судебного разбирательства арендная плата ответчиком внесена полностью.

Кассационное обжалование

Не согласившись с выводами апелляционной инстанции, истец подал кассационную жалобу. В качестве доводов в обоснование отмены судебного постановления апелляции истец ссылался на следующее.

Судом апелляционной инстанции необоснованно переоценены выводы суда первой инстанции и нарушены нормы материального права (ст. 401 ГК). Условие договора о предоставлении аудиторского отчета в силу неясности требует сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Непредоставление ответчиком аудиторского заключения является существенным нарушением договора, поскольку истец лишается арендной платы, на которую он был вправе рассчитывать при заключении договора и при надлежащем его исполнении со стороны ответчика.

Постановление кассационной инстанции

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь посчитала выводы апелляционной инстанции о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований правильными, основанными на материалах дела и нормах действующего законодательства.

Дополнительно судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь указала следующее.

Оценивая доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по предоставлению аудиторского отчета, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из буквального значения содержания соответствующего пункта договора, которое не позволяет сделать вывод о достижении сторонами соглашения о проведении именно аудита расчета арендной платы с подготовкой аудиторского заключения.

Неоднозначность пункта договора о предоставлении аудиторского отчета в совокупности с наличием договорного права истца требовать предоставления разъяснений ежемесячных отчетов (что в полной мере не было реализовано истцом) свидетельствует об отсутствии со стороны ответчика существенных нарушений договора. 

Настоящий судебный спор наглядно демонстрирует, как сложно арендодателю в судебном порядке расторгнуть договор аренды даже при наличии множества регулярных нарушений со стороны арендатора. Категория «существенности» нарушения становится краеугольным камнем в подобных делах и может оцениваться по-разному, в том числе на уровне судебных инстанций.
Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, арендодателю необходимо:
— предусматривать в договоре право на односторонний отказ от его исполнения в случае допущения нарушений условий договора со стороны контрагента;
— внимательно читать договор перед подписанием и отражать в нем именно те договоренности, которое обозначались в ходе ведения переговоров. Рекомендуем максимально подробно и однозначно предусмотреть в договоре аренды все существенные для стороны условия для того, чтобы в последующем не допускать их различного толкования сторонами и судом.